Titolo edilizio annullato: presupposti e sanzioni previste

ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO

Ove lo sviluppo attuativo dell'annullamento del permesso di costruire si incanali nell’alveo naturale della riduzione in pristino, nessun onere di specifica motivazione ricade sull’amministrazione procedente, il cui operato è obbligatoriamente scandito dallo stesso legislatore; mentre, solo in presenza di idonee circostanze, sarà possibile accedere alla misura residuale della sanzione pecuniaria, occorrendo, però, in siffatta evenienza giustificare la deroga alla soluzione di ‘tutela reale’ privilegiata dal legislatore mediante una congrua motivazione che dia adeguatamente conto delle valutazioni effettuate.

Anche a livello di fumus richiesto in sede cautelare reale, non può ritenersi la sussistenza del reato di lavori sine titulo di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 1, per opere realizzate in forza di un permesso di costru... _OMISSIS_ ...mero rilievo che lo stesso è stato successivamente revocato o annullato in sede amministrativa o giurisdizionale, dovendosi invece accertare se quel titolo potesse considerarsi già in origine tamquam non esset per il suo contrasto con la disciplina normativa e di pianificazione.

L'annullamento del permesso di costruire non comporta affatto per il Comune l'obbligo sempre e comunque di disporre la demolizione di quanto realizzato sulla base del titolo annullato, ma è circoscritto al divieto, in caso di adozione di un nuovo titolo edilizio, di riprodurre i medesimi vizi (formali o sostanziali che siano) che detto titolo avevano connotato.

Nell’ipotesi in cui il permesso di costruire sia stato annullato in sede giurisdizionale a causa di vizi emendabili, il Comune ben può adottare un nuovo titolo edilizio senza riprodurre i medesimi vizi che detto titolo avevano connotato.

L'art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001 costituisce una... _OMISSIS_ ... di favore che distingue la posizione di colui che abbia realizzato un’opera abusiva sulla base di un titolo annullato rispetto a coloro che abbiano costruito un manufatto parimenti abusivo ma senza titolo alcuno “ab initio”.

L’annullamento, in sede giurisdizionale o in autotutela, del permesso di costruire produce l’effetto di rendere l’opera sine titulo, con la conseguenza che la posizione di chi ha realizzato la costruzione sulla base di un titolo poi annullato in sede giurisdizionale non si differenzia da quella di chi ha realizzato l'opera abusiva senza alcun titolo.

A seguito della presentazione della DIA edilizia, l’Amministrazione può esercitare il potere di verifica e di inibizione dei lavori e, una volta perfezionatosi il titolo, può avviare il procedimento in autotutela per l’annullamento del titolo, e solo successivamente ordinare la demolizione.
ABUSI EDILIZI --> INTERVEN... _OMISSIS_ ...ISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO --> PRESUPPOSTI

Ai fini della fiscalizzazione dell’abuso è onere del privato allegare elementi utili a far risultare quantomeno verosimile un’oggettiva impossibilità della riduzione in pristino.

L’articolo 38 del D.P.R. n. 380/01 può trovare applicazione al caso di opere realizzate in base ad un titolo edilizio successivamente annullato per vizi sostanziali se emendabili e rimovibili, quale non sarebbe, ad esempio, il caso dell’annullamento del permesso di costruire dipeso da una radicale incompatibilità delle opere assentite con la destinazione di zona.

La sanatoria di cui all’art. 38 del D.P.R. n. 380/01, in caso di titolo edilizio annullato per vizi sostanziali emendabili e rimovibili, è equiparata al rilascio di un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 dello stesso T.U. e quindi deve ritenersi soggetta alla regola della c.d. d... _OMISSIS_ ...à. Tale requisito manca però in radice ove l’intervento edilizio risulti in origine incompatibile con la destinazione urbanistica di zona.

Una volta identificato nella tutela del legittimo affidamento l’elemento normativo che differenzia sensibilmente la posizione di colui che abbia realizzato in buona fede l’opera abusiva sulla base di titolo annullato rispetto a quanti abbiano realizzato opere parimenti abusive senza alcun titolo, ne consegue l'art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001 può trovare applicazione solo in presenza di manufatti realizzati conformemente al titolo edilizio assentito e che diventino abusivi esclusivamente a seguito del sopravvenuto annullamento di quest'ultimo. Per le ipotesi di abusi formali realizzati in assenza ab initio di valido titolo abilitativo, trova infatti applicazione il diverso istituto dell'accertamento di conformità, subordinato al riscontro delle stringenti condizioni di cui all’art. 36 del d.P.R... _OMISSIS_ ...
L’art. 38 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 trova applicazione solo in presenza di manufatti realizzati conformemente al titolo edilizio assentito, divenuti abusivi a seguito del sopravvenuto annullamento di quest’ultimo; laddove, per le ipotesi di abusi formali ab initio privi di valido titolo abilitativo, trova applicazione il diverso istituto dell’accertamento di conformità, subordinato al riscontro delle stringenti condizioni di cui all’art. 36 dello stesso D.P.R. 380/2001.

La demolizione della chiusura di un porticato (con relativa trasformazione materiale dapprima in deposito ed autorimessa e poi in civile abitazione) è insuscettibile di compromettere l’equilibrio strutturale dell’intero edificio e di arrecare un pregiudizio alle porzioni di esso legittimamente eseguite.

E' illegittimo il diniego di monetizzazione ex art. 38 d.P.R. 380/2001 mancante di una previa adeguata istruttoria, dovuta... _OMISSIS_ ...l Comune, anziché compiere una verifica autonoma sulla impossibilità o, perlomeno, sulla oggettiva e notevole difficoltà, o no, di demolire l'abuso senza rischiare di compromettere la stabilità degli immobili legittimi e del pendio, con conseguente applicazione, o meno, della sanzione pecuniaria, ha addossato agli istanti tale dimostrazione, considerandola poi insufficiente.

L'art. 38 d.P.R. 380/2001, relativo agli interventi edilizi eseguiti in base a titolo edilizio annullato, prevede un duplice e alternativo presupposto per la sua applicazione (i.e, per la commutazione dell’ordine demolitorio nella sanzione pecuniaria): la ricorrenza di vizi formali oppure l’accertamento della non demolibilità dell’opera abusiva.

In caso di annullamento del titolo edilizio per vizi che inficiano soltanto una porzione del fabbricato realizzato in esecuzione del titolo annullato, in cui vi è una parte di opera realizzata legittimamente e a... _OMISSIS_ ...me, anche una violazione sostanziale può dar luogo, purché il provvedimento sia congruamente motivato, alla applicazione, in luogo della sanzione demolitoria reale, della sanzione pecuniaria (il cui pagamento produce effetti di sanatoria, secondo il disposto dell'art. 38 d.P.R. 380/2001).
ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO --> RIMOZIONE DEI VIZI

Laddove sia stata accertata, con pronunce passate in giudicato, non solo la contrarietà dei provvedimenti edilizi e autorizzativi alla disciplina urbanistica, ma anche la legittimità della successiva ordinanza di demolizione, l’amministrazione non può utilizzare lo strumento di cui all'art. 38, d.P.R. n. 380/2001 semplicemente per negare tale regola del caso concreto, stabilendo una mera e diretta deroga puntuale rispetto al parametro normativo, la cui violazione è stata accertata in sede giurisdizionale.

A seguire l’orientament... _OMISSIS_ ...ientrerebbero nell’ambito di operatività dell’art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001 anche i casi di vizio sostanziale emendabile, l’abuso verrebbe di fatto rimosso con modifiche del progetto – tali da rendere compatibile il manufatto con la disciplina di piano vigente – introdotte prima del rilascio della sanatoria, la quale si distinguerebbe dall’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 per il fatto che qui non sarebbe richiesta la “doppia conformità”, ovvero non si pretenderebbe il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti sia al momento dell’abuso sia al momento successivo della sanatoria. Sennonché, una simile soluzione, laddove in concreto praticabile, richiede comunque la libera volontà del privato di intervenire sulla costruzione per adeguarla, tra le varie alternative possibili, alla disciplina vigente. Il privato, cioè, ha l’onere di indicare le variazioni d... _OMISSIS_ ...è eventualmente disposto ad apportare, naturalmente nei limiti consentiti dalla disciplina di piano, verificandone in primis anche la fattibilità tecnica.

Nel caso di opere realizzate sulla base di titolo annullato, la loro demolizione deve essere considerata quale extrema ratio, privilegiando, ogni volta che ciò sia possibile, la riedizione del permesso di costruire emendato dai vizi riscontrati.

L'art. 38 DPR 380/2001 esclude la demolizione in quei casi in cui l’illegittimità del titolo deriva dai vizi della procedura amministrativa, ovvero nei casi in cui “non sia possibile la restituzione in pristino”. Ciò comporta che - dapprima nella verifica della necessità di irrogazione della sanzione (quando non si possano rimuovere i vizi riscontrati nell'atto annullato), e poi, una volta riscontratane la necessità, nella scelta della sanzione applicabile - l'amministrazione debba svolgere una verifica, congruamente motivando su ... _OMISSIS_ ...eciso.

Dalla previsione di cui all'art. 38 del DPR 380 del 2001 - che prevede la rimozione dei vizi delle procedure amministrative in caso di permesso di costruire annullato in via giurisdizionale - non deriva un generale divieto di rinnovazione dei permessi di costruire annullati in sede giurisdizionale per vizi di carattere sostanziale.

Nelle ipotesi in cui sia possibile eliminare la violazione riscontrata dal giudice, per mezzo di un nuovo intervento che restituisca all'opera piena compatibilità con il regime edilizio inizialmente inosservato, il Comune deve astenersi dal provvedere alla repressione dell'abuso e deve, al contrario, consentire la conformazione dei lavori ai parametri costruttivi giudicati violati: a fronte di un'iniziativa privata, diretta ad eliminare l'elemento di contrasto dell'intervento (illegittimamente) assentito con la disciplina edilizia di riferimento, l'amministrazione comunale non è tenuta ad impedire i lavori ... _OMISSIS_ ...rovvedimenti sanzionatori, dovendo, al contrario, proprio in attuazione del giudicato ed in coerenza con il canone di azione dettato dall'art. 38 d.P.R. 380/2001, assicurare l'adeguamento della situazione di fatto alla disciplina edilizia ritenuta violata.

Non va condiviso l’assunto per cui la rimozione dei vizi ex art....


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