Il quadro normativo

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità [2], in vigore dal 30 giugno 2003, attraverso l’organico riordino della disciplina espropriativa e l’abrogazione di tutte le leggi e i regolamenti varati in materia dal 1865, chiarisce le fasi che compongono le procedure di acquisizione delle aree destinate ad opere di pubblica utilità. In particolare il T.U. dispone in modo sistematico i criteri di calcolo dell’indennità di esproprio per le diverse tipologie di beni espropriabili, che classifica in tre categorie: aree edificabili, aree non edificabili e aree legittimamente edificate.

Il T.U. conferma quindi, in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale, il distinguo categorico espresso dall’art. 5 bis della legge n. 359/1992 tra aree edificabili e aree che ai sensi del 3° comma dell’articolo 37 “non sono classificabili come edificabili”. In quest’ultima categoria sono comprese le aree agricole e le aree non edificabili. In pratica, benché nel confronto con le aree agricole, il legislatore riconosca la natura diversa delle aree non edificabili, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio equipara queste ultime alle aree agricole [3] e dispone per il calcolo dell’indennità di esproprio l’applicazione dei criteri di cui al titolo II della legge 22 ottobre 1971 n. 865.

Testualmente, «se un suolo non è edificabile, tenuto conto delle sue possibilità legali ed effettive [4] di edificazione, il suolo stesso va considerato agricolo e l’indennità di espropriazione va commisurata al valore agricolo medio della coltura effettivamente praticata sul fondo, senza valutare la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola. Qualora – poi – l’area non è effettivamente coltivata, l’indennità è commisurata al valore agricolo medio del tipo di coltura prevalente nella zona» [5].

All’interno della categoria “aree edificabili”, il T.U. distingue poi ai soli fini della determinazione dell’indennità - introducendo così una novità rispetto alla normativa previdente -, quelle destinate «alla realizzazione di opere private di pubblica utilità, che non rientrino nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata, agevolata o comunque denominata, nonché nell’ambito dei piani di insediamenti produttivi di iniziativa pubblica» per le quali prevede che l’indennità sia «determinata nella misura corrispondente al valore venale del bene» (art. 36). Per le aree edificabili che non rientrano in questa fattispecie, il T.U. ha raccolto in veste organica e sistematica le preesistenti regole legislative e giurisprudenziali.

Recentemente però queste regole sono state cambiate a seguito della dichiarazione di incostituzionalità delle stesse da parte della Corte Costituzionale (sentenza n. 348 del 24/10/2007) e del conseguente intervento legislativo (art. 2, commi 89 e 90 L. 244 del 24/12/2007 – finanziaria 2008) che ha sostituito i commi 1 e 2 dell’art. 37 del T.U. dichiarati illegittimi. Per le aree edificabili che non rientrano nella fattispecie di cui all’art. 36 il nuovo criterio indennitario prevede il pieno valore, fatta eccezione per i casi in cui l’espropriazione sia finalizzata «ad attuare interventi di riforma economico-sociale», per i quali l’indennità, commisurata al valore venale, va ridotta del 25 per cento [6].

Questione essenziale è dunque quella riguardante l’individuazione di un parametro certo per la discriminazione tra aree edificabili e non. Aspetto questo che a sua volta richiama un altro problema, quello della distinzione tra vincoli conformativi, che essendo connaturati al regime legale della proprietà, assumono rilevanza ai fini della determinazione dell’indennità, e vincoli espropriativi, che viceversa non possono avere alcuna incidenza nella misura dell’indennizzo.

Prima del riordino normativo del TU e nella vigenza dell’art. 5 bis, la Suprema Corte modificando nel tempo l’interpretazione sul rapporto tra urbanistica ed espropriazione ha affrontato il problema con pronunce molto spesso non univoche. In una perdurante inerzia legislativa, i diversi filoni giurisprudenziali, hanno così prodotto ingiustificate disparità di trattamento tra espropriati.

Punto cruciale è l’applicazione, alle aree urbane ritenute non edificabili, dei criteri indennitari previsti dalla normativa per le aree agricole. Su questo indirizzo si sono allineate numerose sentenze della Cassazione Civile (tra le altre Sez. 1 n. 259/98, n. 2929/98, n. 4921/98, n. 6522/98, n.465/99, n.2272/99, n.1684/2000), che hanno giudicato, agli effetti della determinazione dell’indennità di esproprio, non legalmente edificabili e pertanto da equiparare a terreni agricoli, indistintamente, tutti i suoli destinati ad attrezzature di interesse generale, quali il verde pubblico o attrezzato per il gioco, l’impiantistica sportiva, i parcheggi, i campeggi, ecc. allorché per essi fosse stato riconosciuto il vincolo conformativo [7].

Ciò in virtù del principio sancito più volte dalla stessa Corte che ha negato l’esistenza di un tertium genus (Cfr. Cass. Sez. I, n. 1684/00, 465-7200/99, 2929-4921-6522-8634/98, 11568/97) oltre quello delle aree edificabili e delle aree agricole «alle quali ultime devono pertanto ritenersi parificate, sul piano della determinazione indennitaria, tutti i suoli che pur suscettibili di un’utilizzazione diversa da quella strettamente agricola, non risultino stricto sensu edificatori».

È stata, d’altra parte, questa rigida interpretazione del concetto di edificabilità che ha determinato le maggiori sperequazioni tra gli espropriati. La giurisprudenza ha infatti spesso trattato, ai fini indennitari, in modo diverso le aree destinate ad infrastrutture pubbliche (parcheggi, verde pubblico, strade, ecc.) considerate non edificabili, da quelle invece destinate ad attrezzature pubbliche le quali, poiché in esse la normativa consente la costruzione di volumi e superfici - benché destinati alla funzione pubblica (edilizia scolastica, universitaria, attrezzature collettive, ecc.) -, sono state assoggettate a diverso regime (esempi sono le sentenze della Cass. civ., sez. I, n. 4315 del 28-04-1998 e n. 2148 del 25-02-2000 [8]).

Alla sperequazione generatasi ha cercato di porre un “maldestro” rimedio la stessa giurisprudenza con il tentativo di smentita della rigida bipartizione tra i due i generi - aree edificabili o non edificabili - proposto nella sentenza n.9683/2000 dalla Cassazione Civile Sez. I. I giudici della Corte, delineando un indirizzo interpretativo della norma di tipo estimativo, sulla questione del criterio da adottare per la stima dell’indennità definitiva di esproprio di un suolo che, oltre ad uno sfruttamento agricolo, si prestava ad una sia pur limitata utilizzazione a parcheggio, nonché a campi da tennis, affermavano che per quanto riconosciuta la non edificabilità legale delle aree, in sede di determinazione dell’indennità definitiva [9], al proprietario doveva essere consentito di dimostrare che il valore agricolo del terreno fosse mutato «in conseguenza di una diversa destinazione del bene ugualmente compatibile con la sua ormai accertata inedificabilità, e che, di conseguenza, ad esso, in quanto suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, dovesse riconoscersi un’effettiva valutazione di mercato capace di rispecchiare tali possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria».

Benché questa pronuncia non abbia poi avuto altri riscontri in giurisprudenza mentre ha trovato una totale negazione nel T.U. [10], è certamente rappresentativa di una condizione di incertezza normativa che ha prodotto - come già ricordato - scelte delle Amministrazioni esproprianti e giudizi nelle procedure di opposizione a stima (in special modo tra quelli non definitivi delle Corti d’Appello), non equi nei confronti di proprietari di aree urbane espropriate e sottoposte ad un analogo vincolo di destinazione (di tipo conformativo) ad opere pubbliche o di interesse pubblico.

Una svolta fondamentale al “disordine” interpretativo è arrivata con le pronunce n.179/1999 della Corte Costituzionale e n.172/2001 delle Sezioni Unite della Cassazione Civile, confermate poi più volte dalla Sez. I della Cass. Civile. Con tali sentenze la giurisprudenza fornisce un nuovo indirizzo interpretativo – che risulta recepito dal nuovo sistema delineato dal TU - fondato su un principio che non prospetta il superamento della dicotomia aree edificabili - aree non edificabili, ma indica chiaramente gli elementi necessari a distinguere i due generi.

Innanzitutto rende equivalenti, ai fini dell’individuazione del criterio di stima dell’indennità di esproprio, il vincolo ad infrastrutture e quello ad attrezzature pubbliche o di interesse generale. Afferma poi che questo tipo di classificazione non esclude l’edificabilità dell’area, che va riconosciuta ogni qual volta il vincolo non preclude all’iniziativa privata la realizzazione delle opere previste (infrastrutture o attrezzature) [11]. In effetti, come ha successivamente precisato la Sez. I della Corte di Cassazione (tra le altre, le sent. 5106/04, 19615/04, 23973/04, 11322/05, 20252/06, 24585/06, 13917/2007) è negata la natura edificabile di un’area vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico - che impedisce pertanto ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione o che, anche se previste, siano concepite al solo fine di assicurare la fruizione pubblica degli spazi -, con conseguente necessità di commisurare l’indennità di esproprio al valore agricolo.

Il problema del vincolo a carattere esclusivamente pubblicistico si intreccia poi con quello relativo alla natura del vincolo medesimo, espropriativo o conformativo [12].

Tenuto conto che (art. 32 del TU) l’indennità di espropriazione va determinata valutando l’incidenza sul bene dei soli vincoli di natura conformativa, senza invece considerare gli effetti del vincolo espropriativo, qualche perplessità potrebbe scaturire dalle disposizioni del comma 1 dell’art. 9 del TU, laddove sono attribuiti effetti espropriativi ad ogni previsione di piano generale che prevede la realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità. In linea, però, con l’attuale orientamento della giurisprudenza, il TU (c. 4 dell’art. 37) considera, ai soli fini della determinazione delle indennità di esproprio (e non anche quindi con riferimento a temi quale la durata, la reiterazione e l’indennizzo conseguente [13]) vincoli di inedificabilità assoluta (non espropriativi quindi) quelli per i quali è precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata.

A questa categoria appartengono, ad esempio, le aree che ricadono in zone di PRG destinate a standard urbanistici (D.M. n.1444/1968) e/o il cui scopo è esclusivamente pubblicistico (aree destinate alla realizzazione di attrezzature di servizio pubbliche o gestibili esclusivamente da enti pubblici).

Sono invece escluse dal novero delle compressioni dominicali, ma hanno invece carattere conformativo [14], le destinazioni pubbliche realizzabili, in regime di economia di mercato, ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata [15]. A questa categoria appartengono tutti i suoli che ricadono in zone destinate dalla programmazione urbanistica ad opere di interesse generale, le quali sebbene non rientrino in quelle di stretta cura della Pubblica Amministrazione, comprendono impianti e attrezzature idonei a soddisfare bisogni della collettività, ancorché vengano realizzati e gestiti da soggetti privati (è il caso di attrezzature sportive, di parcheggi multipiano, ecc.) [16]. In questi casi il criterio di determinazione dell’indennità, indicato dall’art. 36 del T.U. [17], è il valore venale del bene.

Obiettivo dello studio

In questo lavoro viene proposta una soluzione alle questioni concernenti la stima di suoli urbani destinati dai piani urbanistici ad opere di pubblica utilità (ad esempio in zone F), realizzabili anche da privati, sottoposti perciò a vincoli “conformativi” che conferiscono ai suoli medesimi vocazione edificatoria, sia pure specifica, ai fini indennitari. Si tratta di aree per le quali usualmente si manifestano incoerenze estimative e conseguenti sperequazioni economiche per effetto delle lacune normative e delle incertezze giurisprudenziali esaminate in precedenza.

Il valore da determinare è il più probabile valore di mercato, quantunque in realtà un mercato per tali aree non esista giacché l’apposizione del vincolo inevitabilmente finisce per annullarne la domanda, e l’eventualità che le aree in questione siano oggetto di scambio è configurabile quasi esclusivamente con il trasferimento di esse collegato alla procedura espropriativa.

L’assenza di riferimenti di mercato, indispensabili comunque per operare la stima diretta di una qualsivoglia area – e pertanto anche delle aree destinate ad opere di urbanizzazione secondaria - impone la ricerca di elementi sui quali fondare un procedimento indiretto di stima.

Le basi teoriche e le ipotesi essenziali del procedimento

Il procedimento sviluppato in questo lavoro costituisce un’alternativa ad altri procedimenti di stima indiretta, quale ad esempio il valore di trasformazione [18], qualora –come per la stima diretta - non siano noti o rilevabili sul mercato i dati essenziali.

Il riferimento principale del procedimento di stima qui delineato è quello dell’analogia tra un’area edificata ed un’area urbanizzata. La prima è fisicamente distinguibile nell’area di sedime di un fabbricato e, eventualmente, in una parte residua accessoria, definitivamente “aggraffata” alla parte costruita. L’area urbanizzata anch’essa è distinta in una parte edificata e nell’altra a servizio di questa e funzionale ad essa.

In un lotto edificato, la parte accessoria, generalmente sfruttata come cortile, parcheggio, percorsi, etc., è priva di una propria autonomia e di una rendita catastale. Per essa è esclusa una diversa possibile destinazione [19]. Le due parti – area di sedime e area accessoria - sono in un rapporto essenziale ed imprescindibile che le rende giuridicamente ed economicamente indistinguibili [20] .

La differenziazione fisica all’interno di un lotto edificabile tra l’area di sedime del fabbricato e la parte residua è dovuta al rispetto delle prescrizioni urbanistiche, in particolare all’applicazione dell’indice di fabbricabilità fondiario (If). Questo rapporto – (metri cubi edificabili/superficie del lotto) contribuisce ad instaurare quel legame sostanziale ed economico tra le due parti.

Cambiando la scala di riferimento, passando quindi dal lotto edificabile alla zona omogenea di mercato [21], un’analoga interpretazione può essere data all’indice di fabbricabilità territoriale (It): volumi edificabili/superficie della zona omogenea. L’impiego di questo indice garantisce, con riguardo ad ambiti territoriali, quella dotazione di aree per servizi e infrastrutture, necessaria alla qualificazione della città e all’esistenza stessa delle aree cosiddette edificabili.

Così come le aree residue di un lotto edificato rappresentano la parte di un tutto reso inscindibile dal rapporto economico-giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale, le aree ad attrezzature e infrastrutture non costituiscono un semplice accessorio a servizio ed ornamento delle aree destinate all’edilizia residenziale, ma insieme a queste compongono un corpo articolato in modo equilibrato ed inscindibile fra spazi urbani della collettività e spazi urbani privati.

Appare logico, di conseguenza, considerare le aree ad infrastrutture e ad attrezzature ricomprese in una zona omogenea urbana, come aree destinate all’edilizia residenziale, commerciale o produttiva, ovvero come parti di esse. Questa interpretazione è in linea con l’indirizzo giurisprudenziale che nega, con diverse motivazioni, la distinzione tra specifiche destinazioni, ad attrezzature o ad infrastrutture, ai fini del calcolo dell’indennità.

Infatti, benché i suoli destinati all’urbanizzazione siano tecnicamente distinguibili in aree ad infrastrutture – ovvero a verde, a impianti, a parcheggi, ecc. – e in aree ad attrezzature – perciò per l’edificazione di scuole, impianti sportivi, ospedali, ecc. –, nell’insieme i suoli stessi costituiscono fattori indispensabili per garantire la funzione dell’edificato – residenziale, commerciale, ecc. – e gli standard sociali e qualitativi degli ambiti residenziali [22].

Una volta accettata l’idea che le aree ad attrezzature e infrastrutture sono parti essenziali del contesto urbano edificabile, il valore da definire per esse non può avere coordinate spaziali puntuali, ma derivare dall’intera zona omogenea di mercato, che al fine va distinta tra due addenti complementari: la componente infrastrutturale, data dal complesso delle aree ad attrezzature e ad infrastrutture pubbliche, e la componente insediativa privata, costituita dal complesso delle aree edificabili o edificate private. Insieme, le due componenti formano la superficie di una “zona omogenea”.

In effetti, il valore della componente insediativa privata è funzione della presenza nella zona della componente infrastrutturale. Rispetto ad uno standard minimo della componente infrastrutturale, la componente insediativa privata può acquisire o perdere aliquote di valore in relazione alla qualità ed alla densità delle infrastrutture e delle attrezzature che corredano il contesto urbano.

Le due componenti sono essenzialmente complementari, per cui le aree destinate ad infrastrutture e attrezzature “partecipano” al valore delle aree edificabili private. Con ciò tuttavia non deve intendersi che il valore della componente infrastrutturale si presenti interamente “trasferito” (rimanendo nullo) sulle aree edificabili private. Il problema, piuttosto, è quello di “accertare in concreto, con più penetrante ed attendibile indagine estimativa, il quantum di quella partecipazione ed il quantum del valore rimasto” alla componente infrastrutturale [23].

In virtù del rapporto funzionale ed economico esistente tra le due componenti, i valori attribuibili alla componente infrastrutturale possono essere desunti dai valori espressi dalla componente privata [24].

Il procedimento di stima

Il procedimento estimativo che viene qui sviluppato, implementa alcuni parametri tecnici i cui valori sono stabiliti o suggeriti dal D.M. 1444/68 [25], il quale fissa in un minimo inderogabile di 18 mq per abitante, la superficie da destinare a spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

Le norme di attuazione della programmazione urbanistica forniscono, con riferimento alla zona omogenea, un indice di fabbricabilità territoriale It definito dal rapporto tra il volume massimo (Vm) realizzabile in una zona e la superficie territoriale (St) della zona stessa. È possibile quindi determinare il volume edificabile nella zona, moltiplicando [Omissis].

Se si assume – come prevede il citato D.M. 1444/68 – che ad ogni abitante insediato o da insediare nella zona deve corrispondere un volume di circa mc 80 vuoto per pieno, dividendo per questo parametro il volume edificato o edificabile si ottiene il numero di abitanti della zona. Numero che moltiplicato per 18 mq fornisce la quantità minima di superficie da destinare agli standard urbanistici. Superficie che possiamo assumere corrispondente alla superficie della componente infrastrutturale (Si) della zona omogenea [26]. Pertanto:

[Omissis]  (1)


Il rapporto tra Si e St fornisce l’aliquota percentuale (A) della zona omogenea occupata da infrastrutture e attrezzature. Logicamente, il complementare ad 1 di detta aliquota misura la porzione di zona omogenea destinata alla componente insediativa privata (P):

[Omissis]  (2)


Ignorando inizialmente la situazione reale, si può ipotizzare che la programmazione urbanistica della zona omogenea abbia provveduto alla sola “zonizzazione”, con individuazione delle aree della componente insediativa privata, rinviando così ad uno strumento attuativo di livello inferiore (es. piano particolareggiato) la definizione degli indici urbanistici fondiari e la configurazione geografica mediante l’ubicazione delle aree da destinare ad attrezzature e infrastrutture.


Fig.1- Dinamica dei valori totali in un processo di trasformazione urbana

[Omissis]


Sia Vi il valore unitario della superficie della zona omogenea nelle condizioni date dalla programmazione di primo livello. La conformazione della zona, produttrice di caratteristiche omogenee, determina il valore medio di tutte le aree che ne fanno parte. È quindi Vi un valore uniforme sull’intera zona. Tale valore costituisce l’incognita del problema ed è, propriamente, il valore da attribuire alla componente infrastrutturale.

Esso risulta condizionato dagli effetti della componente fisiologica della rendita urbana quella cioè posizionale [27] dipendente dall’ubicazione del bene rispetto alla città, che deriva quindi dal differenziale di valore che si genera tra due suoli diversamente ubicati nel contesto urbano (in zone omogenee di mercato differenti) e fa riferimento ad un orizzonte temporale di lungo periodo. Non è invece influenzato dall’altra componente della rendita urbana che è invece detta assoluta e consegue dal diverso valore che uno stesso bene può acquisire istantaneamente, per la destinazione d’uso assegnatagli dalla programmazione urbanistica [28].

A seguito dell’approvazione del piano, di una variante o di un qualsiasi altro strumento urbanistico che distingua le parti della zona omogenea in cui collocare la componete insediativa privata da quella dove sarà realizzata la componente infrastrutturale, l’iniziale valore della zona subirà un incremento percentuale (d), passando da Vi a d Vi, pure uniforme sull’intera zona omogenea e di significato soltanto speculativo. Il prodotto [Omissis] fornisce il valore complessivo dell’intera zona omogenea, somma del valore della componente insediativa privata [Omissis] e della componente infrastrutturale.

Al valore della componente insediativa privata, determinabile con stima diretta o indiretta, partecipa anche la componente infrastrutturale.

A partire cioè da una condizione (iniziale) - solo teorica - nella quale il valore della componente privata è [Omissis], ed il valore della componente infrastrutturale è [Omissis], il valore attuale (condizione finale) della componente insediativa privata [Omissis] è formato – nella logica del procedimento – dal primo dei due termini più una quota parte (y) del secondo importo:

[Omissis]  (3)


Infine, il quantum del valore rimasto alla componente infrastrutturale, ossia Vi·A·St, com’è noto è l’oggetto della nostra ricerca. Perciò:

[Omissis]  (4)


Sostituendo l’espressione di y in funzione di d e ricordando che P = 1 – A, la (3) diventa:

[Omissis]  (5)


Rendendo esplicita l’incognita Vi, si ha:

[Omissis]  (6)


Fig.2 - Dinamica dei valori unitari in un processo di trasformazione urbana

[Omissis]


Il valore unitario delle aree ad attrezzature e infrastrutture all’interno di una zona omogenea di mercato è dunque determinabile a partire dal valore – logicamente unitario – delle aree della componente insediativa privata, moltiplicando tale importo per un coefficiente di riduzione (Ci) espresso in funzione dell’indice di fabbricabilità territoriale della zona omogenea e del parametro d che definisce un empirico [29] incremento di valore dell’area conseguente all’approvazione di uno strumento attuativo di pianificazione urbanistica.

Il parametro può essere misurato come reciproco di un coefficiente di sconto che porti in conto il tempo ed il rischio di un’operazione di trasformazione urbana di un comprensorio, realizzabile attraverso la redazione, l’approvazione, ed il compimento di un piano attuativo o esecutivo.


Tab. 1 – Coefficiente d misurato in funzione degli anni e del tasso di rischio dell’operazione di trasformazione urbana

(1+r)^n	Tasso di rischio
Anni	5%	7%	9%	12%	15%	20%
1	1,05	1,07	1,09	1,12	1,15	1,20
2	1,10	1,14	1,19	1,25	1,32	1,44
3	1,16	1,23	1,30	1,40	1,52	1,73
4	1,22	1,31	1,41	1,57	1,75	2,07
5	1,28	1,40	1,54	1,76	2,01	2,49
6	1,34	1,50	1,68	1,97	2,31	2,99
7	1,41	1,61	1,83	2,21	2,66	3,58
8	1,48	1,72	1,99	2,48	3,06	4,30

Il coefficiente di riduzione è anche interpretabile come rapporto tra i valori unitari della componente infrastrutturale e della componente insediativa privata della medesima zona omogenea:

[Omissis]  (7)


Nel grafico di figura 1 è descritta la variazione di Ci per intervalli di variabilità “normali” dei parametri It e d.


Fig. 3- Range di variazione del coefficiente Ci in funzione di It e d

[Omissis]


Risulta – come è logico – che il coefficiente Ci, sempre inferiore all’unità, decresce in misura più che proporzionale al crescere dell’indice di fabbricabilità territoriale.

Così che, maggiore sarà il volume insediativo realizzabile nell’area, maggiore sarà il rapporto tra il valore delle aree edificabili della zona omogenea ed il valore delle aree destinate alla componente infrastrutturale, entrambi espressi in termini unitari. In altre parole, un maggiore volume edilizio corrisponde ad un maggior numero di abitanti insediati nella zona e pertanto ad una maggiore quantità di superfici destinate alle infrastrutture, alle attività collettive, ecc.

Per elevati indici di fabbricabilità territoriale, lo sviluppo edilizio prevede indici altrettanto alti di fabbricabilità fondiaria ed un conseguente forte accrescimento della rendita urbana assoluta. A beneficiarne, stante l’attuale regime dei suoli, sono soltanto le aree che ricadono nella componente privata e non anche le aree della componente infrastrutturale sulla quale ricade l’effetto della sola rendita posizionale. Il che giustifica l’incremento del rapporto tra i due valori.

Analoga relazione inversa è espressa dal grafico tra i coefficienti d e Ci. In questo caso la diminuzione del coefficiente Ci è men che proporzionale rispetto all’aumento del coefficiente d, il quale – come detto innanzi – definisce un valore aggiunto alle aree della zona omogenea prodotto dalla prima fase della trasformazione edilizia, dall’approvazione cioè dello strumento attuativo di programmazione urbanistica.

Anche in questo caso il plusvalore che si genera ricade esclusivamente sulla componente privata.