ESTIMO

Nella stima dei terreni con piantagioni arboree o boschivi, non essendo rilevabili dal mercato direttamente beni sufficientemente similari oltre che per natura del suolo anche per qualità ed età di essenze arboree, la stima del terreno è ottenuta come somma tra il valore di mercato del capitale terra o terra nuda (del quale esistono maggiori riferimenti di mercato per la stima) e il valore di mercato del soprassuolo boschivo (del quale pure esiste un mercato in cui acquisire i dati necessari)

Per la determinazione del valore del soprassuolo, occorre fare riferimento al momento temporale in cui ricade la stima rispetto al ciclo del bosco. Come è noto, il valore del soprassuolo è determinabile negli anni intermedi del ciclo produttivo, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo. Nei boschi coetanei a rinnovazione artificiale, giunti a maturità, esso coincide con il “prezzo di macchiatico”, cioè del valore della massa legnosa, matura per il taglio, ancora in sito.

Per determinare il valore di mercato di un'azienda agraria al fine di una probabile vendita. Per la specifica consistenza, destinazione ed utilizzazione del bene, risulta poco agevole reperire dati storici attendibili relativi a prezzi di mercato di terreni con analoga consistenza e caratteristiche, ed è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore con metodo diretto, sintetico comparativo, con applicazione del procedimento statistico matematico della deviazione standard.

L’evoluzione economica di un terreno passa attraverso alcune fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitale-terreno e da quello in esso investito. La prima fase coincide con quella “agricola” nella quale, nella maggior parte dei casi, la produttività è rappresentata dal reddito che il terreno “agricolo” è in grado di generare. La seconda è rappresentata dalla vita economica di tutti quei terreni e fondi rustici che sono situati ai margini degli agglomerati

Le indagini sono state articolate su ricerche incentrate su alcune qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare. Inoltre, viste le caratteristiche peculiari riconoscibili al fondo rustico e tenuto conto dell'appetibilità e della sua potenzialità agricola sono state condotte indagini di natura tecnico-economica, effettuate con riferimento a fondi rustici con destinazione agricola. Il valore unitario da attribuire al terreno risulta determinato omogeneizzando i diversi dati unitari raccolti

A seguito dell'espropriazione, il bene residuo è suddiviso in 3 corpi, di cui due di entità marginale per superficie e con forma spinzata, di difficile lavorazione e quindi da considerarsi come reliquati. Per due corpi dell'immobile si verifica, in seguito alla realizzazione della strada, un'impossibilità di accesso dunque, per essi, non potrà prevedersi la possibilità di coltivazione. Il bene viene talmente ridotto per estensione che le potenzialità di reddito sono al di sotto dell'ordinarietà

È da determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola per un probabile acquisto. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci: i primi includono fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene, mentre i caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame.

Per la determinazione della stima è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento “sintetico comparativo” per valori tipici, data la complessità della composizione in diversi cespiti dell’azienda agraria in esame, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai prezzi di riferimento rilevati dal mercato. Le aggiunte apportate hanno riguardato, i fabbricati aziendali, il bestiame, le macchine e gli attrezzi

La superficie fondiaria comprende, oltre ai terreni occupati dai boschi e a quelli destinati a seminativo, anche le rimesse per animali, le vallette e le coste. Il fondo, infatti, pur presentando un andamento altimetrico pianeggiante, è attraversato da numerosi corsi d’acqua che nel tempo hanno inciso il terreno formando vallette, forre e costoni alberati. Queste aree pur caratterizzando il paesaggio con la loro bellezza e variabilità, risultano difficilmente utilizzabili a fini produttivi

L’utile di esercizio è stato conseguito solo in tempi recenti, con importi contenuti rispetto al valore dell’azienda, e ciò induce a scartare il metodo reddituale. Anche il metodo misto, patrimoniale-reddituale, risulterebbe inficiato dalle considerazioni già fatte, visto che contempla la determinazione dell’avviamento, anch’esso ancorato alla redditività dell’azienda. Il metodo più adeguato per la stima appare dunque la definizione del patrimonio attraverso il criterio del valore di mercato

Gli edifici del centro aziendale sono raggruppabili in due tipologie di destinazione d’uso: gli edifici del borgo originario, utilizzati per uffici e abitazioni e gli edifici a carattere rurale. Le palazzine del borgo si elevano di due piani fuori terra, ad eccezione della ex scuola composta del solo piano rialzato, con struttura in elevazione in muratura e copertura a tetto. Tutte presentano le caratteristiche di finitura originarie. Anche gli impianti tecnologici non hanno subito modifiche

La stima del bestiame, sviluppata con riferimento alla specie, genere e per capo, è stata eseguita dall’azienda con riferimento al 31/12/2002. I valori unitari adottati ai fini contabili sono stati ritenuti corrispondenti a quelli ordinariamente praticati sul mercato e pertanto sono stati riconosciuti equi nel contesto della stima. Le quote per la produzione di tabacco e i premi per l’allevamento del bestiame possono essere oggetto di cessione e pertanto assumono l’aspetto di un bene economico