ESTIMO

Si tratta di determinare il valore di mercato di una azienda agraria al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a “cancelli chiusi”. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore con metodo indiretto (o analitico) per capitalizzazione del reddito. È stata selezionata un’azienda ad indirizzo produttivo zootecnico per illustrare la metodologia di calcolo dell’Utile di stalla. Il fondo è condotto dallo stesso proprietario

L’azienda è dotata dei seguenti fabbricati rurali comprendenti: casa colonica, costruita circa 40 anni fa, composta di 2 alloggi, uno abitato dalla proprietà, l’altro a disposizione di un salariato fisso; un fabbricato adibito a magazzino, una tettoia adibita a fienile, pagliaio e ricovero di macchine agricole; una stalla per bovini a posta fissa; un silo in muratura. I fabbricati sono tutti in buono stato di manutenzione e la loro consistenza appare adeguata alle ordinarie necessità aziendali

La valutazione dell’unità immobiliare a destinazione produttiva viene eseguita applicando il metodo estimativo sintetico-comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato e nell'ipotesi di piena disponibilità del bene, nello stato libero, cioè come se l’immobile fosse immesso sul mercato delle compravendite non locato. Viene utilizzata la metodologia statistica dell’intervallo di confidenza e della deviazione standard, intervallo di valori entro cui verrà assunto il valore di mercato

È stata determinata la "consistenza commerciale ragguagliata" espressa come somma tra la consistenza commerciale reale delle superfici coperte e la consistenza commerciale reale delle superfici scoperte, omogeneizzata mediante l’applicazione dei relativi coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dalle normative. La superficie commerciale è data dalla somma della superficie lorda dell’unità principale e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento

È indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto di valutazione. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato immobiliare, anche per la pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore, rappresenta la fonte principale per le analisi

Tra le fonti dei dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano, particolare riferimento va fatto ai parametri contenuti nel database dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet. Tale fonte è ritenuta particolarmente attendibile e completa per la copertura territoriale, la trasparenza delle metodologie di indagine, l'elaborazione, l'aggiornamento e la sua riconosciuta autorevolezza.

Nella valutazione dei terreni agricoli si utilizza il metodo comparativo, con l’applicazione sia del procedimento statistico della deviazione standard sia della stima per punti di merito. Quest'ultima parte dalla constatazione del valore come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili che influenzano il mercato, fatti salvi altri condizionamenti esterni. Si assume che il valore di un bene possa determinarsi dal confronto con un un altro terreno, dello stesso tipo

Viene messa in evidenza la parte di operatività della stima per comparazione, finalizzata alla valutazione di aggiunte e detrazioni con cui deve essere “modulato” il valore risultante dal confronto diretto con i prezzi rilevati dal mercato per gli immobili assunti a riferimento della stima, tenendo conto di particolari situazioni/caratteri del bene oggetto di stima, che lo differenziano da quelli posseduti dai beni assunti a confronto, e che ne innalzano o abbassano il suo valore di mercato.

La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima ordinaria. Tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore del terreno in esame, è quello della ricerca del “valore di mercato”. Ed il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete.

L’aspetto economico del bene da considerare è la sua potenzialità ad essere trasformato in un altro bene del quale esista un mercato, dal quale attingere informazioni certe per individuare il suo più probabile valore. L'ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che l'attuale e più probabile valore di mercato dell'area scaturisce dalla differenza tra il valore di mercato attualizzato degli immobili realizzabili ed i costi sostenuti per la sua realizzazione

Dopo l’individuazione fisica del prodotto edilizio finito definito sulla base delle previsioni urbanistiche e delle scelte economiche che l’ipotetico imprenditore assumerebbe per lo sviluppo dell'operazione economica, il successivo passo procedimentale è la rilevazione, attraverso specifiche indagini di mercato dei dati economici di base. Tuttavia, trattandosi di un intero comprensorio edilizio non si può prendere a riferimento l'andamento delle contrattazioni di immobili presenti nello stesso

Il valore venale in "comune commercio" del comprensorio edificatorio in esame è quel valore che avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici. Un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è strettamente connessa allo scopo o ragione pratica della stima. Nel caso in esame l'aspetto economico è individuato nel "più probabile prezzo di mercato"