Le immissioni

In materia di immissioni, secondo quanto previsto dall’art. 844 c.c., il proprietario di un fondo (ma vale anche per gli immobili abitativi) non può impedire le immissioni «di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti, e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino» se non superano la normale soglia di tollerabilità, tenendo conto della condizione dei luoghi e dovendo contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà [1].

L’elencazione delle diverse tipologie di immissioni non può considerarsi tassativa, se non nel genere, ma le stesse, per pacifica giurisprudenza, devono possedere una serie di requisiti specifici, perché possa ricorrere tale figura:

• devono avere il carattere della materialità, ossia essere percepibili dall’uomo e generare, perciò, sostanze fisicamente apprezzabili e misurabili;

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• infine, devono generare una situazione di intollerabilità attuale, non meramente potenziale, derivante da una certa continuità delle immissioni.

Il criterio principale nella valutazione delle immissioni è quello della «normale tollerabilità» [2].

Pur trattandosi di un criterio oggettivo non può mai ritenersi assoluto, in quanto va rapportato alla sensibilità di un uomo medio e alla specifica situazione ambientale in cui si sviluppa l’attività immissiva.

Spetta, quindi, al giudice di merito accertare in concreto il superamento di tale soglia. Per fare ciò deve tenere conto della condizione dei luoghi, delle attività normalmente svolte nella zona, nonché del sistema di vita della popolazione ivi residente e, quindi, svolgere il necessario contemperamento richiesto dalla norma tra le esigenze della produzione e le ragioni della proprietà [3].

È accaduto, ad esempio, che alcuni condomini abbiano fatto ricorso al giudice di Pace per i rumori e le esalazioni di vapori e vernici provenienti da una falegnameria, sita al piano terra dell’edificio condominiale. Il G.d.P, dopo aver accertato il superamento della soglia della normale tollerabilità, ha ordinato al titolare di conformarsi alle prescrizioni previste per quella particolare attività e a risarcire il danno occorso ai ricorrenti. [4]

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È, infatti, facilmente deducibile come la stretta contiguità di più persone limiti ancor di più le stesse nei loro spazi di esclusiva pertinenza, oltre che – logicamente – negli spazi condivisi. L’uso di tali beni, in effetti, non deve interferire con i diritti degli altri proprietari al punto da pregiudicarli.

In particolare, se le singole unità immobiliari hanno destinazioni d’uso diverse dovranno essere privilegiate, anche alla luce dei principi costituzionali, le esigenze di vita connesse all’uso abitativo, anziché quelle economiche inerenti allo svolgimento delle attività commerciali.

A tale riguardo con una storica sentenza la Corte di Cassazione [5] ha accolto le istanze di alcuni condomini del centro di Roma che lamentavano la violazione del regolamento condominiale da parte di una birreria ubicata nel medesimo plesso ove si svolgeva anche musica dal vivo. L’attività svolta nel locale fino a tarda notte ed i continui schiamazzi provocati dall’andirivieni della clientela violavano il generico divieto, posto dal regolamento condominiale, di utilizzare le unità immobiliari di proprietà esclusiva per usi contrari alla tranquillità.

La Suprema Corte, accogliendo le rimostranze dei condomini, ha sancito in punto di diritto che nel caso in cui il regolamento condominiale vieti lo svolgimento di determinate attività non è necessario accertare tecnicamente il superamento dei limiti di tollerabilità dovendo, in tal caso, privilegiare il bene della tranquillità che gli stessi condomini hanno inteso tutelare, accettando contrattualmente i limiti al godimento esclusivo.

La privilegiata tutela dei diritti personali contro le immissioni moleste è in linea anche con quanto prospettato dalla Corte Edu [6] che in una pronuncia ha chiarito come l’art. 8 della Convenzione europea dei diritti umani «tutela il diritto della persona al rispetto della propria vita privata e familiare non solo da violenze fisiche, ma anche da rumori, emissioni, odori e altre interferenze, che siano tali da compromettere il sereno godimento della propria residenza».

Le cause più frequenti dei dissidi tra i condomini sono…

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