Dopo aver esaminato la variegata natura di atti molesti che si possono realizzare, vediamo di capire quali sono le strade da percorrere per inibirne la commissione.
Innanzitutto, in ragione dei rapporti di vicinato, di cui si auspica sempre una buona tenuta per una pacifica e tranquilla convivenza, sarebbe opportuno evitare, sulle prime, il ricorso alla tutela penale. [1]
L’esasperazione cui può condurre una condotta molesta induce…
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C’è da dire che il diritto al silenzio assoluto non esiste e che la tolleranza, specie in un condominio, è una virtù esigibile.
Vi sono rumori che trovano origine dal normale uso della proprietà esclusiva o del bene comune e come tali vanno sopportati, anche in ossequio ai doveri di solidarietà e cooperazione che dovrebbero illustrare i rapporti tra i condomini.
In tale ottica, prima di ogni intervento formale sarebbe buona regola esporre al vicino, in un colloquio amichevole, le ragioni del disagio. Questi, forse inconsapevole del fastidio recato, potrebbe porvi rimedio tranquillamente e si eviterebbero screzi e ostilità future a causa di reazioni spropositate.
Se invece tale tentativo risulti infruttuoso, occorre servirsi degli strumenti predisposti dall’ordinamento.
Il primo ausilio da non sottovalutare è il ricorso all’amministratore condominiale [2]…
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Il suo compito, in tali ipotesi, è quello di inviare una diffida al disturbatore, invitandolo ad osservare la legge e/o il regolamento.
Come visto in precedenza, il regolamento può determinare gli orari entro cui svolgere attività rumorose e può, per giunta, porre limitazioni all’utilizzo delle proprietà esclusive a tutela dell’interesse generale, purché si tratti di regolamento contrattuale o di regolamento approvato dall’assemblea condominiale all’unanimità.
Così, ad esempio, può escludersi una destinazione diversa dall’uso abitativo per gli appartamenti, o consentire l’apertura di negozi solo alle unità site al piano terreno. E, in tale evenienza, si possono porre limiti alla natura dell’attività esercitata (escludendo per esempio quelle che pregiudicano il decoro del condominio) e fissarne gli orari di apertura e chiusura.
Il più delle volte, però, il regolamento…
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Per fare un esempio si può far riferimento al giudizio azionato da un condominio, in persona dell’amministratore, contro il gestore di un bar-ristorante, attività violativa del regolamento contrattuale, che limitava l’uso delle unità immobiliari, site al piano terra dell’edificio, a negozi, uffici, depositi e magazzini anche di vendita.
Sulla scarsa chiarezza di tale disposto ha puntato il gestore del bar, nel ricorso in Cassazione, lamentando che, erroneamente e ingiustificatamente, la Corte d’appello è pervenuta alla conclusione che il regolamento condominiale vieta in maniera assoluta di adibire a bar-ristorante le porzioni immobiliari site al piano terreno.
I giudici di legittimità hanno, invece, ritenuto corretto il ragionamento della Corte d’appello che nell’interpretazione del regolamento condominiale non si è limitata al senso letterale delle parole, ma ha indagato quale sia stata la comune intenzione delle parti, «attribuendo alla clausola in questione il senso…
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Un’impresa di ristorazione, infatti, è del tutto differente da quelle di conduzione di negozi di vendita, poiché è idonea «a snaturare il carattere proprio dell’edificio, compromettendone la quiete e la tranquillità mediante “rumori, esalazioni e altri simili eventi” a causa, in particolare, delle immissioni rumorose e delle esalazioni di odori sgradevoli, che normalmente derivano dalle attività di tal genere, a causa della stessa loro natura, nonché dell’intensità, della durata e degli orari della frequentazione della clientela, ben diversi da quelli dei negozi, uffici in genere, depositi e magazzini anche di vendita» [5].
L’inottemperanza del condomino alle prescrizioni regolamentari legittima l’amministratore (purché sia previsto nel regolamento) a comminare multe anche salate a seguito dell’aggiornamento delle sanzioni operato dalla riforma. Da una cifra simbolica di 0,052 euro (pari a 100 lire) risalente al r.d. del 1942, si è passati ad una sanzione effettiva di un max di 200 euro, aumentata sino ad 800 in caso di recidiva [6].
L’amministratore del condominio, tra i cui compiti rientra quello di curare l’osservanza del regolamento condominiale (art. 1130 c.c.), è legittimato ad agire e resistere nei pertinenti giudizi in cui parte offesa sia l’intero condominio, senza necessità di autorizzazione assembleare.
L’eventuale inerzia dell’amministratore…
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Innanzitutto, tramite un legale, può inviare una diffida ad adempiere alle prescrizioni di legge o regolamento al vicino disturbatore, invitandolo a non tenere condotte lesive della propria tranquillità.
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Nei successivi paragrafi analizzeremo i diversi piani di regolamentazione delle problematiche generate dalle immissioni e i distinti rimedi esperibili per inibirne la commissione ed ottenere il risarcimento degli eventuali danni.