I rapporti di vicinato: gli atti emulativi

Introduzione

Nel primo capitolo abbiamo anticipato come sia pacifica l’applicazione estensiva al condominio della disciplina relativa ai rapporti di vicinato, contenuta negli artt. 873 e ss c.c.

Gli istituti ivi contemplati consentono di contemperare gli interessi dei proprietari di due fondi finitimi, limitando al contempo il contenuto dei diritti di proprietà e prevenendo potenziali conflitti tra i titolari.

Il diritto di proprietà è un diritto tendenzialmente illimitato, esercitabile in modo “pieno ed esclusivo” con ogni facoltà lecitamente esperibile. Il proprietario può fare pressoché ciò che vuole del suo diritto, ma tale illimitata signoria del suo volere incontra inevitabilmente dei limiti imposti dalla legge [1].

Taluni trovano un fondamento giuridico nell’art. 42 comma 2 Cost.…



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Ad esempio, le norme sulle distanze (art. 873 ss c.c.) e vedute (art. 900 c.c.) sono applicabili al condominio solo se compatibili con le norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), le quali, in caso di contrasto, prevalgono sulla normativa generale.

In tal modo, qualora il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme sulle distanze legali.

Risulta esemplificativo il caso di due condomini, proprietari di un appartamento a piano terra, che si sono visti citare in giudizio dagli inquilini del piano soprastante per aver realizzato tre pensiline di materiale plastico lesive, a detta degli attori, del diritto di veduta.

I giudici di merito, con orientamento condiviso dalla Corte di Cassazione, hanno chiarito che le norme sulle distanze legali si applicano ai rapporti condominiali solo in quanto compatibili con la disciplina particolare sulle cose comuni.

Nel rispetto delle prescrizioni di cui all’art. 1102 c.c., quindi, è ammissibile una deroga alle regole sulle distanze.

Nel caso di specie l’opera, seppur realizzata a distanza inferiore rispetto a quella legale, assolve alla funzione di garantire un migliore godimento del bene di proprietà individuale (in termini di protezione), senza ledere o comprimere il diritto altrui al godimento del bene comune (è stata, infatti, esclusa la lesione del diritto di veduta, stante il materiale trasparente delle pensiline). [3]

Per maggiore chiarezza si richiama un’altra pronuncia della Corte di Cassazione [4] che ha…



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E, se certamente è configurabile e meritevole di tutela anche nel condominio il diritto alla riservatezza, il pregiudizio in concreto risentito non può prescindere da una valutazione comparativa degli opposti interessi dei condomini, dovendo il diritto di ciascun proprietario, di godere e di utilizzare la proprietà esclusiva, essere naturalmente limitato dalla necessaria contiguità degli appartamenti che, inevitabilmente, comporta restrizioni delle facoltà di godimento che al proprietario spetterebbero, dovendo al riguardo ritenersi connaturate quelle limitazioni che siano l’effetto dell’esercizio legittimo dei poteri spettanti agli altri comproprietari».

Nel caso di specie la Corte ha affrontato la questione di legittimità dell’operato di un condomino che intendeva ampliare la finestra del bagno dell’appartamento di sua proprietà contro il diniego espresso dalla delibera assembleare. Gli altri condomini lo osteggiavano contestando la violazione delle norme sulle distanze legali, nonché quelle poste a tutela del diritto alla riservatezza, dato che la finestra si affacciava sul cortile comune (art. 903 c.c.).

La Corte di Cassazione, nel solco tracciato dal giudice di merito, ha escluso il pregiudizio lamentato dai condomini ricorrenti, poiché nella valutazione della liceità dell’apertura di luci o vedute sul cortile condominiale occorre verificare solamente «se l’uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, dovendo al riguardo verificarsi se siano contemperate le opposte esigenze, ciò in attuazione di quel principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali e che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione: una volta accertato che l’uso del bene comune sia conforme a tali parametri deve escludersi che sia configurabile una innovazione vietata». …



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Senza indugiare nella disanima di ogni singolo istituto, tratteremo solo due ipotesi direttamente riconducibili alla categoria generale degli atti molesti, che diffusamente rappresentano le principali cause di liti tra i condomini: gli atti emulativi e le immissioni.

Gli atti emulativi

L’art. 833 c.c., rubricato atti d’emulazione…



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La norma è di facile comprensione, poiché risponde al più generale principio del neminem laedere. Lo stesso diritto di proprietà, seppur contemplato in termini di pienezza, non può essere esercitato nel mancato rispetto dei diritti altrui. Prima di essere un principio giuridico è un dogma di civiltà.

Benché previsto nella disciplina della proprietà individuale, il divieto di atti emulativi, come già detto in precedenza, è estendibile alla realtà condominiale.

A maggior ragione risulta applicabile in un contesto che brulica di diverbi e conflitti di ogni sorta, i quali possono tradursi in (o anche trarre adito da) atti molesti e pregiudizievoli.

Perché si configuri un atto emulativo è necessario individuare due elementi: l’assenza di utilità dell’atto per chi lo pone in essere e il c.d. animus nocendi, ossia l’esclusivo intento di danneggiare o recare molestia ad altri.

L’onere della prova grava su chi si reputa danneggiato e, come ben si può immaginare, il più delle volte rappresenta una probatio diabolica, data la particolare difficoltà riscontrabile nell’accertamento del reale intento nocivo del proprietario agente.

Raramente si è, infatti, ottenuto in giudizio un riconoscimento configurativo di un atto emulativo.

Ma vediamo qualche esempio ricavabile dalla casistica giurisprudenziale:

Lo sciorinamento dei panni sul balcone, che sia idoneo ad oscurare la finestra dell’appartamento inferiore, costituisce un esempio di atto emulativo, sempre che sussista l’alternativa di utilizzare altre posizioni o diverse modalità tali da evitare l’oscuramento delle aperture sottostanti.

Un’ipotesi di tal fatta si è verificata realmente nel caso affrontato dal Tribunale di Genova [7] nel quale…



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Il Tribunale adito, in adesione alla richiesta attorea, ha confermato che «lo stendere il bucato ed i tappeti in modo da oscurare la finestra dell’appartamento sottostante […] costituisce atto emulativo, vietato ai sensi dell’art. 833 c.c., quando è possibile utilizzare altre posizioni o, comunque, stendere in modo da evitare l’oscuramento delle aperture sottostanti» e ha concluso inibendo ai convenuti l’atto denunciato.

Costituisce un’ipotesi di molestia anche lavare le scale condominiali con detersivi che provocano allergie al vicino, purché l’agente ne sia consapevole, non trovi alternative soddisfacenti [8] e agisca esclusivamente per una finalità emulatrice.

Una simile condotta, oltre ad integrare un illecito civile, è stata recentemente configurata quale reato di “Molestia o disturbo delle persone” di cui all’art. 660 c.p., poiché una condomina…



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Non è, invece, riconducibile alla categoria degli atti emulativi la delibera condominiale che, «nel disporre il ripristino della recinzione della terrazza a livello, attraverso l’installazione di una rete divisoria fra la parte di proprietà esclusiva del condomino e quella di proprietà comune, abbia la finalità di impedirne l’usucapione e di delimitare il confine, garantendo a tutti i condomini l’accesso alla parte comune». [10]

In tal caso, infatti, l’interesse dell’intero condominio ad usufruire della terrazza prevale sull’interesse individuale del proprietario dell’appartamento prospiciente a conseguirne l’usucapione.

Nel caso cui si fa riferimento un condomino, proprietario per un terzo di una terrazza a livello, aveva citato in giudizio il condominio, proprietario dei residui due terzi, per far dichiarare l’invalidità della delibera assembleare con la quale era stato deciso il ripristino della situazione originaria in cui era presente una recinzione (atta a separare le due proprietà) poi eliminata dallo stesso attore col consenso dell’assemblea.

Il condomino aveva considerato, erroneamente…



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La Corte territoriale ha, invece, escluso la qualificazione in termini di atto emulativo dell’impugnata delibera assembleare, posto che «il condominio appellato non era stato sollecitato al riguardo dall’animus nocendi ma soltanto dall’interesse ad impedire, con il ripristino di una rete divisoria, l’usucapione della parte di proprietà comune della terrazza, a delimitare il confine e a garantire su di essa la possibilità di accesso da parte di tutti i condomini».
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