Il condominio

Con il termine condominio si fa riferimento ad un complesso di unità immobiliari caratterizzato dalla coesistenza di una serie di proprietà esclusive dei singoli condomini ed una comproprietà degli stessi sulle parti comuni accessibili da ogni unità abitativa [1].

Quello che noi oggi chiamiamo condominio…

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Il riferimento va, quindi, alle sole porzioni dell’edificio in comproprietà, tant’è che la disciplina codicistica, come innanzi anticipato, si limita a regolamentare l’individuazione e la gestione delle parti comuni.

Il condominio è, dunque, una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

La sua stessa collocazione nel libro dedicato alla proprietà e, precisamente tra le norme del capo relativo alla comunione, ne evidenzia il carattere di specialità.

Dalla più generale comunione si distingue, però, per la presenza di porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, soggette alle regole dettate in materia di proprietà individuale.

Ma quando può dirsi giuridicamente costituito un condominio? Anzitutto non è necessaria alcuna formula sacramentale di costituzione ed è sufficiente la contemporanea presenza di due proprietari su due unità immobiliari distinte per creare quello che viene definito condominio minimo. [4]

Inoltre, il condominio può svilupparsi sia in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani), che orizzontale (si pensi ai residence composti da villette a schiera con parti e servizi comuni).

Infine, si può parlare del c.d. supercondominio [5] con riferimento ad edifici di per sé già costituenti condominio e tra loro funzionalmente collegati da beni e/o servizi e aree comuni, cui sia applicabile la medesima disciplina condominiale.

Più precisamente è stata la legge di riforma del 2012 [6] …

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Già in prima facie la particolare configurazione del condominio rende contezza della difficoltà di coniugare i singoli diritti di proprietà individuale tra di loro e con la comunione delle porzioni in comproprietà [8].

Il diritto di proprietà esercitabile, di regola, in tutta la sua pienezza, seppur nei limiti fissati dall’ordinamento, incontra nella realtà condominiale ulteriori argini di contenimento nell’interesse reciproco dei condomini ad una vita serena, riservata e senza turbative esterne.

Comportamenti usuali e consueti all’ambiente domestico di una dimora privata possono sfiorare il limite della trasgressione in un edificio condominiale dove tutto ha una misura sul metro del rispetto solidale dei diritti di ciascuno.

Sicché se per dei bambini giocare, correndo e urlando per casa, rappresenti una normale e legittima manifestazione della loro vitalità che può turbare, al limite, sol...