La trascrizione del vincolo: efficacia dichiarativa o efficacia costitutiva?

Stante l’espressa previsione normativa – più volta richiamata – di cui all’art. 5-bis, comma 4, del d.lgs. 228/2001, la quale dispone – per l’atto costitutivo del compendio unico – l’adempimento delle formalità pubblicitarie a cura del notaio rogante, si pone qui il problema di stabilire quale sia l’efficacia di tale formalità; ovvero, in altri termini, se si tratti di pubblicità costitutiva – in assenza della quale, il negozio rimarrebbe improduttivo di effetti – o di pubblicità notizia – la cui omissione è irrilevante sia per le parti che per i terzi. Conseguentemente, si chiede di sapere quale sia la sorte dell’atto costitutivo in caso di omesso adempimento.

Per quanto concerne il primo degli interrogativi citati, preme subito evidenziarsi come non esista unanimità di pensiero in dottrina.

Una parte di essa [19], infatti, traendo spunto dal dato testuale della d... _OMISSIS_ ... quale individua nel momento costitutivo del compendio unico, l’insorgenza del vincolo di indivisibilità – prescindendo dalla sua trascrizione – ne deduce l’efficacia di pubblicità notizia, conseguentemente sanzionando con la nullità ogni atto che comporti il frazionamento del compendio, ancorché il relativo vincolo non sia stato trascritto.

Altra parte della dottrina [20], invece, argomentando dall’ormai consolidata opinione dottrinaria in tema di vincoli di indisponibilità, afferma l’efficacia costitutiva della trascrizione. E ciò, sia in considerazione della grave sanzione – quella della nullità – prevista in caso di violazione del predetto vincolo, sia in considerazione della lettera dell’art. 5-bis, comma 4 citato, la quale espressamente dispone la obbligatorietà della menzione del detto vincolo e della sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari, stanti la preminenza del principio di affida... _OMISSIS_ ...i e della certezza dei rapporti giuridici.

A parere di chi scrive, pare preferibile quest’ultima tesi – maggiormente rispettosa dei diritti dei terzi aventi causa dal costituente – e ciò anche in considerazione della maggiore sicurezza nella circolazione dei beni che detto sistema realizza.

Del resto, l’eventuale violazione del vincolo di indivisibilità sembrerebbe sufficientemente bilanciata dalla decadenza dalle agevolazioni fiscali di cui il costituente abbia goduto e di cui meglio infra si dirà [21].

Ciò chiarito e fermo restando la trascrizione dell’atto di trasferimento del terreno, preme indagare quali possano essere le modalità operative per l’assolvimento delle formalità pubblicitarie richieste dalla legge per quanto concerne il vincolo.

Anche in tal ipotesi, deve ribadirsi come un corretto adempimento delle stesse dovrebbe condurre al risultato di rendere riconoscibi... _OMISSIS_ ...traverso la consultazione dei Registri Immobiliari, tanto l’assoggettamento al vincolo del terreno oggetto del nuovo acquisto, quanto la decorrenza del vincolo stesso dalla data dell’ultimo acquisito finalizzato ad incrementare il compendio in relazione a tutti i terreni che ne fanno parte, e dunque, anche a quelli costituiti in compendio in epoca anteriore [22].

Ora, ciò ricordato, deve dirsi come la recente dottrina notarile [23] abbia ipotizzato diverse modalità operative con la quali assolvere tali formalità.

In termini generali, infatti, preme subito dire come la dottrina [24] ritenga che essa possa avvenire a favore della Regione nel cui territorio sono ubicati gli immobili (o l’immobile) sottoposti al vincolo e contro il soggetto costituente il compendio.

Per quanto concerne la trascrizione del vincolo con riguardo all’ipotesi di incremento del compendio mediante l’acquisto successivo di te... _OMISSIS_ ...a dire quanto segue.

In primo luogo, si è ritenuto [25] di poter operare mediante «la trascrizione dell’atto con cui si è proceduto all’incremento del compendio ed evidenziarne il collegamento con l’originario atto costitutivo o esplicitando tale circostanza nel Quadro D della nota di trascrizione (e rimarcando la presenza di tale indicazione nel Quadro A, sulla base di quanto previsto dalla circolare n. 60 del 29 dicembre 1989) o procedendo all’annotazione dell’atto modificativo a margine della trascrizione dell’originario atto costitutivo.

La prima soluzione difetta, tuttavia, di immediatezza in quanto la conoscenza dell’esistenza del collegamento richiede una lettura approfondita della formalità; la seconda potrebbe, invece, incontrare qualche ostacolo laddove si ritenesse praticabile la pubblicità accessoria solo nei casi espressamente previsti dalla legge. Sul punto appare tuttavia prevale... _OMISSIS_ ...ento meno rigoroso [26].

Ulteriore alternativa, per alcuni versi più lineare, potrebbe consistere nella ritrascrizione del vincolo in relazione a tutti i terreni costituiti in compendio al momento della trascrizione dell’atto con cui si è proceduto all’incremento. Appare anche qui opportuno evidenziare il collegamento tra i due atti, in tal caso, tuttavia, la semplice indicazione nel Quadro D sembrerebbe costituire uno strumento adeguato al raggiungimento dello scopo di cui si è detto».