Il cambio di destinazione d’uso di un immobile con o senza opere

La realizzazione di un mutamento di destinazione d'uso contraddistinto unicamente dalla realizzazione degli impianti all'interno degli edifici non può in alcun modo essere configurato quale mutamento di destinazione d'uso con contestuale realizzazione di opere edilizie, ma va essenzialmente ricondotto ad un'ipotesi di mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, la cui risalenza temporale può - peraltro, al fine della relativa sanatoria - essere utilmente comprovata anche mediante la documentata realizzazione degli impianti medesimi in un determinato periodo.

Un intervento edilizio che comporti il venire in esistenza di opere interne che comportano l'aumento delle superfici utili e la modifica della destinazione d'uso della costruzione in parte ... _OMISSIS_ ... nella categoria del mutamento di destinazione d'uso con opere, in quanto è sufficiente a tal fine anche la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari ovvero degli impianti tecnologici e delle tramezzature.

Affinché gli interventi edilizi possano inquadrarsi nella categoria del mutamento di destinazione d'uso con opere, è sufficiente la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari ovvero degli impianti tecnologici e delle tramezzature.

Il mutamento di destinazione d'uso, ove non accompagnato da opere edilizie, non necessita di permesso di costruire.

Anche un mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, cioè senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazi... _OMISSIS_ ...ard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona.

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile consiste nella modifica della destinazione urbanistica impressa dai titoli abilitativi che ne hanno accompagnato la realizzazione. Essa può avvenire in maniera meramente “funzionale”, o senza opere, ovvero “strutturale”, laddove sia accompagnata da un qualsiasi intervento empiricamente percepibile, seppure minimale.

Ai sensi dell'art. 23-ter del DPR 380/01 costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, tale da comporta... _OMISSIS_ ... dell'unità immobiliare da produttiva e direzionale, qual è l'uso ufficio, a residenziale.

Il mutamento di destinazione d'uso con opere va inquadrato nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. “pesante” o “maggiore”, alla quale fa riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 (nonché, nella Regione Lazio, l'art. 16 della L.R. n. 15/2008).

Anche un mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona.

Laddove il cambio di categoria edilizia determina un ulteriore carico urbanistico, risulta irrilevante verificare se tale modi... _OMISSIS_ ...ta con l'effettuazione di opere edilizie.

La modifica di destinazione d'uso da deposito ad abitazione con la realizzazione di opere edilizie (sia interne e sia esterne - con alterazione dell'aspetto esteriore dell'immobile mediante interclusione di un accesso, trasformazione del vano finestra in balcone e apertura di un altro vano finestra al piano terra) non può essere realizzata con semplice D.I.A..

Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 23 ter, come la normativa precedente (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 10, comma 2) non consente una modifica di destinazione d'uso con la realizzazione di opere senza il prescritto titolo abilitativo.

Il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente ... _OMISSIS_ ...nto di vista urbanistico ad un'altra e si traduce in un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d'uso dell'immobile, altre volte si caratterizza per la realizzazione di quelle opere in assenza delle quali l'immobile non può soddisfare quella diversa funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra.

L'art. 23 ter del D.P.R. 380/2001 disciplina il regime giuridico nel passaggio della destinazione d'uso nell'ambito della stessa o tra diverse categorie funzionali elencate nella medesima norma, sancendo il rilievo urbanistico del cambiamento di utilizzo che avvenga tra categorie funziona... _OMISSIS_ ... che esso si realizzi con l'esecuzione di opere edilizie (mutamento cd. strutturale) sia che esso non sia accompagnato da lavori di ristrutturazione (mutamento cd. funzionale), sul presupposto di una sostanziale equivalenza dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria.

Anche la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari è sufficiente per dare luogo ad un mutamento di destinazione d'uso con opere.

La classificazione del mutamento di destinazione d'uso con opere rientra nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. “pesante” o “maggiore”, alla quale fanno riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 e l'art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008.

Il mutamento di destinazione d'uso con op... _OMISSIS_ ...; realizzarsi con sole opere interne.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> DESTINAZIONE PREVALENTE

L'accertamento sulla prevalenza della destinazione d'uso del fondo riguarda solamente il caso di una destinazione mista, allo scopo di stabilire quale sia la destinazione d'uso da considerare prevalente, per verificare se vi sia stato un mutamento rispetto ad essa; mentre nel caso dei locali accessori non si discute della destinazione residenziale complessiva dell'opera, che è certa ed è unitaria, ma della diversa questione della ripartizione dei volumi principali e accessori, secondo le considerazioni poc'anzi esposte.

E' illegittimo il provvedimento basato sulla sola non confor... _OMISSIS_ ...el locale laddove, ai fini dell'applicazione dell'art. 23 ter, secondo comma, d.P.R. 380/2001 (per cui “la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”) non sia stato effettato alcun accertamento circa la prevalenza, in termini di superficie del locale, dello svolgimento dell'attività contestata (nella specie commerciale) risultando, anzi agli atti la circostanza contraria, ovvero che la prevalenza dell'attività legittima (nella specie, di agenzia pubblicitaria).

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> NECESSITÀ DI AUTORIZZAZIONE

Il cambio di destinazione d'uso funzionale, quando comporta passaggio da una... _OMISSIS_ ...oria (artt. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 e 13 della L.R. Liguria 6/6/2008, n. 16), richiede sempre il rilascio del permesso di costruire, per cui non è configurabile come mero “restauro”.

Anche in seguito alla disciplina normativa successiva alle riforme del 2014 - 2017, l'interpretazione per cui il mutamento di destinazione d'uso potrebbe essere ricompreso - almeno in alcuni casi - nella definizione di restauro e risanamento conservativo (la quale comporterebbe un diverso regime san...


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