Opere ed interventi edilizi che comportano un mutamento della destinazione d'uso

Il passaggio da un impiego concreto di un determinato bene ad altro impiego può presentare una sua rilevanza sia da un punto di vista urbanistico (perché può incidere sull’assetto concreto che quel territorio presenta, incidendo sulla vivibilità e finanche sullo sviluppo di quel luogo) che da un punto di vista edilizio (perché, soprattutto se sono necessarie opere per attuarlo, può comportare una trasformazione tendenzialmente stabile del territorio).

L’obbligo di considerare rilevante sul piano del regime autorizzatorio il solo mutamento di destinazione d’uso che comporti il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra costituisce il limite dell'autonomia dei comuni nell’individuazione di sottocategorie e sottofunzioni in sede di pianificazione territoriale.

Il mutamento di destinazione d... _OMISSIS_ ...sce qualeattività volta a vincolare in maniera non precaria una costruzione ad una determinata utilizzazione, classificabile fra quelle correnti in materia urbanistica.

Il mutamento di destinazione d’uso è da reputarsi illecito se avvenuto senza previo assenso dell’amministrazione comunale tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, mentre nell’ambito della medesima categoria, eccezion fatta per i centri storici, gli eventuali mutamenti di fatto non incidono sul carico urbanistico della zona e sono pertanto urbanisticamente irrilevanti.

Il cambio di destinazione d'uso da cantina o garage a civile abitazione comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra.

Il cambio di destinazione d’uso che intervenga tra locali accessori e vani ad uso residenziale comporta una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico.

Il mutamento di des... _OMISSIS_ ...uo;uso con riduzione degli spazi destinati a parcheggio può essere assentito in sede amministrativa – in presenza degli altri necessari presupposti – solo quando risulti che non si va ad incidere nella misura minima dei medesimi spazi, come imposti dalla legge.

La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione dell’immobile e risponde agli scopi di interesse pubblico perseguiti dalla pianificazione; essa, infatti, individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona. Gli strumenti di pianificazione, generali ed attuativi, individuano la destinazione d’uso dei suoli e degli edifici, affinché alle varie e diverse destinazioni vengan... _OMISSIS_ ...erminate qualità e quantità di servizi; l’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione.

In tema di reati edilizi, la modifica d'uso ammissibile in relazione ad interventi di "restauro" o "risanamento conservativo" D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ex art. 3, comma 1, lett. c), deve essere compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali del manufatto preesistente, tipizzanti ab origine il complesso edilizio, e non presentare caratteristiche di novità rispetto ad esso, essendo configurabile, diversamente, un intervento qualificabile come "nuova costruzione".

Il discrimine tra la modifica di destinazione d’uso cd. “strutturale” e quella meramente “funzionale”, sta nel fatto che quest... _OMISSIS_ ... di qualsivoglia elemento empiricamente rilevante, a prescindere, peraltro, dal cambio di categoria tale da incidere sul carico urbanistico e quindi da rendere la realizzazione comunque rilevante sotto il profilo della necessità di titolo edilizio.

La modifica dell’uso dell’immobile da ufficio a residenza può essere desunta in particolare dalla realizzazione di un angolo cottura che, sommandosi ad ulteriori elementi costituiti dalla presenza di un bagno e di arredi tipici di un’abitazione, rivela un quadro fattuale complessivo idoneo a provare la trasformazione dell’uso da ufficio ad abitazione.

L’art. 23 ter D.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) ha previsto che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, con ciò superando il divieto di mutamento di destinazio... _OMISSIS_ ...ri, per gli immobili siti nei centri storici.

L'art. 23 ter D.P.R. n. 380 del 2001 presuppone, per la sua operatività, che una determinata zona del territorio comunale si presti alla realizzazione di una pluralità di opere ricomprese tutte nell’ambito della medesima categoria funzionale, sicché, ove ne fosse stata autorizzata o realizzata una di quelle astrattamente previste nella pianificazione comunale, l’interessato titolare del titolo abilitativo o proprietario dell’opera potrebbe sempre, senza la necessità dell’assenso comunale, mutarne la destinazione d’uso.

Sul piano edilizio ed urbanistico la valutazione della tipologia e delle destinazioni d'uso degli immobili risponde al principio di cd."effettività", ovvero deve essere desumibile da circostanze di tipo oggettivo, non potendosi far discendere da meri propositi soggettivi dei titolari delle opere, tanto più se alternativi ad altri possibili ut... _OMISSIS_ ...
La destinazione d'uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l'aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona.

Il cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee non può consentire di superare gli indici di fabbricabilità di una zona, essendo gli stessi rapportati e strettamente collegati alle dotazioni e agli standard urbanistici previsti, altrimenti provocandosi uno squilibrio nell’ambito territoriale interessato, con grave violazione delle regole che presiedono all’ordinato assetto urbanistico.

... _OMISSIS_ ...;astratta possibilità di insediamento (ad esempio destinazione commerciale piuttosto che industriale), altro è il concreto insediamento (nella specie, commerciale), che non resta indifferente, giuridicamente, sul piano urbanistico.

Il mutamento di destinazione d'uso riguarda un immobile individuato e può avere corso solo nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.

Lo strumento urbanistico rappresenta l'atto di destinazione generica ed esso trova attuazione nelle prescrizioni imposte dal titolo che abilita a costruire, quale atto di destinazione specifica che vincola il titolare ed i suoi aventi causa. Possono conseguentemente distinguersi:- una destinazione d'uso urbanistico, riferita alle categorie specificate dalla legge e dal D.M. n. 1444 del 1968;- una destinazione d'uso edilizio, che attiene al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.Duplice è, dunque, l'esigenza correlata al controllo della destinazione d'uso degli immo... _OMISSIS_ ...o quella di assicurare tutela alla zonizzazione funzionale, dall'altro quella di consentire l'applicazione della normativa sugli standards, regolatrice della differenziazione infrastrutturale del territorio

Il mutamento d’utilizzo, anche se astrattamente non comporta un diverso carico urbanistico, deve essere compatibile con la pianificazione urbanistica comunale, con particolare riguardo alla cd. zonizzazione prevista nello strumento urbanistico vigente.

L’articolo 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985 attribuisce alla competenza normativa della Regione la disciplina del mutamento di destinazione d’uso, con opere ovvero funzionale. Di conseguenza, essa non esclude che precedenti regolazioni della materia, già operate da leggi regionali, possano rimanere in vigore fino all’introduzione di una nuova disciplina in materia.

In termini generali, la destinazione d’uso di un locale è quella che risul... _OMISSIS_ ...dilizio sulla base del quale l’edificio in cui è ubicato è stato realizzato.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE



La destinazione d’uso non riguarda il territorio, ma i beni che su quel territorio si collocano, e non descrive uno stato ontologico o deontologico di un’area del territorio comunale, cui si riconnette una certa disciplina conformativa del diritto dominicale per orientare le eventuali future modifiche dell’assetto urbanistico di quel luogo nell’ambito di una visione globale e funzionale del territorio comunale, ma l’uso che di quel determinato bene si sta attuando e, dunque, per dirla altrimenti, la funzione a cui esso è concretamente adibito.

Allo scopo di stabilire se vi sia stata modifica della destinazione d’uso di un immobile devono essere considerate non tanto l... _OMISSIS_ ...lità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto le oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso, non risultando al riguardo rilevanti – se considerate per se stanti – le risultanze catastali

E' innegabile che un locale deposito-cantina abbia subito un mutamento di destinazione d’uso in locale residenziale in caso di realizzazione di una serie organica di opere materiali che hanno finito per conferire, in concreto, al piano sottostante i caratteri di estensione funzionale all’uso abitativo proprio di quello superiore (nella specie una scala di collegamento all’appartamento al piano rialzato, un vano wc, un angolo cottura, impianti idrico ed elettrico).

Alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo valore probatorio ai fini dell'individuazione dell'effettiva destinazione d'uso di un immobile, bensì - e in una con gli ulteriori atti processuali - una valenza meramente sussid... _OMISSIS_ ...CRLF| Per accertare la sussistenza di un cambio di destinazione d’uso, occorre verificare se si sia in presenza di una modificazione della destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione. Ne deriva che un cambio di destinazione d'uso si realizza quando si è in presenza di una modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene, non risultando, invece, necessario che l’immobile sia arredato o attualmente abitato.

Il fatto che un manufatto si trovi all’interno di una baracca è significativo del fatto che ancora non è stata impressa la modifica della sua destinazione d’uso in senso abitativo.

La destinazione d'uso non si identifica con l'impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, in quanto la nozione di "uso" urbanistica... _OMISSIS_ ... è ancorata alla tipologia strutturale dell'immobile, come individuata nel titolo edilizio, non rilevando eventuali utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori

A fronte di progetti che separano l'ultimo livello residenziale dai soprastanti sottotetti, privi di destinazione abitativa, i servizi realizzati (di natura idraulica ed elettrica, tanto da configurare cucine e predisporre gli attacchi per installazione dei sanitari) all'interno dei sottotetti medesimi, collegati al sottostante piano abitativo, sono inequivocabilmente dimostrativi (come confermato, nella specie, anche dalla pubblicizzata vendita di appartamenti, descritti come articolati su due livelli anziché su uno) della diversa destinazione, in corso di realizzazione, non assentita dal permesso di costruire e certamente idonea ad incidere sul carico urbanistico; per cui il reato è coerentemente ritenuto sussistente e la dichiarazione di conformità tra... _OMISSIS_ ...orizzati, che non contemplavano le opere suindicate presso i sottotetti, e quanto difformemente realizzato è falsa, tanto da integrare il reato ex art. 481 c.p..

Costituisce mutamento di destinazione d'uso la ricostruzione con recupero di un immobile ad uso abitativo, laddove il certificato catastale dia una destinazione non residenziale.

Il profilo catastale è irrilevante in ordine alla questione della conformità urbanistica dell’immobile, che non può che essere ricostruita che alla stregua dei titoli edilizi e degli atti urbanistici formalmente rilevanti alla stregua ...