Funzione sociale, interventi di riforma economico sociale e indennizzo nelle espropriazioni

Funzione sociale della proprietà e indennizzo ragguagliato al valore venale La modifica del DPR 327/2001, introdotta dalla legge finanziaria 2008 (Legge n. 244 del 24 dicembre 2007- art. 2, comma 89 e 90), a seguito alla sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre 2007 n. 348, ripristina l’effettivo valore venale quale indennizzo per l’esproprio di aree edificabili (art. 37) .

E’ stato sottolineato che la sentenza della Corte Costituzionale 348/2007 lasciava margine per stabilire un abbattimento di tale valore perché “livelli troppo elevati di spesa per l’espropriazione di aree edificabili destinate ad essere utilizzate per fini di pubblico interesse, potrebbero pregiudicare la tutela effettiva di diritti fondamentali previsti dalla Costituzione (salute, istruzione, casa, tra gli altri) e potrebbero essere il freno eccessivo alla realizzazione delle infrastrutture necessarie per un più efficiente esercizio dell’inizi... _OMISSIS_ ... privata”.

La funzione sociale della proprietà, sancita dal dettato costituzionale (art. 42, comma 2) dovrebbe, in buona sostanza, incidere sull’indennizzo nel caso di esproprio attuato per soddisfare interessi collettivi, anche se non nell’esagerata (50%) misura già contestata dalla CEDU.

E’ stato anche detto che il legislatore è stato molto timido nell’imboccare questa strada (cioè l’abbattimento del valore venale per assicurare la funzione sociale della proprietà) perché ha limitato lo scostamento (riduzione del 25%) solo al caso in cui l’espropriazione sia finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale.

Soffermiamoci sul concetto di funzione sociale attribuita alla proprietà privata, cercando di caratterizzarla con qualche esempio al fine di capire in quali casi di esproprio si potrebbe applicare la riduzione del valore venale. Sicuramente questo concetto significa... _OMISSIS_ ...o legittimo della proprietà privata non può essere funzionale a provocare effetti negativi alla società, quali per esempio l’accentramento in uno o pochissimi soggetti (fisici o giuridici) di determinate categorie di beni arrivando al monopolio o comunque creando delle turbative nel sistema sociale; neppure il concetto di privato e quindi intoccabilità della proprietà può essere tale da impedire la possibilità di realizzare interventi indispensabili alla collettività e alla fine, anche se con effetto mediato, utili al privato stesso.

La Costituzione indica già alcune modalità per assicurare la funzione sociale come sopra identificata. Nello stesso articolo 42 viene individuato un lacerante intervento sul principio della tutela della potestà che il proprietario deve mantenere sul suo bene: viene previsto l’esproprio, salvo indennizzo, nel caso quel bene serva a soddisfare interessi generali.

E ancora l’art. 43 statuisce che ... _OMISSIS_ ...i utilità generale la legge può riservare originariamente o trasferire, mediante espropriazione e salvo indennizzo, allo Stato, ad enti pubblici o a comunità di lavoratori o di utenti determinate imprese o categorie di imprese, che si riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano carattere di preminente interesse generale”.

E infine l’art. 44 al fine di conseguire il razionale sfruttamento del suolo e di stabilire equi rapporti sociali prevede che la legge possa imporre obblighi e vincoli alla proprietà terriera privata.

Questi sono chiari esempi del perseguimento della funzione sociale attraverso la limitazione o addirittura la negazione del principio fondante la proprietà di un bene, che è quello di poterne disporre liberamente. Lo Stato che propone e garantisce tale fondamentale principio si riserva di limitarlo quando sono in discussione interesse generale o utilità soci... _OMISSIS_ ...LF| Ma in caso di esproprio per finalità di interesse generale non è l’esproprio stesso che garantisce la funzione sociale della proprietà? Quel proprietario, al contrario di tutti gli altri proprietari liberi di stare o meno sul mercato con il proprio bene, è costretto a venderlo, anche se non ne aveva alcuna intenzione, per salvaguardare interessi generali. Perché aggiungerci anche la privazione di parte del valore monetario di quel bene?

La riforma dell’art.37, a parere dello scrivente, è perciò perfettamente in linea con il dettato costituzionale, anche senza la riduzione del 25% del valore venale prevista quando l’espropriazione sia finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale. Si può dire che il legislatore con quella diminuzione abbia ulteriormente salvaguardato una funzione sociale della proprietà ma solo perché è correlata all’obiettivo di riforma economico-sociale e non a generici interessi generali.
... _OMISSIS_ ...o perché la casistica per la quale sarà possibile applicare lo “sconto” è molto speciale e va soppesata con attenzione, anche da parte di chi potrebbe precisarne la portata (legislatore nazionale o regionale, giurisprudenza). Gli articoli 43 e 44 della Costituzione, prima citati per esplicitare importanti aspetti della funzione sociale della proprietà, rappresentano significativamente anche un momento di riforma economico-sociale. Se dobbiamo trovare altri esempi è su queste caratteristiche che si deve ragionare.

E se ci aggiungiamo che siamo nell’ambito di aree edificabili si capisce bene che non ci si può riferire né alla riforma agraria (anche se si tratta di esempio di scuola di riforma economico-sociale) né alla nazionalizzazione della rete di distribuzione dell’energia elettrica (altro caso classico). Peep e Pip poi non sono esempi di riforma economico-sociale semplicemente perché continua a permanere la libertà per il privat... _OMISSIS_ ...e nell’edificazione di aree residenziali e produttive e del conseguente libero mercato di alloggi e capannoni.

Precisato questo, non possono non essere condivise le preoccupazioni della Corte Costituzionale sui livelli troppo elevati di spesa per espropriare aree edificabili funzionali alla realizzazione di opere di interesse generale, interventi che di conseguenza sarebbero ridotti con il risultato di non far fronte alla tutela effettiva di diritti fondamentali previsti dalla Costituzione.

Ma se il problema è di limitare la spesa, questo risultato potrebbe già essere parzialmente ottenuto operando su due fronti: l’osservanza delle norma che impone di non pagare di più del valore ICI in precedenza dichiarato dall’espropriando e un attento esame delle modalità con cui viene determinato il valore venale del bene che si deve espropriare.

Se viene indicato un valore di mercato nei confronti del pubblico quando se... _OMISSIS_ ...le tasse perché dovrebbe essere usato un valore di mercato diverso quando il bene deve essere venduto al pubblico? L’intervento normativo prima richiamato afferma proprio il principio della univocità del valore.

Forse sarebbe il caso di approfondire e di estendere, con adeguamento legislativo, questo principio a tutti i beni oggetto d’esproprio. Bisognerebbe applicare sempre, con i necessari adeguamenti, il principio del comma 7 dell’art. 37 del t.u.. Si pensi ai valori giudizialmente riconosciuti per aree a “vocazione edificatoria” che ai fini contributivi, continuano ad essere considerate agricole perché così afferma la certificazione urbanistica.

Stabilito che, per effetto di legge (la funzione sociale da assicurare), l’espropriato diventa un “normale” venditore, nella definizione del prezzo dovrebbero seguirsi le correnti regole di mercato che, per esempio, portano a concludere che l... _OMISSIS_ ...te non paga al venditore incrementi del valore del bene che l’acquirente stesso ha contribuito a realizzare, oltre a detrarre i vantaggi immediati e speciali che l’opera pubblica assicurerà all’espropriato (art. 33, comma 2, del t.u.).

Il locatario che acquista l’alloggio non riconosce al proprietario locatore il valore dell’impianto di condizionamento che egli stesso ha fatto installare esclusivamente a proprie spese. L’area edificabile già urbanizzata ha un valore superiore ad un area edificabile di espansione su cui dovranno essere investite delle somme per urbanizzarla, e l’entità d’investimento e variabile in funzione delle opere da realizzare a carico del lottizzante.

Il mercato attribuisce poi maggior valore, a parità di altre condizioni, all’area edificabile prossima alla strada con fermata del trasporto pubblico, piuttosto che alla scuola o altri servizi pubblici. Il privato vend... _OMISSIS_ ... se quel valore aggiunto derivante dalla presenza di servizi e infrastrutture, che non ha realizzato lui, perché il compratore non ha titolo o forza per pretendere di non pagargli anche se non è un investimento che il venditore ha sostenuto.

Ma nel caso di compratore-ente espropriante non è forse l’ente pubblico cioè la collettività che ha già pagato quelle infrastrutture che producono il plus valore? Perché dovrebbe pagarlo nuovamente? Se è condiviso il fatto che il compratore non paga (il prezzo di mercato è ridotto di quell’ammontare) l’equivalente dell’urbanizzazione che poi dovrà realizzare, perché il “pubblico” deve pagare al venditore l’urbanizzazione che il pubblico ha già realizzato?

Non si tratta di indennizzare meno il bene espropriato per la funzione sociale della proprietà ma semplicemente di applicare le normali regole di mercato per determinare il valore di scambio.

Fond... _OMISSIS_ ...a perciò quantificare tale valore aggiunto che non deriva dalla posizione geografica (area più o meno centrale) ma esclusivamente dalla vicina presenza di servizi pubblici, considerati irrinunciabili, e per la cui realizzazione non ha investito il venditore, se non pro-quota quale generico contribuente.

E forse bisognerebbe soffermarsi anche su alcuni automatismi, negativi per le casse pubbliche ma previsti dal t.u., che possono indurre un disallineamento rispetto al valore di mercato per la necessità di riconoscere una indennità aggiuntiva a titolo di coltivazione del fondo agricolo.

Ci si riferisce al caso delle aree edificabili per le quali è previsto che, oltre al valore venale, al proprietario coltivatore diretto o al fittavolo venga corrisposta una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato (art. 39, comma 9, del t.u.); anche per le aree agricole, a favore del fittavolo è prevista... _OMISSIS_ .... 42 una indennità aggiuntiva sempre pari al valore del vam, indipendentemente dell’evoluzione nella definizione del quantum dovuto al proprietario (accettazione con il vam o determinazione del valore agricolo di mercato ). Infine la formulazione del comma 4 dell’art. 40 che, se non esclusivamente legata alla procedura bonaria come si ritiene debba essere, riserva comunque (cioè anche nel caso di determinazione del valore agricolo di mercato) al coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale l’aggiunta del vam.

In tutti i casi (aree edificabili e non edificabili) il prezzo che l’Ente espropriante si troverà a pagare sarà superiore al valore di mercato perché vi deve essere aggiunto il vam. A meno che il perito nella formulazione della stima, come succederebbe per una normale compravendita in cui l’acquirente vuole il bene senza gravame di oneri a qualsiasi titolo, non espliciti che il valore di mercato compren... _OMISSIS_ ...ta per la liquidazione del fittavolo o delle aspettative della figura del proprietario coltivatore diretto o piccolo imprenditore, quota che se liquidata separatamente a sensi del t.u., è almeno pari a ciò che l’ente espropriante liquida a tale titolo.

Fino ad ora, probabilmente condizionati dal meccanismo del dimezzamento del valore venale, invece sembra prevalere la tendenza a glissare su tale tematica ritenendola elemento estraneo al compito dell’estimatore (questioni giuridico-interpretative) invece che di sostanza della stima (elemento che concorre a formare il prezzo).

Interventi di riforma economico sociale. Un aiuto dalle prime sentenze? Gli operatori del settore erano in attesa di qualche indicazione (regolamentare o giurisprudenziale) che permettesse di individuare con sufficiente certezza quali sarebbero potuti essere gli interventi di riforma economico-.sociale richiamati dal comma 89, lett.a) dell’art. 2 della... _OMISSIS_ ... 2007, n. 244 (finanziaria 2008). Solo in presenza di questa tipologia di interventi è consentito di applicare la riduzione del 25% al valore venale dell’area edificabile per determinare l’indennità di esproprio.

Dopo tante ipotesi, ragionamenti e approfondite analisi sul significato e quindi sulla possibilità di concreta a...