Atti emulativi: le immissioni, i rumori intollerabili, gli odori molesti

Le immissioni

In materia di immissioni, secondo quanto previsto dall’art. 844 c.c., il proprietario di un fondo (ma vale anche per gli immobili abitativi) non può impedire le immissioni «di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti, e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino» se non superano la normale soglia di tollerabilità, tenendo conto della condizione dei luoghi e dovendo contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà [1].

L’elencazione delle diverse tipologie di immissioni non può considerarsi tassativa, se non nel genere, ma le stesse, per pacifica giurisprudenza, devono possedere una serie di requisiti specifici, perché possa ricorrere tale figura:


  • devono avere il carattere della materialità, ossia essere percepibili dall’uomo e generare, perciò, sostanze fisicamente apprezzabili e misurabili;



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  • infine, devono generare una situazione di intollerabilità attuale, non meramente potenziale, derivante da una certa continuità delle immissioni.


Il criterio principale nella valutazione delle immissioni è quello della «normale tollerabilità» [2].

Pur trattandosi di un criterio oggettivo non può mai ritenersi assoluto, in quanto va rapportato alla sensibilità di un uomo medio e alla specifica situazione ambientale in cui si sviluppa l’attività immissiva.

Spetta, quindi, al giudice di merito accertare in concreto il superamento di tale soglia. Per fare ciò deve tenere conto della condizione dei luoghi, delle attività normalmente svolte nella zona, nonché del sistema di vita della popolazione ivi residente e, quindi, svolgere il necessario contemperamento richiesto dalla norma tra le esigenze della produzione e le ragioni della proprietà [3].

È accaduto, ad esempio, che alcuni condomini abbiano fatto ricorso al giudice di Pace per i rumori e le esalazioni di vapori e vernici provenienti da una falegnameria, sita al piano terra dell’edificio condominiale. Il G.d.P, dopo aver accertato il superamento della soglia della normale tollerabilità, ha ordinato al titolare di conformarsi alle prescrizioni previste per quella particolare attività e a risarcire il danno occorso ai ricorrenti. [4]


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È, infatti, facilmente deducibile come la stretta contiguità di più persone limiti ancor di più le stesse nei loro spazi di esclusiva pertinenza, oltre che – logicamente – negli spazi condivisi. L’uso di tali beni, in effetti, non deve interferire con i diritti degli altri proprietari al punto da pregiudicarli.

In particolare, se le singole unità immobiliari hanno destinazioni d’uso diverse dovranno essere privilegiate, anche alla luce dei principi costituzionali, le esigenze di vita connesse all’uso abitativo, anziché quelle economiche inerenti allo svolgimento delle attività commerciali.

A tale riguardo con una storica sentenza la Corte di Cassazione [5] ha accolto le istanze di alcuni condomini del centro di Roma che lamentavano la violazione del regolamento condominiale da parte di una birreria ubicata nel medesimo plesso ove si svolgeva anche musica dal vivo. L’attività svolta nel locale fino a tarda notte ed i continui schiamazzi provocati dall’andirivieni della clientela violavano il generico divieto, posto dal regolamento condominiale, di utilizzare le unità immobiliari di proprietà esclusiva per usi contrari alla tranquillità.

La Suprema Corte, accogliendo le rimostranze dei condomini, ha sancito in punto di diritto che nel caso in cui il regolamento condominiale vieti lo svolgimento di determinate attività non è necessario accertare tecnicamente il superamento dei limiti di tollerabilità dovendo, in tal caso, privilegiare il bene della tranquillità che gli stessi condomini hanno inteso tutelare, accettando contrattualmente i limiti al godimento esclusivo.

La privilegiata tutela dei diritti personali contro le immissioni moleste è in linea anche con quanto prospettato dalla Corte Edu [6] che in una pronuncia ha chiarito come l’art. 8 della Convenzione europea dei diritti umani «tutela il diritto della persona al rispetto della propria vita privata e familiare non solo da violenze fisiche, ma anche da rumori, emissioni, odori e altre interferenze, che siano tali da compromettere il sereno godimento della propria residenza».

Le cause più frequenti dei dissidi tra i condomini sono…



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Rumori intollerabili

«A Roma la maggior parte degli ammalati muore di insonnia...Ma c’è una casa in affitto che a Roma permetta di dormire?»

Così parlava Giovenale con riferimento alla vita nelle insulae, il corrispondente arcaico dei nostri condomini.

Il riferimento agli antichi e al loro vissuto ci proietta in una realtà non tanto dissimile dalla nostra. Forse la Roma di quei tempi era un eccesso ineguagliabile, ma rappresenta oggi un vivace esempio di come sarebbe stata la vita condominiale senza l’apposizione di limiti e controlli.

L’eccessivo rumore è una delle cause principali delle liti tra condomini e motivo determinante di stress, insonnia, stati d’ansia, quali ripercussioni sullo stato di salute delle vittime.

Il volume troppo elevato di stereo o televisione…



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Quindi, qualora il regolamento condominiale vieti lo svolgimento di determinate attività, non è necessario accertare la tollerabilità delle immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c.

Diversamente, qualora il regolamento ponga dei limiti all’uso e godimento della proprietà, ma il medesimo divieto si riveli illegittimo o non vincolante per il condomino, escludendosi per ciò stesso una violazione del regolamento, tornerà ad applicarsi la regola generale dell’art. 844 c.c.

Così ha recentemente statuito la Corte di cassazione che, rigettando la domanda di violazione del regolamento da parte di un condomino che aveva legittimamente aperto un bar nei locali di sua proprietà, ha comunque accolto la richiesta di risarcimento per il danno morale, biologico e patrimoniale (deprezzamento del valore dell’immobile) conseguenti ad immissioni superiori alla soglia di normale tollerabilità, provenienti dalla predetta attività [7]



Odori molesti

Lo stesso si può dire per gli odori molesti che provengono dagli altri appartamenti, tra i vari soprattutto quelli di cucina, che invadono le parti comuni. [8]

Ma quando un odore raggiunge una soglia tale da essere definito molesto?

Mentre per i rumori non si pone alcun problema di misurazione scientifica del superamento della normale tollerabilità, più difficile diviene l’accertamento per le immissioni non misurabili, come gli odori [9]. La tollerabilità in tal caso è del tutto soggettiva e la difficoltà di sostenere con efficaci dimostrazioni le proprie ragioni, porta spesso le vittime ad evitare il ricorso giurisdizionale.

Una risposta ci è fornita da una sentenza piuttosto recente della Suprema Corte di Cassazione che…



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Come per le immissioni di rumori, è ammessa la possibilità di disciplinare i rapporti reciproci in materia di immissioni di fumo attraverso il regolamento condominiale, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 c.c.

Analogamente la liceità o meno dell’immissione di odori «deve essere determinata non sulla base della norma…



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