INTRODUZIONE
FINALITÀ E NATURA DELL'OSSERVATORIO
STRUTTURA E SPECIFICHE TECNICHE DEL RAPPORTO STATISTICO
ANDAMENTO NAZIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE 2011-2020
ANDAMENTO NAZIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE 1972-2020 - ALGORITMO DI CALCOLO
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafico variazione valori terreni a bosco
DISTRIBUZIONE DEI VALORI ATTUALI CORRENTI A LIVELLO NAZIONALE
ITALIA SETTENTRIONALE - ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE 1972-2020 -
Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafico variazione valori terreni a bosco
ITALIA SETTENTRIONALE - DISTRIBUZIONE VALORI
VALLE D'AOSTA
PIEMONTE
LIGURIA
LOMBARDIA
EMILIA ROMAGNA
TRENTINO ALTO ADIGE
FRIULI VENEZIA GIULIA
VENETO
ITALIA CENTRALE - ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE 1972-2020
Grafico variazioni valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafico variazione valori terreni a bosco
ITALIA CENTRALE - DISTRIBUZIONE VALORI
TOSCANA
UMBRIA
MARCHE
LAZIO
ITALIA MERIDIONALE - ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE 1972-2020
Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafici variazioni valori terreni a bosco
ITALIA MERIDIONALE - DISTRIBUZIONE VALORI
ABRUZZO
MOLISE
CAMPANIA
PUGLIA
CALABRIA
ITALIA INSULARE - ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE 1972-2020
Grafico variazioni valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafici variazioni valori terreni a bosco
ITALIA INSULARE - DISTRIBUZIONE VALORI
SICILIA
SARDEGNA
Allegato n. 1 - Declaratoria per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate
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La Exeo Edizioni s.r.l. ha iniziato la rilevazione e l’elaborazione dei valori di mercato dei terreni agricoli a partire dall’anno 2011. Dopo il primo triennio di rilevazione dei valori, durante il quale i valori sono stati pubblicati in listini articolati per provincia, negli anni 2015-2016 i listini provinciali sono stati pubblicati su base regionale, riportando comunque le valorizzazioni articolate per singola qualità di coltura e per ciascun comune di ogni provincia. Dall’anno 2017 (rilevazione anno 2016) i listini sono stati nuovamente pubblicati su base provinciale.
A partire dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro generale di qualificazione composto da 43 qualità di coltura rispetto alle 107 qualità presenti nella codifica catastale.
In particolare sono state accorpate le qualità di coltura arborate miste: seminativi-prati-orti- pascolo, alle omologhe semplici.
Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista arborata standardizzata non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità e quantità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari interni, ecc.), la natura delle piante e la densità delle stesse.
Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località.
Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, il perito deve individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, correggendolo con le necessarie aggiunte o detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.
Nella stessa ottica, sono state altresì accorpate colture consociate arboree, quali ad esempio uliveto-vigneto, uliveto-vigneto-frutteto, orto-frutteto, ecc.
Anche in questo ultimo caso è solo la capacità tecnica del perito che potrà individuare il valore più adeguato in ogni perizia, a partire dalla composizione, natura e caratteristiche delle piante e dai valori delle relative essenze arboree presenti sull’appezzamento.
Dopo l’attività di rilevazione, si sta provvedendo alla elaborazione statistica e riepilogativa dei dati, di cui questo ebook costituisce la settima pubblicazione scientifica, con riferimento ai valori dell’anno 2020.
È evidente come le informazioni presenti nel rapporto siano utili solo per fini di conoscenza e di studio del panorama dei calori dei terreni agricoli per diverse aggregazioni e di nessun supporto ai fini valutativi in quanto, anche con riferimento all’ambito territoriale osservato più ristretto, che è quello provinciale i valori riportati, come è facilmente immaginabile, sono estremamente variabili in quanto espressioni di caratteri del territorio e della natura intrinseca dei terreni, che possono essere estremamente variegati. In alcuni casi il territorio di una provincia può comprendere porzioni con caratteri morfologici e climatici tipici di ambiti montani, collinari o di pianura, oltre che differenziati per sviluppo socio-economico.
Pertanto, informazioni tecnicamente più dirette non possono che essere desunte dai listini provinciali, le cui quotazioni sono riferite all’ambito territoriale comunale.
A partire dalla presente edizione le elaborazioni sono state estese al periodo temporale 1972-2020 per monitorare l’andamento del mercato immobiliare dei terreni agricoli, consentendo di costruire un algoritmo di calcolo per lo spostamento dei valori nel tempo secondo un indice specialistico, che come si potrà notare mostra forti differenze di variazioni rispetto alla mera rivalutazione monetaria intercorsa nello stesso periodo o quello che può essere stato l’andamento dei valori immobiliari dei fabbricati urbani.
Tale algoritmo risulta utile in molteplici applicazioni estimative che richiedano la ricostruzione storica dei valori a partire da un dato attuale (o storico) come, ad esempio, l’applicazione dell’articolo 42 bis del Testo unico sugli espropri approvato con Decreto legislativo n. 327/2001.
Nel presente testo sono riportate le tabelle parametriche per eseguire le rivalutazioni temporali con riferimento a 4 macro aree geografiche ( Italia settentrionale, centrale, meridionale) e sei qualità di coltura (seminativo, vigneto, orto, uliveto, frutteto, bosco).
In alternativa o contestualmente sul sito Web dell’editore, è riportato un calcolatore puntuale che consente il calcolo in forma automatica dei valori immobiliari indicizzato ai vari anni nell’arco temporale 1972-2020