La vita in condominio

Il condominio

Con il termine condominio si fa riferimento ad un complesso di unità immobiliari caratterizzato dalla coesistenza di una serie di proprietà esclusive dei singoli condomini ed una comproprietà degli stessi sulle parti comuni accessibili da ogni unità abitativa [1].

Quello che noi oggi chiamiamo condominio…



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Il riferimento va, quindi, alle sole porzioni dell’edificio in comproprietà, tant’è che la disciplina codicistica, come innanzi anticipato, si limita a regolamentare l’individuazione e la gestione delle parti comuni.

Il condominio è, dunque, una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

La sua stessa collocazione nel libro dedicato alla proprietà e, precisamente tra le norme del capo relativo alla comunione, ne evidenzia il carattere di specialità.

Dalla più generale comunione si distingue, però, per la presenza di porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, soggette alle regole dettate in materia di proprietà individuale.

Ma quando può dirsi giuridicamente costituito un condominio? Anzitutto non è necessaria alcuna formula sacramentale di costituzione ed è sufficiente la contemporanea presenza di due proprietari su due unità immobiliari distinte per creare quello che viene definito condominio minimo. [4]

Inoltre, il condominio può svilupparsi sia in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani), che orizzontale (si pensi ai residence composti da villette a schiera con parti e servizi comuni).

Infine, si può parlare del c.d. supercondominio [5] con riferimento ad edifici di per sé già costituenti condominio e tra loro funzionalmente collegati da beni e/o servizi e aree comuni, cui sia applicabile la medesima disciplina condominiale.

Più precisamente è stata la legge di riforma del 2012 [6] …



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Già in prima facie la particolare configurazione del condominio rende contezza della difficoltà di coniugare i singoli diritti di proprietà individuale tra di loro e con la comunione delle porzioni in comproprietà [8].

Il diritto di proprietà esercitabile, di regola, in tutta la sua pienezza, seppur nei limiti fissati dall’ordinamento, incontra nella realtà condominiale ulteriori argini di contenimento nell’interesse reciproco dei condomini ad una vita serena, riservata e senza turbative esterne.

Comportamenti usuali e consueti all’ambiente domestico di una dimora privata possono sfiorare il limite della trasgressione in un edificio condominiale dove tutto ha una misura sul metro del rispetto solidale dei diritti di ciascuno.

Sicché se per dei bambini giocare, correndo e urlando per casa, rappresenti una normale e legittima manifestazione della loro vitalità che può turbare, al limite, solo la tranquillità dei genitori, in un condominio tale comportamento può divenire un eccesso intollerabile, specie per quei condomini che rivendicano il diritto al riposo e alla quiete domestica. E non è infrequente che i genitori, in virtù dell’obbligo di vigilanza sui figli, vadano incontro a serie conseguenze, qualora il vicino intollerante decida di intentare un giudizio contro di loro.

È accaduto, ad esempio, che due genitori si siano visti condannare al pagamento di una multa, conseguente al reato di cui all’art. 659 c.p. [9], per gli schiamazzi dei figli piccoli recanti disturbo al riposo e all’occupazione di un numero indeterminato di vicini. [10]

Come si approfondirà in seguito molti altri sono gli esempi che quotidianamente tale realtà ci fornisce e che rappresentano un quadro dimostrativo della scarsa vivibilità di un condominio qualora si ometta di rispettare talune regole fondamentali votate al rispetto reciproco.

Il condominio è un coacervo di esigenze…



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Avremo modo di vedere come la scrupolosa osservanza di tale regolamento sia un presupposto imprescindibile per il quieto vivere all’interno di questa particolare realtà.

Qui va, tuttavia, precisato che il regolamento condominiale è obbligatorio solo qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci. In caso contrario la sua predisposizione è facoltativa e, in sua mancanza, è la disciplina codicistica a sopperire alla regolamentazione del condominio.

Va poi distinto il regolamento contrattuale da quello assembleare.

Il primo è formato dall’unico originario proprietario dell’intero edificio e contiene norme inderogabili che vincolano gli acquirenti al momento del rogito. È molto più stringente nel regolare i diritti dei singoli condomini ed eventuali modifiche dello stesso vanno approvate all’unanimità.

Così, nell’ipotesi in cui il regolamento preveda determinati limiti alla destinazione d’uso della propria unità immobiliare, tali limiti opereranno nei confronti del proprietario solo se da questi accettati.

Il regolamento assembleare, invece, è il risultato democratico di una votazione sulla proposta dell’amministratore o dei singoli condomini, ed è approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio [11].

Esso può disciplinare l’uso e il godimento delle cose comuni, purché tali facoltà siano attribuite uniformemente a tutti i condomini interessati.

Non può, invece, contenere disposizioni che incidano sui diritti dei singoli condomini…



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I limiti all’uso e al godimento della proprietà possono essere disposti, infatti, solo con regolamento contrattuale mentre possono formare oggetto di una delibera assembleare, in via esclusiva, solo se assunta con il consenso unanime di tutti i condomini e purché approvata per iscritto, se riguardante la proprietà individuale [12].

Di recente, ad esempio, la Corte di Cassazione ha escluso la violazione del regolamento per un condomino che aveva destinato la sua abitazione a circolo ricreativo. Questo perché, sebbene vi fosse un limite alla destinazione d’uso deliberato dall’assemblea all’unanimità, il consenso dell’interessato non era stato espresso in forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c. [13]

Pertanto, una prescrizione deliberata all’unanimità…



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Come si vive in un condominio

Tracciata a grandi linee la fisionomia del contesto di riferimento, vediamo anzitutto che cosa significa vivere in un condominio.

La vita in un condominio può avere i suoi pro e i suoi contro.

Tra i vantaggi vi è sicuramente la garanzia di una più rapida e meno dispendiosa risoluzione dei problemi, che trovano nell’amministratore condominiale l’immediato e migliore referente. [15] Per i più socievoli il condominio diventa un luogo ricco di opportunità per instaurare relazioni e rapporti di convivenza fruttuosi e soddisfacenti, ma la coesione sociale è perseguibile solo attraverso il rispetto delle regole che sottendono ai rapporti di buon vicinato.

La presenza contigua di più famiglie, ciascuna depositaria di diverse esigenze e abitudini di vita, può, infatti, spiegare effetti negativi sulla vita condominiale, risultando spesso occasione di screzi e incomprensioni di vario genere che sfociano, il più delle volte, in vere e proprie liti. Anzi è la struttura stessa del condominio a renderlo un luogo di elevata litigiosità.

Nel considerare i rapporti di vicinato…



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In particolare, il codice civile detta una serie di regole (in materia di atti emulativi, immissioni, distanze, luci e vedute) necessarie a normare i predetti rapporti.

La tematica del condominio, invece, non contempla direttamente questi aspetti e tale carenza non può che essere colmata dalla disciplina generale nei limiti di compatibilità con la particolare struttura dell’edificio e i peculiari diritti dei suoi abitanti.

Ai fini di questa trattazione rilevano due ipotesi costituenti cause frequenti di dissidi tra i condomini: gli atti emulativi e le immissioni.

Partire da una loro analisi e comprensione ci facilita nel prosieguo per distinguere quanto inerisca alla più generale categoria delle molestie rispetto alla specifica ipotesi dello stalking condominiale. Ma prima di tutto occorre esaminare quali sono i diritti e i doveri dei condomini il cui rispetto reciproco è l’anticamera funzionale ad una pacifica convivenza.
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