Il regime formale dell’atto costitutivo del compendio unico

Per quanto concerne il regime formale proprio dell’atto costitutivo del compendio unico [40], giova subito evidenziare quanto segue.

Nella sua formulazione originaria, antecedente all’entrata in vigore del d.lgs. 101/2005, il d.lgs. 99/2004 prevedeva quale unico requisito ai fini della costituzione del compendio unico, la dichiarazione di impegno in tal senso resa dal costituente [41]. Mentre nulla espressamente disponeva circa le formalità con le quali detta dichiarazione dovesse essere resa.

Un particolare regime sembrava comunque potersi dedurre, atteso il riferimento all’adempimento delle formalità di trascrizione – da attuarsi a cura del notaio rogante – contenuta al comma 4 del citato art. 7 del d.lgs. 99/2004... _OMISSIS_ ...ualmente dispone che «i terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi. Il predetto vincolo di indivisibilità deve essere espressamente menzionato, a cura dei notai roganti, negli atti di costituzione del compendio e trascritto nei pubblici registri immobiliari dai direttori degli uffici competenti […]».

Ora, fermo quanto sopra e posto che, ai fini dell’adempimento delle predette formalità pubblicitarie, la legge richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, se ... _OMISSIS_ ... il regime formale dell’atto costitutivo del compendio unico potesse essere individuato nel cd. atto autentico, ovvero tanto nell’atto pubblico quanto nella scrittura privata autenticata.

Sennonché, l’ulteriore riferimento al «notaio rogante», quale soggetto cui demandare la cura delle predette formalità, nonché l’utilizzo del verbo «rogare», il quale necessariamente rimanda all’atto ricevuto dal notaio, ovvero all’atto pubblico, già inducevano a sostenere la necessaria forma pubblica dell’atto costitutivo del compendio unico [42].

Tale soluzione pare oggi rafforzata in ragione delle modifiche apportate, con l’introduzione dei commi 11-bis e 11-quater al corpo del citato art... _OMISSIS_ ...99/2004, dal decreto legislativo 101/2005.

A norma delle disposizioni da ultimo citate, infatti, «la costituzione del compendio unico deve avvenire con dichiarazione resa dalla parte acquirente o cessionaria nell’atto di acquisto o di trasferimento» e qualora esso comprenda beni già in proprietà del costituente, deve risultare da «dichiarazione unilaterale del proprietario resa innanzi a notaio nelle forme dell’atto pubblico».

Risulta evidente, allora, come il Legislatore abbia inteso per tale via affermare la soggezione dell’atto costitutivo del compendio unico al predetto regime formale dell’atto pubblico. Né diversamente si potrebbe ritenere, in ragione della eterogeneità delle fattispecie disci... _OMISSIS_ ...mi 4, 11-bis e 11-quater.

Ancorché sia vero, infatti, che il comma 11-quater disciplini l’ipotesi del compendio unico avente ad oggetto beni già in proprietà del dichiarante – espressamente prevedendo per essa la forma dell’atto pubblico ad substantiam [43] – laddove il combinato disposto dei commi 4 e 11-bis disciplini il diverso caso del compendio avente ad oggetto beni non già in proprietà del dichiarante – non prevedendo per esso alcuna forma specifica, se non quella richiesta per l’adempimento delle formalità di trascrizione – deve comunque ritenersi l’applicabilità alle stesse del regime formale dell’atto pubblico. E ciò, sia in ragione dell’utilizzo del termine «rogare» e dell&rsquo... _OMISSIS_ ...quo;notaio rogante» dell’adempimento delle predette formalità pubblicitarie, secondo quanto sopra detto; sia in considerazione del fatto che, diversamente, si arriverebbe all’illogico risultato di applicare un regime formale differenziato e più stringente per i soli atti costitutivi concernenti beni immobili già in proprietà del dichiarante; laddove per gli atti costitutivi non comprendenti detti beni, si potrebbe ricorrere anche alla scrittura privata autenticata.

E tuttavia non si comprende per quale ragione dovrebbe assoggettarsi l’una fattispecie ad un formalismo più accentuato, laddove per l’altra sarebbe possibile il ricorso ad un regime semplificato.

In conclusione, quindi, deve affermarsi come l’a... _OMISSIS_ ... del compendio unico rivesta sempre la forma dell’atto pubblico e ciò, sia nel caso in cui il relativo compendio comprenda immobili già in proprietà del dichiarante – come espressamente disposto dall’art. 7, comma 11-quater, d.lgs. 99/2004 – sia che non li comprenda – in ragione di quanto sopra esposto.