ULTIMI APPROFONDIMENTI CARICATI

L’efficacia retroattiva della pronuncia d’incostituzionalità trova un limite in quei casi concreti in cui si siano determinate situazioni giuridiche consolidate ed intangibili, come nei casi di rapporti già definiti, anteriormente alla pronuncia d’illegittimità costituzionale, in base a giudicato e ad atti amministrativi non più impugnabili o ad altri atti o fatti di cui siano esauriti gli effetti e che siano rilevanti, sul piano sostanziale e processuale, nonostante l’inefficacia delle norme

Della dichiarazione d’incostituzionalità deve tenersi conto anche ove sia pendente il giudizio in tema d’indennità di occupazione, che, se preordinata alla successiva espropriazione suoli a vocazione edificatoria, è determinabile in misura corrispondente ad una percentuale, della indennità che sarebbe dovuta per l’espropriazione dell’area occupata: sicché cadendo il sistema di calcolo dell’indennità espropriativa, cade necessariamente anche il sistema di calcolo dell’indennità di occupazione

Il compendio immobiliare è costituito da un’area con sovrastanti corpi di fabbrica e attrezzature tecnologiche di cui solo l’impianto di filtrazione e stoccaggio solidi, l’impianto di trasformazione e forno di incenerimento, la cabina elettrica, gli uffici risultano regolarmente censite. La superficie dell’area, costituito da 4 corpi di fabbrica su 36.830 mq, e quella commerciale dei fabbricati sono state desunte dalle planimetrie e verificate durante gli accertamenti tecnici di sopralluogo

Siccome Il complesso non presenta carattere di ordinarietà circa la densità di sfruttamento, molto al di sotto della potenzialità consentita dagli strumenti urbanistici, non appare percorribile l’utilizzazione del criterio di stima del valore di mercato, che sarebbe stato quello più appropriato in relazione allo scopo della stima. Secondo la dottrina dell’estimo immobili della fattispecie del complesso in esame possono essere stimati con il criterio del valore di ricostruzione deprezzato

Le informazioni e i dati economici acquisiti sono stati essenzialmente di natura indiretta e condotte su qualificate pubblicazioni del settore. uno di questi è l'OMI. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio (OMI), ai fini della individuazione delle quotazioni degli immobili nei vari segmenti, è suddiviso in fasce e zone territoriali. Precisamente: centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale. All’interno di ogni fascia sono individuate più zone omogenee.

Per determinare il valore più probabile da dare alla porzione del complesso edilizio, si procederà alla sua comparazione con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono noti i prezzi di mercato. Per poter adottare questo procedimento è necessario: essere in possesso di informazioni recenti sui prezzi, che questi siano ordinari e non viziati, frutto cioè di normali contrattazioni, che i parametri tecnici siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti nella comparazione

Per la determinazione del valore dell'immobile, viene utilizzata la superficie commerciale e le relative consistenze superficiali. È da ricordare che il mercato immobiliare si riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione vengono adottate le regole seguite dalle linee guida dell’Agenzia del Territorio. Dall’elaborazione dei dati si definirà il valore di mercato, ovvero l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore da applicare alle unità immobiliari

Per determinare il valore di una struttura turistica alberghiera di categoria tre stelle ubicata in una cittadina di medio interesse turistico. Viene adottato il criterio a costo di riproduzione. Per quanto concerne il valore dell’area viene utilizzato il metodo dell’incidenza dell’area sul costruito. La stima per costo di riproduzione consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti

Nella stima dell'immobile, oltre che del metodo sintetico comparativo, ci si avvarrà anche del cosiddetto "Valore di trasformazione". Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione. Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione.

Per una stima corretta del fabbricato è necessario determinare il costo di ristrutturazione complessivo per l’intervento edilizio. L'intervento di ristrutturazione consisterà in: demolizione di tavolati e pavimenti, rimozione impianti, sostituzione rivestimenti e serramenti sia interni che esterni; formazione di vani ascensori; realizzazione di interventi strutturali, ripristino di murature perimetrali, formazione di nuovi accessi; quant'altro necessario per rendere fruibili tutti gli ambienti

Per la determinazione del valore di mercato vengono usati il metodo sintetico comparativo e il criterio a costo di produzione. Quest'ultimo consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti. Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato tenendo conto di fattori moltiplicatori che identificano il deprezzamento subito nel corso del tempo

Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati reperiti nel mercato, non essendo sempre possibile riconoscere l’analogia economica (derivante da vari elementi) dei suoli da comparare. In questi casi può essere però utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per incidenza percentuale. Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni