ESTIMO

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi o in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. Il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi per eventuali successive elaborazioni sviluppate. Nei prezzi sono comprese le spese generali, gli oneri che l'imprenditore deve sostenere nella gestione dell'intervento

Tra le voci che è necessario determinare vi è anche quella afferente il profitto lordo, costituito dal profitto normale netto, al lordo delle imposte, spettante all'imprenditore che trasformi l'area in un prodotto edilizio finito ed alieni tale prodotto completando così il suo intervento. Come insegna la dottrina dell’estimo, normalmente l'entità in esame deve essere accertato in base ad una percentuale da applicare al valore del prodotto edilizio finito, in un intervallo compreso tra il 15-20%

L'approccio per “punti di merito” è abbastanza valido essendo uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. Occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore della struttura: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell'immobile, associandovi coefficienti predefiniti

Il coefficiente di merito per livello di piano tiene conto delle condizioni che caratterizzano un appartamento per il fatto di trovarsi ad una certa altezza, e deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo. È anzitutto necessario rilevare la differenza tra i casi di fabbricati dotati di ascensore e i casi senza ascensore. Dalla comune prassi estimativa, l’Agenzia del Territorio ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i livelli

Valutando la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l'aumentare dell'altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo. L’Agenzia del Territorio utilizza nelle valutazioni la legge di variazione dei coefficienti di piano. Tali coefficienti sono stati trasformati in punteggi e distinti in base al fatto che si riferiscano a un edificio con o senza ascensore

Il caso: la valutazione di un appartamento sito in un edificio senza impianto di ascensore per determinare il valore venale di una pertinenza scoperta destinata a posto auto situata a breve distanza. Per l’attribuzione del coefficiente di piano viene adottata la metodologia a punti di merito dell’agenzia del territorio. Per quanto invece attiene l’elaborazione delle indagini di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa con il procedimento statistico della deviazione standard

Le indagini indirette sono individuate su qualificate pubblicazioni di settore con cui è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. È da osservare che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Le indagini dirette sono effettuate con rilevazioni e riscontri puntuali sia sulla zona che sulla medesima via

Si rileva, in linea generale, come il più probabile valore di mercato corrisponda nell’estimo a quel prezzo che, una pluralità di operatori economici interessati all'acquisto di beni immobili, senza particolari motivazioni e quindi da considerare imprenditori ordinari, sarebbe disposta a pagare, alla data di stima, per ottenerne la proprietà. Pertanto, il “più probabile valore di mercato” di un bene immobile è quello ordinario cioè quel prezzo che ha la più alta probabilità di accadimento tra i

Il complesso ospedaliero gode di un'ampia disponibilità di terreno, circa ettari 22, su cui sorgono 41 edifici di diverso taglio, con una distribuzione libera, ma tutti con una conformazione architettonica simmetrica molto rigida. Il Piano Regolatore Generale vigente prevede per l’area dell’intero complesso la destinazione “M”, sottozona “M1”: aree destinate a servizi generali pubblici o gestiti da enti pubblici. Nonostante la destinazione specifica l'area è utilizzata anche come verde pubblico

Per le consistenze si fa esclusivamente riferimento alla documentazione messa a disposizione dall’organo tecnico della proprietà. Per l’immobile in oggetto è stata, in particolare, determinata la “consistenza commerciale ragguagliata” espressa come somma tra la consistenza reale delle superfici coperte e la consistenza delle superfici scoperte e pertinenze accessorie, omogeneizzate mediante l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C.

L’aspetto economico di un immobile è il valore (locativo o di mercato) che esso assume, in relazione al punto di vista sotto il quale economicamente lo si considera. Comunemente, un immobile, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima, di entità anche diversa, sebbene nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico, essi tendono a coincidere

Per espletare la verifica del canone locativo annuo del complesso sportivo si è proceduto ai necessari accertamenti ed a tutti i riscontri necessari ad acquisire gli elementi conoscitivi ed informativi per verificare non solo la sua ubicazione, ma anche la consistenza, l’orografia, la posizione plano altimetrica e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico ed economica per raccogliere quanti più elementi possibili