Computo della volumetria di un edificio: nozioni ed elementi

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> VOLUMETRIA --> COMPUTO E VARIAZIONI

L’aumento dei volumi, risulta insito nell’innalzamento del tetto.

Il Comune deve tener conto, nel rilascio dei titoli autorizzatori di nuove costruzioni, della volumetria già impiegata per sanare immobili costruiti abusivamente, che hanno impegnato in tutto o in parte la capacità edificatoria dei terreni su cui sono stai realizzati; potenzialità edificatoria che, ovviamente, non viene “rigenerata” a seguito del frazionamento e vendita dei lotti; altrimenti si finirebbe per consentire, mediante frazionamento e successive alienazioni, di aggirare la normativa urbanistica, vanificando gli indici di fabbricabilità previsti per la zona interessata.

Il diritto di edificare può essere esercitato solo nei limiti della volumetria massima assentibile, perché qualsiasi costruzione, anche se abusiva, impegna la superficie nece... _OMISSIS_ ...la normativa vigente al momento del condono in base allo specifico indice di fabbricabilità di zona, non rilevando il fatto che insista o meno su parte del lotto catastalmente diviso.

Non può dubitarsi che la capacità edificatoria dell'area acquistata a seguito del frazionamento della medesima particella debba essere comunque computata in base all'originaria superficie considerata al momento del rilascio della concessione edilizia, giacché il limite di volumetria discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza necessità di apposita trascrizione, trattandosi di area oggettivamente asservita alla costruzione già realizzata.

Il volume dei fabbricati è determinato dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde, misurate da pavimento a pavimento.

Per calcolare quale sia la volumetria assentibile in un intervento edilizio su immobile preesistente non può rilevare qualsiasi situazione in ... _OMISSIS_ ..., ma la sola volumetria legittimamente edificata.

Il volume vuoto per pieno, espresso in metri cubi, è dato dalla somma del volume di ogni piano e che il volume lordo di ogni piano fuori terra è uguale al prodotto della superficie lorda di piano per l’altezza relativa al piano stesso, misurata tra le quote di estradosso dei solai.

La cubatura abusivamente realizzata non può perdere di incidenza per il suo carattere abusivo, con l’effetto abnorme che resterebbe ancora consentito, a sommatoria, un’intervento edilizio legittimo, a prescindere dagli indici di edificabilità.

Non si può far riferimento alla creazione di un nuovo volume edilizio qualora l'opera, già suscettibile di esprimere originariamente detto volume in qualità di anticamera d'ingresso, si sia sostanziata in meri interventi di completamento della chiusura, in parte con parete fissa ed in parte con pannelli finestrati scorrevoli, destinati a final... _OMISSIS_ ...

L’entrata in vigore di un nuovo strumento urbanistico che riduce le potenzialità edificatorie di un’area non tocca la legittimità delle cubature eccedenti conformi al Piano vigente al momento dell’edificazione, ma comunque impedisce che possano essere realizzate nuove volumetrie che non siano consentite (diversamente dal preesistente) dallo strumento nell’attualità operante.

Nel calcolo dei volumi devono essere computate le parti di sottotetto che, pur non essendo adibite ad uso abitativo, non rientrano nella definizione di volumi tecnici.

Nel caso in cui un lotto urbanisticamente unitario sia stato già oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residuale o la superficie coperta residua va calcolata decurtando la volumetria precedentemente realizzata, con la conseguenza che nessuna rilevanza possono assumere eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, al fine di evi... _OMISSIS_ ...puto dell'indice di edificabilità venga alterato con la ipersaturazione di alcune superfici, onde creare artificiosamente disponibilità nel residuo.

Se un determinato lotto di terreno viene utilizzato per erigervi delle costruzioni anche tra loro intervallate nel tempo non è ammissibile che la superficie residuale possa essere urbanisticamente sfruttata con il superamento dell'indice massimo di edificabilità o del rapporto di copertura che rimane assoluto e che vale per l'intera area, sicché, una volta sfruttata urbanisticamente quell'area, nella superficie residua possono essere realizzate opere che, sommate alle precedenti, non debbono superare l'indice massimo consentito.

L'emanazione di una nuova norma tecnica, incidente in modo restrittivo sulla determinazione della superficie utile ai fini del calcolo della volumetria in quanto considera s.l.p. locali già esclusi dal relativo computo, non può comportare la conseguenza che superfici pri... _OMISSIS_ ...bili per lo stabile insediamento di persone divengano, per il fatto che siano ormai divenute s.l.p., idonee a consentire detto utilizzo.

Tutti gli elementi strutturali concorrono al computo della volumetria della struttura alberghiera, siano essi interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell'edificio al quale accede.

Nel computo della volumetria assentibile in ciascuna zona di piano regolatore sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti, in quanto le previsioni degli strumenti urbanistici sui limiti entro i quali è consentita l’edificazione devono essere riferite non soltanto all’edificazione ulteriore rispetto a quella già esistente al momento della loro approvazione, ma piuttosto all’edificazione complessivamente realizzabile s... _OMISSIS_ ...

Il volume degli edifici, espresso in metri cubi vuoto per pieno, è costituito dalla sommatoria della superficie delimitata dal perimetro esterno dei vari piani per le relative altezze effettive misurate da pavimento a pavimento del solaio sovrastante.

Non può dubitarsi che è sulla base dei dati progettuali che va calcolata la volumetria di un immobile ancora da edificare, non essendo utilizzabile il richiamo alla c.d. tolleranza di cantiere, poiché questo è un fenomeno che si verifica, ovviamente, non nella fase teorica della progettazione, ma eventualmente nella pratica, a causa della discordanza tra i valori progettuali e quelli rilevabili in sede esecutiva, derivata fondamentalmente dai mezzi adoperati in cantiere (tracciamento di tramezzature, strutture portanti, ecc.) che non possono paragonarsi alla precisione dei sistemi informatici utilizzati per la progettazione.

In assenza di una nozione giuridica di costruzione che... _OMISSIS_ ...a urbanistica, intenda espressamente far riferimento esclusivo alle sole opere realizzate sopra il livello stradale od il piano di campagna, contenuta in disposizioni di rango primario o secondario, ovvero nelle norme tecniche di attuazione degli strumenti regolatori, tutti gli elementi strutturali concorrono al computo della volumetria del manufatto, siano essi interrati o meno, salvo che si tratti di opere pertinenziali.

Il computo della volumetria deve essere effettuato, salvo che non viga una espressa e particolare disposizione contraria, con riferimento all'opera in ogni suo elemento, ivi compresi gli ambienti seminterrati ed interrati (cioè, sottostanti al livello stradale), funzionalmente asserviti giacché, nel concetto di costruzione, rientra ogni intervento, che abbia rilevanza urbanistica, in quanto incide sull'assetto del territorio ed aumenta il c.d. carico urbanistico.

Quando la volumetria edificabile originaria di un’inte... _OMISSIS_ ...ta utilizzata, a nulla vale il suo successivo frazionamento, proprio perché la volumetria massima edificabile è già stata considerata nella precedente concessione edilizia.

Poiché non è possibile conseguire un surrettizio aumento della volumetria ammissibile mediante il frazionamento di un lotto urbanisticamente unitario attuato con alienazioni parziali, per stabilire quale sia la volumetria realizzata su un’area in origine unitaria occorre prendere in considerazione tutti i fabbricati ivi insistenti.

Un'opera che comporti la trasformazione di superfici non residenziali in superfici residenziali determina un aumento di volume, come tale soggetto al rilascio del permesso di costruire.

Uno scostamento modesto della volumetria effettiva (nella specie, +15,43%) rispetto alla volumetria consentita dalla legge (nella specie, +15%) può trovare una giustificazione plausibile in fattori di ordine tecnico, che abbiano se del caso ... _OMISSIS_ ...na osservanza dell’aumento volumetrico massimo consentito, purché però in presenza di una congrua motivazione giustificatrice.

Qualora sia realizzato un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, ai fini edificatori deve essere considerata l'intera estensione interessata, con l'effetto che anche l'area accorpata non è più edificabile anche se è oggetto di frazionamento o di alienazione separata dalle aree su cui insistono i manufatti.

E' pienamente logica la normativa regolamentare che si riferisce in ogni caso, per la determinazione del volume, al solaio più alto, senza distinguere tra il caso di copertura piana ed il caso in cui la gronda fuoriesca dalla sagoma dell’edificio.

Gli spazi per parcheggio di natura pertinenziale e obbligatoria non vanno considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superfici... _OMISSIS_ ...o diversa previsione di piano o del regolamento edilizio comunale.

La struttura composta da pilastrini tubolari metallici di altezza massima di mt. 1,70 e di un telo rimovibile a copertura sostenuto da appositi archetti in ferro, con la funzione di riparo di un parcheggio per autoveicoli già esistente non configura un volume edilizio.

I moduli destinati ad ospitare cani chiusi su tre lati e con una tettoia di copertura sollevata di una spazio variabile tra 30 e 50 cm rispetto ai pannelli laterali non costituiscono volume in senso edilizio.

In assenza di una specifica norma, deve ritenersi che, ai fini del computo della volumetria assentibile rilevino anche le superfici cedute gratuitamente al Comune dai proprietari per sedime stradale.

Nella Regione Veneto, i tamponamenti orizzontali che determinino spessori complessivi superiori a centimetri trenta non sono considerati nei computi per la determinazione dei volu... _OMISSIS_ ... parte eccedente i centimetri trenta e fino ad un massimo di ulteriori centimetri venticinque, e ciò qualora il maggior spessore contribuisca al miglioramento dei livelli di coibentazione; tale criterio è poi applicabile, con gli stessi scopi e limiti quantitativi, anche alle costruzioni già esistenti, come prevede il comma 3 dell’art. 2 della legge regionale n. 21 del 1996, ma unicamente “in relazione ai soli spessori da aggiungere a quelli esistenti”.

Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia stato già oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residua (o la superficie coperta residua) va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell'indice venga alterato con l'ipersaturazione di alcune superfici al fine di creare artificiosamente disponibilità nel residuo.

Ai fini d... _OMISSIS_ ...e di nuovi volumi, è irrilevante che un lotto unitario sia catastalmente suddiviso in più particelle, essendo necessario considerare tutti i volumi già esistenti sull'intera area di proprietà.

In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densità fondiaria in vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando cioè lo "ius aedificandi" era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massimo consentito su di essa: ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.

In ipotesi di successivi frazionamenti d... _OMISSIS_ ...inario, la mancanza di un formale atto di asservimento del precedente fabbricato e di un diverso rilievo di quest’ultimo secondo la normativa urbanistica dell’epoca devono considerarsi circostanze ininfluenti ai fini del calcolo della volumetria assentibile.

L'omesso tamponamento di una limitata parte del corpo edificiale non ne esclude la valenza a fini volumetrici.

In virtù del carattere unitario dell’origin...