La natura del vincolo di indivisibilità


Per quanto concerne la natura giuridica del vincolo di indivisibilità di cui alla disciplina in oggetto, conformemente a quanto sostenuto dalla prevalente dottrina notarile [11], se ne ritiene la natura reale.

Come noto, infatti, il fondamento dell’efficacia reale deve rinvenirsi nella forza vincolante ed erga omnes del vincolo, ovvero nella sua opponibilità ai terzi.

Ora, nel caso di specie, tale opponibilità pare prima facie ricavabile dalla stessa lettera dell’art. 5-bis, comma 4, del d.lgs. 228/2001 laddove stabilisce la nullità di tutti gli atti che realizzino il frazionamento del compendio unico, in violazione del vincolo di indivisibilità.

Come sostenuto dalla dottrina [12], infatti, la natura reale e no... _OMISSIS_ ...del vincolo sussiste allorquando per gli atti compiuti in spregio dell’indivisibilità – integrando violazione di un divieto e non di un obbligo – ne sia disposta l’invalidità e non solamente il pagamento dell’imposta orinaria, degli interessi e della sovraimposta del 50%.

Quanto affermato trova conforto in recenti orientamenti della Corte di Cassazione, anche espressi a Sezioni Unite [13], in forza dei quali – in tema di rapporti tra divieti imposti a fini fiscali e nullità virtuale per contrasto con norme imperative – deve escludersi la nullità quando la legge assicuri l’effettività della norma imperativa con rimedi diversi dall’invalidità del contratto, quale, nella specie, la decadenza dai benefici fisca... _OMISSIS_ ...agevolazioni fiscali.

Tale soluzione, del resto, pare ulteriormente da confermarsi solo che si pensi all’analoga disciplina prevista in tema di compendio montano, ove il compimento degli atti che integrino violazione del vincolo di indivisibilità (quindicennale) non è sanzionato con la nullità degli stessi, ma con la sola decadenza dalle agevolazioni fiscali, ovvero con il pagamento dell’imposta ordinaria, degli interessi e della sovraimposta del 50%.

Da ultimo, giova richiamare la circostanza per cui il predetto vincolo di indivisibilità, stante la citata lettera dell’art. 5-bis, comma 4, d.lgs. 228/2001, deve essere espressamente menzionato, da parte del notaio rogante, nell’atto costitutivo; nonché trascritto nei pubbl... _OMISSIS_ ...mobiliari.

Per quanto concerne il regime del vincolo, inoltre, deve ribadirsi come esso renda indissolubile l’unitarietà del complesso dei beni che vi siano assoggettati, ma non abbia alcun effetto sulla negoziazione dell’intero insieme.

Inoltre, pur trattandosi di beni destinati all’attività dell’impresa agricola, il vincolo che li affetta non è quello aziendale, poiché esso è circoscritto agli immobili e non riguarda gli altri beni parimenti organizzati per l’esercizio della stessa impresa [14].

Pertanto, come è stato autorevolmente osservato [15], così come l’insieme degli immobili può essere alienato unitariamente ed a prescindere dalle restanti componenti aziendali (che non sono colp... _OMISSIS_ ...), esso è suscettibile di assoggettamento unitario ad altri vincoli. Cosicché il compendio, nella sua interezza, ben potrebbe essere oggetto di destinazioni ulteriori, le quali, quando non interferiscano con la continuazione dell’impresa, non sarebbero nemmeno capaci di causare la decadenza dalle agevolazioni.

Da ultimo giova ancora ribadire come, diversamente da quanto previsto per il compendio montano, nel caso di specie è la stessa lettera dell’art. 5-bis a stabilire la nozione di compendio unico, senza alcuna limitazione alla indivisibilità della «superficie minima», con ciò deducendosene che il vincolo riguarda l’intero compendio a prescindere dalla dimensione dello stesso [16]. Del resto, tale superficie minima è sufficiente... _OMISSIS_ ...o;obbligo di costituzione del compendio, per cui potrebbe ben ipotizzarsi una pluralità di costituzioni di compendi da parte dello stesso acquirente che disponga di immobili di superficie multipla del minimo [17].

In secondo luogo, benché l’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001 richiami i commi 1 e 2 dell’art. 5-bis della legge 97/1994, deve ritenersi che il regime del vincolo valevole per il compendio generale, come già detto, non sia dato dalla legge 97/1994 bensì dallo stesso art. 5-bis del d.lgs. 228/2001, quale introdotto dall’art. 7 del d.lgs. 99/2004.

Da ultimo, preme dire come, benché si comprenda facilmente come, nel caso del compendio generale, l’indivisibilità debba colpire l’intero e quindi il compl... _OMISSIS_ ...he lo compongano al fine di evitarne il frazionamento, per entrambe le tipologie essa non è letteralmente rivolta all’insieme, bensì alle singole componenti (i terreni e relative pertinenze) [18].