Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie urbanistiche funzionalmente autonome

Le molteplici destinazioni d’uso che dei beni sono possibili, si iscrivono nelle varie categorie funzionali che il legislatore statale ha individuato nell’art. 23 ter oppure in quelle che il legislatore regionale – esercitando la potestà normativa che la medesima disposizione gli riconosce (“Salva diversa previsione da parte delle legge regionali…”) – ha rimodulato e che compendiano in nozioni di carattere più generale e sintetico i possibili impieghi dei beni.

Nella Regione Lazio, soltanto il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera ... _OMISSIS_ ...icazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere. L'art. 7, 3 comma, della l.r. Lazio n. 2 luglio 1987, n. 36, prevede infatti che "le modifiche di destinazione d'uso", indipendentemente dalla circostanza che esse siano realizzate "con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio di apposito permesso di costruire".

Nella Regione Campania, il mutamento di destinazione d'uso nell'ambito di categorie compatibili alla singola zona territoriale omogenea di insistenza è libero nel caso in cui venga effettuato senza opere edilizie. Esso è, invece, soggetto a permesso di costruire quando viene realizzato con opere edilizie che incidono sulla sagoma dell'edificio o ne determinino un aumento plano-volumetrico. Negli altri casi es... _OMISSIS_ ...ene tra categorie compatibili, è soggetto a denunzia di inizio di attività.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell’ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico costruttivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell’ambito della medesima categoria.

A partire dal settembre 2014, i casi di rilevanza urbanistica della modifica della destinazione d’uso senza opere, prima individuati attraverso l’elaborazione giurisprudenziale, sono stati positivizzati: l’art. 23-ter del Testo unico dell’edilizia, inserito dal d.l. 12 settembre 2014, n. 133, (convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014, n. 164), recependo un indirizzo di giurisprudenza già affermatosi, ha infatti introdotto espressamente il principio s... _OMISSIS_ ...uo;costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate”, vale a dire residenziale, turistico-recettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.

Quando si passi a una categoria funzionale diversa (nella specie da rurale a residenziale), il mutamento è sempre urbanisticamente rilevante, a prescindere dall’esecuzione o meno di opere.

Il nuovo art. 23-ter del t.u. approvato con d.P.R. n. 380 del 2001 introduce una fondamentale bipartizione sistemica tra mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e non, nei seguenti termini: se con il mutamento di destinazione d’uso cambia l’uti... _OMISSIS_ ...o;immobile tra quelle di cui alle lettere dalla a) alla d) del comma 1, si tratta di mutamento d’uso rilevante ai fini della rideterminazione degli oneri di urbanizzazione; nel mentre, nel caso in cui per effetto del mutamento di destinazione d’uso la categoria funzionale rimane la stessa, non è possibile ricondurre la relativa fattispecie ad un’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad esercizio commerciale, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime concessorio oneroso, e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere.

Il mutamento di destinazione di uso viene di per sé escluso nella sua sussistenza nel caso di mutamento d... _OMISSIS_ ...vità industriale o in caso di cambio di attività commerciale, che può definirsi urbanisticamente irrilevante, coinvolgendo categorie funzionalmente non autonome, mentre è rilevante il mutamento di destinazione d’uso che comporti il passaggio ad una tipologia considerata urbanisticamente differente ovvero tra categorie autonome, con conseguente mutamento del carico urbanistico.

La destinazione ad “uso ufficio” di preesistenti cantine ubicate nel sottosuolo, con presenza, in ambienti completamente ammobiliati, di energia elettrica, acqua, impianto di climatizzazione, nonché di una rinnovata intonacatura e pavimentazione, richiede l’acquisizione di idoneo titolo edilizio ad aedificandum.

La normativa statale enuncia chiaramente il principio che il mutamento di destinazione d’uso, irrilevante essendo la modalità con cui lo stesso avvenga, assume rilevanza esclusivamente qualora comporti un passaggio da una ad u... _OMISSIS_ ...ria di uso individuata dalla legge; e a tale principio si è conformata la legislazione regionale ligure.

La trasformazione di un edificio da cinematografo a media struttura di vendita non integra un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai fini del pagamento del contributo di costruzione. Entrambe le destinazioni, infatti, rientrano nella categoria “commerciale” come definita dalla legislazione statale e regionale.

Il concetto di rilevanza del mutamento di destinazione d’uso si ricollega ad una diversa assegnazione della categoria funzionale di appartenenza, la quale di per sé impatterebbe sul carico urbanistico, inteso come rapporto di proporzione quali-quantitativa tra insediamenti e standard per servizi di una determinata zona territoriale.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è quello tra le categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urban... _OMISSIS_ ...abilito dall'art. 10 del DPR n. 380/2001, tenuto conto che, nell’ambito di una stessa categoria, possono aversi mutamenti di fatto ma non diversi regimi urbanistico-contributivi, stanti le sostanziali equivalenze di carichi urbanistici nell’ambio della medesima categoria.

La questione della compatibilità e/o complementarietà della destinazione d'uso attiene alla tipologia d'uso degli edifici, perché altro sarebbe se si trattasse di edificio da demolire a destinazione terziaria e direzionale, complementare se non addirittura compatibile con una destinazione di tipo residenziale, altro è un edificio a destinazione dichiaratamente industriale.

Ai sensi dell'art. 3 comma 1, lettere a) e c) del T.U. n. 380/2001, in combinato disposto con l'art. 10 comma 1, lett. c) e con l'art. 23 ter del medesimo T.U., le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di r... _OMISSIS_ ...ervativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qualvolta comportino mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome

Se il cambio di destinazione d’uso avviene fra categorie edilizie omogenee, perché riconducibili allo stesso regime, il carico urbanistico non subisce un aggravio, la dotazione di servizi non risulta sottodimensionata a causa della variazione d’uso ed esso è quindi irrilevante dal punto di vista urbanistico.

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” o adibiti a servizi che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in ... _OMISSIS_ ...a. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Costituisce mutamento d'uso urbanisticamente rilevante ogni forma di trasformazione stabile di un immobile, preordinata a soddisfare esigenze non precarie, anche se non accompagnata da opere edilizie, purché ciò avvenga tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, mentre nell'ambito della medesima categoria, eccezion fatta per i centri storici, gli eventuali mutamenti di fatto non incidono sul carico urbanistico della zona.

La trasformazione della preesistente struttura commerciale da struttura di commercio al dettaglio a media stru... _OMISSIS_ ...a non costituisce una modifica del regime d’uso, in quanto la predetta trasformazione rientra nell’ambito oggettivo dello stesso regime d’uso produttivo.

La nuova destinazione residenziale impartita in via di fatto ad un fabbricato con originaria destinazione turistico-alberghiera implica il passaggio ad una autonoma categoria funzionale (diversa da quella originariamente assentita “turistico-ricettiva”) con indubbio incremento del carico antropico dovuto alla presenza di persone stabilmente residenti nell’immobile.

Ai fini della qualificazione come commerciale dell’attività svolta a nulla rileva che l’attività abbia ad oggetto lo svolgimento di vendita all’ingrosso ovvero al dettaglio: l'attività commerciale si qualifica essenzialmente, anche sotto il profilo giuridico, per la sua funzione di intermediazione nella circolazione dei beni, dovendosi aver riguardo all’attività che sarà... _OMISSIS_ ... svolta nell’immobile, che prevede la cessione di beni mobili al pubblico, con quanto ne consegue, ad esempio, in termini di afflusso di clienti nella zona, sia che gli stessi rappresentino una cerchia più ristretta e qualificata (come nel commercio all’ingrosso) sia che rappresentino una generalità di persone indistinte (commercio al dettaglio).

Gli effetti sul carico urbanistico della zona sono analoghi, indipendentemente dal fatto che nell’immobile le merci siano cedute all’ingrosso ovvero al dettaglio, poiché, a differenza dell’attività produttiva, in ambedue casi si genera un flusso (più o meno intesso) di clientela.

Non può ritenersi urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un manufatto a destinazione rurale in un locale abitabile.

Il mutamento della destinazione d'uso da turistico-alberghiera a residenziale delle unità di un complesso ricettivo è senza dubbio rilevante trattandosi ... _OMISSIS_ ...n omogenee (ex art. 23 ter c. 1, TU edilizia) e può concretizzare, se in contrasto con la disciplina urbanistica, una non consentita fattispecie lottizzatoria.

Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è dunque solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, tenuto conto che nell'ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico - contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria.

Il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a S.C.I.A., purché intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea.

Il mutamento di destinazione d'... _OMISSIS_ ...icato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell’ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire.

Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e che influisce, di ...