Sulla contestualità dell’acquisto ai fini della costituzione del compendio unico: l’estensione del compendio già costituito

Stanti le previsioni normative di cui ai commi 2 e 4 dell’art. 7 del d.lgs. 99/2004, a norma dei quali l’applicabilità del regime tributario di favore discende dal manifestato impegno a costituire il compendio unico, mentre il vincolo di indivisibilità decorre dal momento della costituzione dello stesso, si è posto il problema di chiarire quale sia il momento entro il quale debba procedersi alla costituzione del compendio unico e se sia ammissibile una sua predisposizione con acquisti successivi tutti agevolati, cui faccia seguito l’atto costitutivo vero e proprio una volta raggiunta l’estensione minima richiesta.

A tal riguardo, deve dirsi come le posizioni sostenute dalla dottrina siano state diverse. Una parte di essa, infatti, argomentando dal fatto che non sia sempre agevole acquistare in un unico contesto temporale terreni appartenenti a diversi proprietari, anche per le difficoltà economiche che possono sussistere in tale cas... _OMISSIS_ ... la tesi della fattispecie a formazione progressiva.

In altri termini, occorrerebbe evidenziare due aspetti della fattispecie: 1) quello dell’acquisto agevolato, contenente la manifestazione dell’impegno a costituire il compendio unico e a coltivarlo e a condurlo per almeno dieci anni dal trasferimento; e 2) quello della costituzione del compendio, sottolineando come solo per il primo sia previsto un termine.

Per tale via, ammettendo la costituzione del compendio unico in un momento successivo al raggiungimento della superficie minima richiesta, da realizzarsi con più atti d’acquisto successivi.

A sostegno di tale tesi, oltre alle ragioni economico-pratiche sopra evidenziate, si adducono altresì la circostanza, legislativamente prevista, che possano concorrere alla formazione del compendio unico anche terreni non contigui; nonché l’ulteriore considerazione per cui, ancorché i terreni acquistati p... _OMISSIS_ ...re alla formazione del cd. pre-posseduto di cui all’art. 7, comma 11-quater, del d.lgs. 99/2004, in tale circostanza, si penalizzerebbero coloro che non rivestendo la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, non potrebbero avvalersi del regime fiscale agevolato [10].

In contrario, si è sostenuto come non sia ravvisabile, nella lettera della legge, alcun termine entro il quale realizzare la costituzione del compendio e anzi, come proprio detta mancanza induca a ritenere che la sanzione [11] per la mancata costituzione del compendio operi solo sul piano fiscale e non incida sulla validità dell’atto di divisione o frazionamento [12].

Ancora, si è ritenuto [13] che «sebbene dal comma 2 dell’art. 5-bis – che sanziona l’inadempimento di tutti gli obblighi previsti dal comma 1 - si possa argomentare che sia sanzionato anche l’inadempimento de “l’impegno di costi... _OMISSIS_ ...dquo;, la mancanza di un termine lascia indeterminata la fattispecie sanzionabile, così come la lascia indeterminata riguardo al compendio previsto dalla legge 448/2001».

Infine, si è evidenziato come tale tesi non dia soluzione per il caso in cui l’acquisto abbia ad oggetto solo fabbricati rurali e non anche quello di terreni [14].

Altra parte della dottrina, invece, ha sostenuto la tesi della condizione risolutiva, affermando come la mancata costituzione del compendio faccia venire meno gli effetti prodottisi. In altri termini, detta dottrina sostiene che tutti gli effetti previsti dalla disciplina in esame discendano dalla manifestazione dell’impegno a costituire il compendio unico, ma come questi siano risolutivamente condizionati al mancato raggiungimento dell’estensione minima.

Anche a tale orientamento è stato obiettata la mancanza della previsione di un espresso termine entro il qual... _OMISSIS_ ...deve essere costituito.

Da ultimo, si è sostenuto la tesi della unicità degli acquisti [15], la quale afferma la necessaria contestualità tra acquisti agevolati e costituzione del compendio unico.

I sostenitori di tale tesi, argomentando dall’espressione «impegno» utilizzata nel citato comma 4 dell’art. 5-bis, affermano come essa non vada interpretata nella sua letteralità, come un qualcosa che possa temporalmente distanziarsi anche moltissimo dall’atto di trasferimento [16].

Del resto – si afferma [17] – aderire alla tesi della fattispecie a formazione progressiva o della condizione risolutiva, porrebbe non pochi problemi applicativi, quali ad esempio, quelli relativi: alla mancanza di un termine finale per la costituzione del compendio unico (se non il termine ordinario di prescrizione); alla decorrenza del termine di indivisibilità decennale per acquisti effettuati in momenti divers... _OMISSIS_ ...correndo detto termine dall’ultimo acquisto effettuato, esso sarebbe ultra decennale per gli acquisti precedenti; all’eventuale modifica della quantità minima di terreno stabilita dalle disposizioni regionali; alla possibilità di compiere atti di alienazione dei terreni acquistati con le agevolazioni in oggetto prima della formazione del compendio unico. Senza dimenticare, inoltre, che «la tesi della fattispecie a formazione progressiva (o a condizione risolutiva) urterebbe ancora contro il principio di quella che può considerarsi la norma basilare in tema di agevolazioni in materia agricola (e nel nostro caso, lo si ripete, si ha pur sempre una legge agevolativa) e cioè la legge sulla piccola proprietà contadina che accorda il beneficio non per tratti successivi, ma in quanto esista a titolo di proprietà o di diritto personale di godimento già al momento dell’atto di acquisto una superficie sufficiente, considerando anche quanto acquistato»... _OMISSIS_ ...CRLF| All’eterogeneità degli orientamenti sovra citati, sembrerebbe aver posto un punto fermo il d.lgs. 101/2005, ad opera del quale sono stati introdotti i commi 11-bis e 11-quater nel corpo dell’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001.

Il primo dei commi citati, infatti, dopo aver espressamente stabilito che «la costituzione di compendio unico avviene con dichiarazione resa dalla parte acquirente o cessionaria nell’atto di acquisto o di trasferimento», precisa che «in tali ipotesi» gli onorari notarili, ridotti ad un sesto, sono dovuti «esclusivamente per l’atto di acquisto o trasferimento», per tale via dimostrando come possano esservi altre ipotesi di costituzione – quali quelle non contestuali –.

Mentre il comma 11-quater introduce la possibilità di costituire il compendio unico anche con riferimento a beni già in proprietà del dichiarante, così evidenziando come il ... _OMISSIS_ ...quo;acquisto dei terreni possa essere del tutto svincolato dal momento della costituzione vera e propria.

Occorre poi ricordare quanto sostenuto dalla relazione illustrativa e dalla relazione tecnica allegate allo schema del d.lgs. 101/05, ove si legge come «il chiarimento all’articolo 7 del decreto legislativo n. 99/04 in materia di compendio unico» (operato con l’introduzione dei predetti commi), si sia reso «necessario per evitare la spiacevole prassi di assoggettare coloro che vogliono costituire un compendio unico a doppie spese notarili, sia per l’atto di acquisto o trasferimento delle proprietà, sia per la "costituzione" del compendio unico».

Ora, stante quanto sopra, nonché in aderenza alle finalità perseguite dalla disciplina in commento, pare corretto ritenere come due siano le modalità con le quali il compendio unico possa essere costituito:

1) mediante la cd. cost... _OMISSIS_ ...tuale, nella quale il momento della costituzione coincide con quello dell’acquisto dei terreni. Ipotesi, questa, espressamente disciplinata dal comma 11-bis del citato art. 5-bis del d.lgs. 228/2001;

2) mediante la costituzione cd. successiva o differita, nella quale il momento costitutivo del compendio rileva successivamente a quello dell’acquisto dei terreni che in esso confluiranno.

In quest’ultimo caso, infatti, si avranno una serie di atti di acquisto temporalmente successivi e preordinati alla costituzione del compendio medesimo, in ciascuno dei quali la parte acquirente o cessionaria assume l’impegno alla costituzione; mentre il compendio unico nascerà solamente al raggiungimento della superficie necessaria, così come sopra indicato, secondo il modello della fattispecie a formazione differita, attraverso apposita dichiarazione costituiva dello stesso, contenuta nell’ultimo atto di acquisto (o anche... _OMISSIS_ ...to, a norma dell’art. 5-bis, comma 11-quater introdotto dal d.lgs. 101/2005) [19].

È evidente allora come, in questa seconda modalità di costituzione, occorra scindere i due aspetti (come peraltro fatto dallo stesso Legislatore), in particolare distinguendo:

1) il momento dell’assunzione dell’impegno a costituire il compendio unico e a coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento [20];

2) il momento della costituzione del compendio unico, cui fa seguito l’insorgenza del vincolo di indivisibilità decennale e al cui rispetto è posta la sanzione della nullità per tutti gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che realizzino il frazionamento del medesimo.

Da quanto detto, emerge chiaramente la possibilità che i due obblighi abbiano decorrenze differenti, senza che per ciò venga... _OMISSIS_ ...alidità stessa della costituzione. E ciò in ragione del fatto che, per tale via, il Legislatore ha inteso creare una nuova figura, quella del «compendio unico», quale unità indivisibile, atta ad essere un’entità economicamente rilevante [21].

Riassumendo, quindi, il compendio unico potrà essere costituito sia contestualmente all’acquisto del terreno o dei terreni atti a raggiungere la superficie necessaria per la sua costituzione; sia con più atti successivi, ciascuno dei quali preordinato alla sua costituzione e contenente l’impegno alla sua coltivazione o conduzione in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale.

Tale soluzione – sostenuta dalla prevalente dottrina notarile [22] – pare preferibile in quanto in linea con la voluntas legislativa di modernizzare i settori dell’agricoltura, mediante l’accorpamento della proprietà fondiaria; il tutto nell’ot... _OMISSIS_ ...emento della competitività delle imprese agricole.

Non deve essere sottovalutata, infatti, la possibilità di diluire gli investimenti nel tempo, quale circostanza idonea ad incentivare l’acquisto dei terreni da diversi proprietari, atteso che tale esigenza, che si manifesta soprattutto rispetto ai giovani che intendano investire nell’agricoltura, è tenuta in preminente considerazione dal Legislatore.

Ulteriormente poi, come si è già avuto modo di dire, tale soluzione trova conferma nel dato normativo. Quest’ultimo dimostra, infatti, di diversificare i momenti dell’acquisto dei terreni (o del terreno) e della costituzione del compendio, prevedendo la possibilità di costituire nello stesso, terreni fra loro distanti, purché funzionali all’impresa; nonché terreni già in proprietà, la cui estensione concorre così alla determinazione della superficie minima necessaria alla costituzione del compendio. Senza tra... _OMISSIS_ ...e, la circostanza per cui la previsione dell’applicazione degli onorari notarili ridotti alle ipotesi di costituzione contestuale all’acquisto, mediante il ricorso all’inciso «in tale ipotesi», lascia sussistere la possibilità di altre modalità costitutive, anche non contestuali.

Nel caso di costituzione successiva, pertanto, la costituzione del compendio si avrà – si ripete – al raggiungimento della superficie necessaria, ed a seguito di uno specifico atto di costituzione. Solo a partire da detto momento, perciò, il relativo vincolo di indivisibilità sarà trascrivibile nei pubblici registri immobiliari, con l’indicazione di tutti i mappali che lo compongono, e che pertanto il notaio rogante avrà cura di riportare nell’ultimo atto di acquisto con contestuale costituzione del compendio, conclusiva della fattispecie delineata dal Legislatore.

In definitiva, quindi, deve affermarsi come la d... _OMISSIS_ ...stitutiva del compendio unico possa essere contenuta nello stesso atto di acquisto del terreno ovvero anche in un atto separato. E ciò sia in ragione di quanto testé affermato, sia in ragione della stessa lettera dell’art. 5-bis, comma 11-quater, a norma del quale il compendio potrà essere costituito anche con riferimento a beni già in proprietà del dichiarante, per i quali, quindi, l’acquisto si è verificato in precedenza.

Ciò chiarito, veniamo ora ad esami...