La nullità degli atti compiuti in violazione del vincolo di indivisibilità

In primo luogo, stante la rilevante sanzione – quella della nullità – stabilita dalla legge per la stipula degli atti che realizzino il frazionamento del compendio unico, preme in questa sede indagare quali siano le tipologie negoziali che detto frazionamento realizzano.

A riguardo, preme richiamare le previsioni di cui all’art. 5-bis, comma 4, d.lgs. 228/2001, a norma delle quali i beni costituenti il compendio unico, come sopra descritti, sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati «per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi»; inoltre sono nulli «gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per e... _OMISSIS_ ...onamento del compendio unico».

Ora, stante la lettera della disposizioni citata, la quale dapprima stabilisce l’infrazionabilità del compendio quale conseguenza di «trasferimenti a causa di morte o per atto tra vivi» e, successivamente, la nullità degli atti tra vivi e delle disposizioni testamentarie che realizzino detto trasferimento, si pone il problema di comprendere se le uniche ipotesi di frazionamento sanzionabili siano quelle derivanti dai trasferimenti mortis causa ovvero anche quelli realizzati mediante la conclusione di atti inter vivos.

In altri termini, occorre stabilire se il termine «trasferimenti», utilizzato nella prima parte della disposizione, debba riferirsi anche agli atti inter vivos o so... _OMISSIS_ ...ti a causa di morte, cui sembrerebbe in diretta correlazione nella formulazione letterale utilizzata.

È evidente come il propendere per l’una o l’altra della interpretazioni indicate non sia di scarsa rilevanza ai nostri fini, attesa la diversità di conseguenze cui si giunge.

Qualora, infatti, si ritenesse il predetto termine riferibile anche agli atti inter vivos, dovrebbe ritenersi la ricevibilità dell’atto privo di effetti traslativi (quale ad esempio quello costituivo di un diritto reale di garanzia), atteso che esso, non determinando alcun trasferimento a favore del soggetto cui è costituita, non può farsi rientrare nella nozione di «trasferimenti», quale intesa dalla norma in oggetto [1].

Viceve... _OMISSIS_ ... ritenesse la riferibilità del termine «trasferimenti» ai soli atti mortis causa [2], occorrerebbe ampliare l’oggetto dell’indagine, estendendola al risultato cui l’atto da stipularsi conduce, al fine di verificare se lo stesso realizzi proprio quel frazionamento che la disposizione de quo ha inteso vietare.

A parere di chi scrive, è da ritenere preferibile tale ultima interpretazione. La stessa, del resto, sembrerebbe trovare conferma nella lettera della norma citata, nonché nella ratio della normativa in tema di compendio unico.

Con riguardo al primo degli aspetti indicati, infatti, preme dire come la lettera del citato comma 4, nello stabilire che «sono nulli gli atti tra vivi e le disposizioni testamentari... _OMISSIS_ ... effetto il frazionamento del compendio unico», sembrerebbe voler ricomprendere qualsiasi atto che detto effetto produce, a prescindere dalla natura mortis causa o inter vivos dello stesso. L’utilizzo della congiunzione «e», infatti, fra l’inciso «atti tra vivi» e «le disposizioni testamentarie», ponendo sullo stesso piano entrambe le tipologie negoziali, rende riferibile la sanzione della nullità ad entrambe le ipotesi.

In secondo luogo, poi, detta interpretazione pare preferibile anche in ragione della ratio della disciplina qui al vaglio, la quale a fronte delle considerevoli agevolazioni fiscali stabilite, pone – quale contraltare - il citato vincolo di indivisibilità, sanzionando con la nullità q... _OMISSIS_ ...he detta indivisibilità faccia venir meno [3].

Alla luce di quanto affermato, pare evidente come l’indagine debba essere condotta nel senso di verificare se l’atto da stipularsi sia idoneo a realizzare il predetto frazionamento o meno, posto che solo in quel caso sarà affetto da nullità; e, preliminarmente, nel senso di stabilire che cosa debba intendersi per frazionamento.

Secondo quanto affermato dalla dottrina [4], alcun dubbio si pone circa il fatto che la sussistenza del predetto vincolo di indivisibilità di cui al comma 4 dell’art. 5-bis, vieti la ripartizione tra più soggetti della titolarità del diritto di proprietà dei terreni costituiti in compendio. Conseguentemente, deve ritenersi esclusa l’ammissibilità di un... _OMISSIS_ ... contitolarità sui terreni ricompresi nel compendio unico, quale verificantesi a seguito della conclusione di – a mero titolo esemplificativo - atti di compravendita, divisione, permuta e donazione che abbiano ad oggetto una parte dei terreni in esso costituiti [5].

Pertanto, deve ritenersi la non ricevibilità da parte del notaio dei predetti atti, stante la lettera della disposizione qui al vaglio che espressamente ne afferma l’invalidità, mediante la comminatoria di nullità; nonché dell’art. 28 della legge 89/1913 (cd. legge notarile), il quale vieta al notaio di ricevere atti nulli.

Maggiori dubbi si pongono, invece, con riguardo alla possibilità di stipulare atti costitutivo-derivativi di diritti reali limitati sui terreni ... _OMISSIS_ ...pendio. E ciò in quanto, in tali casi, la titolarità dei terreni rimarrebbe in capo ad un unico soggetto, mentre la suddivisione tra soggetti diversi si avrebbe solo con riguardo a talune facoltà che ineriscono al diritto di proprietà [6].

Anche in tale ipotesi, dunque, la soluzione deve essere data rispetto alla ratio della disciplina in oggetto.

Se, infatti, come peraltro si ritiene, ciò che la stessa ha inteso vietare è proprio la possibilità di frazionare il compendio unico, se ne deduce che la stipula di atti costitutivo-derivativi di diritti reali limitati, in quanto non realizzanti detto frazionamento, non può considerarsi vietata.

Ad una prima analisi, parrebbe che l’unica ipotesi di frazionamento presa in consideraz... _OMISSIS_ ...a sia quella relativa allo smembramento della proprietà [7], quale si verifichi a seguito del trasferimento del diritto di proprietà su parte dei terreni costituenti il compendio.

Ciò premesso, occorre precisare quanto segue.

In primo luogo, deve evidenziarsi come alcuna limitazione sia rinvenibile quanto al titolo del trasferimento. Conseguentemente, saranno invalidi e conseguentemente irricevibili da parte del notaio gli atti traslativi, come sopra precisato, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, non rilevando il titolo del trasferimento. Deve quindi ritenersi l’invalidità e la conseguente irricevibilità, a mero titolo di esempio, degli atti di compravendita, di permuta, di divisione, ed altresì di donazione che abbiano ad o... _OMISSIS_ ...i beni costituiti in compendio.

Ulteriormente poi, giova sottolineare come l’invalidità e la conseguente irricevibilità da parte del notaio, concerni solamente gli atti che abbiano ad oggetto parte dei beni costituenti il compendio, atteso che ciò che ...


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