La costituibilità della garanzia ipotecaria sui beni ricompresi nel compendio unico

La costituibilità della garanzia ipotecaria sui beni ricompresi nel compendio unico



Controversa in dottrina [1] è la possibilità di costituire ipoteca sull’intero compendio.

Stante la sussistenza del vincolo di indivisibilità posto a tutela della conservazione della potenzialità economica dell’unità poderale, infatti, si osserva che il diritto reale di garanzia, ancorché costituito sull’intero compendio, esplicherebbe i propri effetti limitatamente al valore del credito garantito: conseguentemente, renderebbe in astratto possibile in sede di esecuzione forzata un’espropriazione parziale e ciò in contrasto con il divieto di cui al comma 4 dell’articolo 5-bis del d.lgs. 218/2001.

La di... _OMISSIS_ ...ltimo citata, infatti, prevede che «i terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico» costituiscano «unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi». Essa dispone inoltre la nullità degli «atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico».

Ora, stante la lettera della norma, la quale dapprima stabilisce l’infrazionabilità del compendio quale conseguenza di «trasferimenti a causa di morte o per atto tra vivi» e, successivamente, la nullità degli atti tra vivi e delle disposizion... _OMISSIS_ ... che realizzino detto trasferimento, si pone il problema di comprendere se le uniche ipotesi di frazionamento sanzionabili siano quelle derivanti dai trasferimenti mortis causa ovvero anche quelli realizzati mediante la conclusione di atti inter vivos.

In altri termini, occorre stabilire se il termine «trasferimenti», utilizzato nella prima parte della disposizione, debba riferirsi anche agli atti inter vivos o solamente agli atti a causa di morte, cui sembrerebbe in diretta correlazione nella formulazione letterale utilizzata.

È evidente come il propendere per l’una o l’altra della interpretazioni indicate non sia di scarsa rilevanza ai nostri fini, attesa la diversità di conseguenze cui si giunge.

Qualora... _OMISSIS_ ...itenesse il predetto termine riferibile anche agli atti inter vivos, dovrebbe ritenersi la ricevibilità dell’atto costitutivo di ipoteca, atteso che esso, non determinando alcun trasferimento a favore del soggetto cui è costituita, non può farsi rientrare nella nozione di «trasferimenti», quale intesa dalla norma in oggetto [2].

Viceversa, laddove si ritenesse la riferibilità del termine «trasferimenti» ai soli atti mortis causa [3], occorrerebbe ampliare l’oggetto dell’indagine, estendendola al risultato cui l’atto costitutivo di ipoteca conduce, al fine di verificare se lo stesso realizzi proprio quel frazionamento che la disposizione de qua ha inteso vietare.

A parere di chi scrive, è da ritener... _OMISSIS_ ...ale ultima interpretazione. La stessa, del resto, sembrerebbe trovare conferma nella lettera della norma citata, nonché nella ratio della normativa in tema di compendio unico.

Con riguardo al primo degli aspetti indicati, infatti, preme dire come la lettera del citato comma 4, nello stabilire che «sono nulli gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico», sembrerebbe voler ricomprendere qualsiasi atto che detto effetto produce, a prescindere dalla natura mortis causa o inter vivos dello stesso. L’utilizzo della congiunzione «e», infatti, fra l’inciso «atti tra vivi» e «le disposizioni testamentarie», ponendo sullo stesso piano entrambe le ... _OMISSIS_ ...iali, rende riferibile la sanzione della nullità ad entrambe le ipotesi.

In secondo luogo, poi, detta interpretazione pare preferibile anche in ragione della ratio della disciplina qui al vaglio, la quale a fronte delle considerevoli agevolazioni fiscali stabilite, pone – quale contraltare - il citato vincolo di indivisibilità, sanzionando con la nullità qualsiasi atto che detta indivisibilità faccia venir meno.

Alla luce di quanto affermato, pare evidente come l’indagine debba essere condotta nel senso di verificare se l’atto costitutivo di ipoteca sia idoneo a realizzare il predetto frazionamento o meno e, preliminarmente, nel senso di stabilire che cosa debba intendersi per frazionamento.

Secondo quanto afferm... _OMISSIS_ ...ina [4] e come già sostenuto in precedenza, alcun dubbio si pone circa il fatto che la sussistenza del predetto vincolo di indivisibilità di cui al comma 4 dell’art. 5-bis, vieti la ripartizione tra più soggetti della titolarità del diritto di proprietà dei terreni costituiti in compendio. Conseguentemente, deve ritenersi esclusa l’ammissibilità di una situazione di contitolarità sui terreni ricompresi nel compendio unico, quale verificantesi a seguito della conclusione di – a mero titolo esemplificativo - atti di compravendita, divisione, permuta e donazione che abbiano ad oggetto una parte dei terreni in esso costituiti [5].

Maggiori dubbi si pongono, invece, con riguardo alla possibilità di stipulare atti costitutivi-derivativi di diritti ... _OMISSIS_ ...sui terreni oggetto dello stesso. E ciò in quanto, in tali casi, la titolarità dei terreni rimarrebbe in capo ad un unico soggetto, mentre la suddivisione tra soggetti diversi si avrebbe solo con riguardo a talune facoltà che ineriscono al diritto di proprietà.

Anche in tale ipotesi, dunque, la soluzione deve essere data rispetto alla ratio della disciplina in oggetto.

Se, infatti, come peraltro si ritiene, ciò che la stessa ha inteso vietare è proprio la possibilità di frazionare il compendio unico, se ne deduce che la stipula di atti costitutivo-derivativi di diritti reali limitati, in quanto non realizzanti detto frazionamento, non può considerarsi vietata.

Ad una prima analisi, parrebbe che l’unica ipotesi di frazionamen... _OMISSIS_ ...siderazione dalla norma sia quella relativa allo smembramento della proprietà [6], quale si verifichi a seguito del trasferimento del diritto di proprietà su parte dei terreni costituenti il compendio.

Ciò detto, occorre quindi esaminare se l’atto costitutivo di ipoteca realizzi detto frazionamento, ovvero la suddivisione fra più soggetti del diritto di proprietà.

In merito, deve segnalarsi come il più recente orientamento accolto dal Consiglio Nazionale del Notariato [7] e dalla giurisprudenza della Suprema Corte [8], affermi come l’ipoteca non sia preordinata all’espropriazione [9] . La costituzione della stessa, pertanto, si porrebbe in contrasto con la disciplina dell’indivisibilità solo ove il compendio venisse alien... _OMISSIS_ ...o allora l’opponibilità del diritto reale di garanzia al terzo acquirente sarebbe limitata ai beni ipotecati.

Secondo quanto affermato da detta autorevole dottrina [10], dunque, sarebbe ammissibile la cost...


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