ESTIMO

Nel caso in esame non costituisce motivo di particolare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile in funzione di redditività e valore unitario (l'importante è che resti inalterato nella situazione ante e post). ll valore ante e post esproprio, risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r

Nell’estimo immobiliare spesso occorre determinare la quota annua da corrispondere per estinguere il debito di un capitale assunto in prestito. È il cosiddetto calcolo della quota di ammortamento di un capitale per i mutui fondiari ipotecari. È necessario ricorrere alla matematica finanziaria di capitalizzazione del reddito. La quota di ammortamento differisce da quella di reintegra perché la prima è calcolata sul capitale attualizzato, la seconda sul capitale posticipato al termine del ciclo

Nella letteratura dell’estimo sono circoscritti i fattori che concorrono ad un deprezzamento per vetustà (obsolescenza fisica ed economica) che viene espresso come una percentuale del costo a nuovo. Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari- MOSI prodotto dall'Agenzia del Territorio che definisce le regole nella materia estimativa, detta precisi criteri per tenere conto della vetustà degli immobili in rapporto alla loro data di ultimazione, rispetto a quella della stima del suo costo a nuovo

Questa è la parte più difficoltosa delle operazioni di estimo catastale. Oltre ai fabbricati comunemente indicati con tale denominazione, compresi prefabbricati, tettoie, ogni componente edilizia di natura muraria o di ogni altra struttura costituita, anche se attiene al mero collocamento di parti impiantistiche, è da considerare parte immobiliare, come ponti, strade e relativa area di sedime. Sono poi compresi anche tutti gli altri impianti che usualmente corredano edifici civili e industriali

La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi. Si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati

Nella determinazione della rendita catastale occorre confrontare dati di reddito, valori di mercato e/o costi di costruzione di immobili similari a quelli in accertamento. Sempre con riferimento alla stessa data, per eventuali conteggi economici finanziari, occorre fare riferimento agli interessi sui capitali monetari per prestiti/depositi a breve e a lunga scadenza. Tuttavia resta qualche buco informativo con riferimento a particolari tipologie di immobili abbastanza singolari per tipologia

È stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore con metodo diretto eseguendo comparazioni con canoni di locazione di immobili similari e con metodologia indiretta applicando un adeguato saggio di fruttuosità al valore immobiliare. È stata poi eseguita un'analisi statistica della deviazione standard dei valori, per individuare gli intervalli di confidenza all’interno del quale il valore stimato ha specifiche probabilità di collocarsi con gli indicati margini di approssimazione

Il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili. La superficie utile viene, invece, utilizzata per la determinazione del valore locativo. Alla superficie delle unità principali, vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie virtuale complessiva commerciale o utile, a seconda debba determinarsi il valore di mercato o quello locativo

Un elemento di notevole interesse per la conoscenza del mercato immobiliare è lo studio dell’analisi del mercato immobiliare. La conoscenza approfondita del territorio e del numero degli immobili in esso presenti, (stock) consente infatti di percepire se possa esservi movimentazione. Ma lo stock è un indicatore essenzialmente di natura “statica” in quanto non è in grado di segnalare se il mercato immobiliare è dinamico. Se associato ad altri parametri dà la possibilità di conoscerne le dinamiche

Allo scopo della stima, e alle condizioni di vendita dell’azienda (a cancelli aperti) il procedimento più idoneo per la valutazione del bene è quello che fa riferimento al valore di mercato con metodologia indiretta. La dottrina dell’estimo insegna che la stima indiretta del valore di mercato di un fondo agricolo si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso che, nell’ambito di una attività produttiva, spetta al capitalista proprietario del fondo agricolo

La produzione lorda vendibile, ovvero le attività, ricavata dall’azienda è costituita dai seguenti elementi economici: i prodotti di due sezioni coltivate a seminativi normalmente impiantate, l’ utile lordo di stalla, il prodotto dei boschi. Tra le passività rientrano i fabbisogni ordinari di capitali circolanti e di servizi extra-aziendali, le imposte e i contributi. Questi ultimi sono costituiti da: imposta comunale sugli immobili, imposta sul reddito e contributo per le spese di irrigazione

Nella stima di un'azienda si deve tenere conto anche dei costi connessi all'attività ordinaria e straordinaria. Il costo medio della mano d’opera è stato valutato accertando il fabbisogno ordinario aziendale di lavoro manuale, espresso in giornate di lavoro, e moltiplicandolo per il salario medio giornaliero corrente nella zona, al lordo dei contributi agricoli unificati. Si deve inoltre tenere conto del lavoro intellettuale il cui compenso, in aziende simili, in media incide per il 6% della Plv