OTTEMPERANZA

Per determinare il valore di un’impresa che eserciti attività aziendale possono utilizzarsi diversi procedimenti estimativi. Molto importanti sono: il numero degli anni in cui l’attività può essere esercitata senza la totale ristrutturazione o rinnovo; il saggio di rendimento che viene utilizzato nelle diverse metodologie, sia classiche che di tipo finanziario. Nel caso di un campo da golf, la misura del secondo criterio sarà notevolmente più elevata rispetto ad altre tipologie di investimento

Il centro delle attività di relazione e dei servizi di supporto di un impianto di Golf trova sede nella Club-house. Le operazioni estimative comprendono tre fasi: la determinazione un intervallo di valori locativi di zona; individuazione del valore locativo medio unitario da adottare in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare; differenziazione dei valori locativi unitari medi in base alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio unitario

La valutazione può essere effettuata mediante stima per costo di produzione, che consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti. Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori. Tale deprezzamento va determinato considerando gli elementi che nel tempo hanno concorso a ridurne il valore immobiliare

In alcuni casi può essere necessario dichiarare al catasto edilizio urbano un fabbricato già censito al catasto dei terreni, tanto se ivi individuato come fabbricato rurale, quanto se fabbricato iscritto alla partita speciale 1. In deroga alle normali procedure di predisposizione del tipo mappale, il tipo di aggiornamento cartografico può essere compilato sulla base di un estratto di mappa autoallestito, anche con l’adozione di PREGEO 10. Nel libretto PREGEO si compilano le sole righe 0, 9 e 6

La legge 679/69 ha introdotto l’obbligo, per i possessori di particelle censite nel catasto terreni sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati, di produrre una denuncia di cambiamento nello stato dei terreni in dipendenza di costruzioni di fabbricati urbani. Tale adempimento è assolto attraverso la predisposizione del cosiddetto tipo mappale, da presentare in catasto, per specifica previsione normativa, nel termine di sei mesi dalla data di riconosciuta abitabilità o agibilità dei locali

In alcuni casi i soggetti interessati che abbiano prodotto un atto di aggiornamento cartografico possono richiedere l’annullamento nel caso che non risultino più necessari alle loro finalità. In seguito ai numerosi tipi di frazionamento approvati la quantità delle particelle conservate tende a crescere in misura considerevole. Spesso si tratta infatti di piccole particelle di nessuna rilevanza topografica e di scarsissima importanza tributaria, che tuttavia rendono difficoltosa la consultazione

Può accadere che un punto fiduciale risulti non più rinvenibile sul posto, o divenga inaccessibile e non sia possibile un suo riposizionamento. In tali casi, il tecnico deve fare presente la situazione all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio competente. Ai fini del completamento del rilievo di aggiornamento, nella relazione tecnica, iI professionista indicherà la non rinvenibilità del punto fiduciale e potrà provvedere ad eseguire le operazioni utilizzando un punto ausiliario

La normativa per la conservazione del catasto dei terreni al fine di mantenere aggiornati gli atti per la variazione della geometria delle particelle, ha previsto che nel caso di passaggio che dia luogo a frazionamento di particelle deve dalle parti essere prodotto il corrispondente tipo di frazionamento, eseguito sopra un estratto autentico della mappa catastale, a norma di legge. Le linee dividenti devono essere appoggiate a capisaldi di mappa, come punti trigonometrici e termini di proprietà.

La predisposizione degli atti di aggiornamento cartografico e l'aggiornamento della cartografia catastale hanno subito nel tempo diverse rivisitazioni. Il rilievo di aggiornamento è divenuto oggi analitico, riferito a vertici trigonometrici, P.S.R. (Punti Stabili di Riferimento), e, più recentemente, ai P.F. (Punti Fiduciali) e predisposto con l’ausilio di una specifica procedura informatica denominata PRE.GEO (pretrattamento geometrico), gratuitamente fornita dall’amministrazione del catasto

Il rilievo topografico delle geometrie previste dall’atto di aggiornamento cartografico deve essere riferito alla maglia triangolare dei Punti Fiduciali aventi lati compresi fra 250¸ 300 m di lunghezza e l’oggetto dello stesso, nonché i punti di stazione dai quali sono assunte le misurazioni, devono essere essi stessi compresi nel loro perimetro, o al massimo eccedere dallo stesso per non più del 30%. A ciascun punto fiduciale è associato un codice identificativo della sua attendibilità metrica

L'Agenzia del Territorio ha adottato la versione 10.5 della procedura PREGEO ed impartito alcune direttive aggiornate per la predisposizione degli atti di aggiornamento cartografico. Dal punto di vista formale-amministrativo il nuovo sistema di aggiornamento consentirà ai tecnici l'approvazione e la registrazione automatica degli atti di aggiornamento, presentati attraverso il canale telematico, anche al di fuori dell'orario di apertura degli Uffici. Diverse le novità anche a livello tecnico

Il documento di aggiornamento deve essere redatto su un estratto autentico della mappa rilasciato dall’ufficio, pertanto il professionista incaricato deve richiedere un estratto autentico della mappa nel quale siano riportate le particelle oggetto di frazionamento. Innanzitutto verifica se i punti fiduciali esistenti nella mappa, siano sufficienti e visiona le monografie planimetriche; diversamente concorda con l’ufficio punti specifici da definire come fiduciali e predispone le relative schede