OTTEMPERANZA

È indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto di valutazione. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato immobiliare, anche per la pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore, rappresenta la fonte principale per le analisi

Tra le fonti dei dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano, particolare riferimento va fatto ai parametri contenuti nel database dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet. Tale fonte è ritenuta particolarmente attendibile e completa per la copertura territoriale, la trasparenza delle metodologie di indagine, l'elaborazione, l'aggiornamento e la sua riconosciuta autorevolezza.

Nella valutazione dei terreni agricoli si utilizza il metodo comparativo, con l’applicazione sia del procedimento statistico della deviazione standard sia della stima per punti di merito. Quest'ultima parte dalla constatazione del valore come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili che influenzano il mercato, fatti salvi altri condizionamenti esterni. Si assume che il valore di un bene possa determinarsi dal confronto con un un altro terreno, dello stesso tipo

Viene messa in evidenza la parte di operatività della stima per comparazione, finalizzata alla valutazione di aggiunte e detrazioni con cui deve essere “modulato” il valore risultante dal confronto diretto con i prezzi rilevati dal mercato per gli immobili assunti a riferimento della stima, tenendo conto di particolari situazioni/caratteri del bene oggetto di stima, che lo differenziano da quelli posseduti dai beni assunti a confronto, e che ne innalzano o abbassano il suo valore di mercato.

La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima ordinaria. Tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore del terreno in esame, è quello della ricerca del “valore di mercato”. Ed il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete.

L’aspetto economico del bene da considerare è la sua potenzialità ad essere trasformato in un altro bene del quale esista un mercato, dal quale attingere informazioni certe per individuare il suo più probabile valore. L'ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che l'attuale e più probabile valore di mercato dell'area scaturisce dalla differenza tra il valore di mercato attualizzato degli immobili realizzabili ed i costi sostenuti per la sua realizzazione

Dopo l’individuazione fisica del prodotto edilizio finito definito sulla base delle previsioni urbanistiche e delle scelte economiche che l’ipotetico imprenditore assumerebbe per lo sviluppo dell'operazione economica, il successivo passo procedimentale è la rilevazione, attraverso specifiche indagini di mercato dei dati economici di base. Tuttavia, trattandosi di un intero comprensorio edilizio non si può prendere a riferimento l'andamento delle contrattazioni di immobili presenti nello stesso

Il valore venale in "comune commercio" del comprensorio edificatorio in esame è quel valore che avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici. Un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è strettamente connessa allo scopo o ragione pratica della stima. Nel caso in esame l'aspetto economico è individuato nel "più probabile prezzo di mercato"

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi o in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. Il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi per eventuali successive elaborazioni sviluppate. Nei prezzi sono comprese le spese generali, gli oneri che l'imprenditore deve sostenere nella gestione dell'intervento

Tra le voci che è necessario determinare vi è anche quella afferente il profitto lordo, costituito dal profitto normale netto, al lordo delle imposte, spettante all'imprenditore che trasformi l'area in un prodotto edilizio finito ed alieni tale prodotto completando così il suo intervento. Come insegna la dottrina dell’estimo, normalmente l'entità in esame deve essere accertato in base ad una percentuale da applicare al valore del prodotto edilizio finito, in un intervallo compreso tra il 15-20%

L'approccio per “punti di merito” è abbastanza valido essendo uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. Occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore della struttura: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell'immobile, associandovi coefficienti predefiniti

Il coefficiente di merito per livello di piano tiene conto delle condizioni che caratterizzano un appartamento per il fatto di trovarsi ad una certa altezza, e deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo. È anzitutto necessario rilevare la differenza tra i casi di fabbricati dotati di ascensore e i casi senza ascensore. Dalla comune prassi estimativa, l’Agenzia del Territorio ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i livelli