I beni costituibili in compendio unico

Tutto ciò premesso, veniamo ora ad indagare quali siano i requisiti oggettivi in presenza dei quali è costituibile un compendio unico ovvero, in altri termini, quali siano i beni costituibili nel medesimo.

A tal riguardo, preme qui richiamare la disposizione di cui al comma 4 dell’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001, la quale espressamente stabilisce la costituibilità in compendio de «i terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati», i quali sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi.

In primo luogo, dunque, stante la lettera della disposizione citata, risulta evident... _OMISSIS_ ...stituibili in compendio unico i terreni. Del resto, tale scontata affermazione pareva desumersi dalla stessa definizione di compendio quale contenuta nel primo comma del citato art. 5-bis, ove è detto che «per compendio unico si intende l’estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale […]».

Pare più opportuno quindi indagare la qualità dei terreni in oggetto.

In altri termini, si chiede di comprendere se, ai fini che qui interessano, essi debbano possedere la qualità di «terreni agricoli» o meno; nonché, laddove la risposta al primo quesito fosse affermativa, se tale qualità vada determinata con riguardo alla destinazione... _OMISSIS_ ...ale definita dal piano urbanistico ovvero con riguardo alla realtà fisica.

Relativamente al primo dei quesiti indicati, deve dirsi come alcun dubbio si ponga circa la necessità che i terreni da costituirsi in compendio siano «agricoli». In tal senso, del resto, depone la stessa lettera del secondo comma dell’art. 5-bis, laddove espressamente parla di «trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze» ed espressamente richiede l’impegno alla coltivazione o conduzione del compendio.

Più problematica appare, invece, la soluzione al secondo dei quesiti indicati, per la quale occorre distinguere fra qualità e qualificazione agricola [1], ovvero fra vocazione agricola naturale – quale sussistente in con... _OMISSIS_ ...usione quindi dei tratti di territorio per i quali la coltivazione non è possibile (come i tratti rocciosi, i terreni ad altitudini elevati, i ghiacciai, le pietraie, gli incolti sterili ecc.) – e qualificazione agricola quale attribuita dal piano urbanistico.

Evidentemente, il propendere per l’una o l’altra delle tesi indicate non è di scarsa rilevanza ai nostri fini.

Com’è stato evidenziato [2], infatti, laddove il criterio della previsione urbanistica consente soluzioni certe rispetto ai terreni per i quali sussista la classificazione agricola [3]; il criterio della realtà fisica, facendo esclusivo riferimento alla effettiva coltivabilità del terreno, amplia il novero di quelli costituibili in compendio. E ciò in quant... _OMISSIS_ ...ne edificatoria quale riconosciuta dalla regolamentazione urbanistica non farebbe venire meno, per essi, la possibilità di uno sfruttamento agricolo.

Ora, sul punto, non vi è concordanza di opinioni in dottrina [4].

Una parte di essa [5], infatti, argomentando dalla risalente tradizione stabilita in materia di agevolazioni fiscali in agricoltura, secondo cui l’effettiva destinazione a tale attività attrae nell’orbita dell’agevolazione anche il terreno che consenta utilizzazioni urbanistiche diverse da quella agricola, afferma la prevalenza del criterio fattuale su quello della previsione urbanistica.

Del resto, si afferma [6], la regolamentazione urbanistica, anche quando prevede utilizzazioni edificatorie del te... _OMISSIS_ ...nte non le impone, e quindi non ne impedisce il naturale sfruttamento agricolo [7].

Viceversa, altra parte della dottrina [8], ritiene preferibile il criterio della previsione urbanistica, conseguentemente ritenendo la non applicabilità della disciplina in esame a quei terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedano la destinazione edificatoria. E ciò anche in ragione dell’importanza sempre maggiore che viene attribuita alla qualificazione urbanistica del territorio e conseguentemente alla sua destinazione [9].

A parere di chi scrive, tale ultimo orientamento pare preferibile.

A sostegno di tale tesi, del resto, depongono recenti orientamenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione [10], i quali espressamente aff... _OMISSIS_ ...anza della destinazione urbanistica del terreno al fine dell’applicabilità del regime della prelazione agraria (esclusa in presenza di una destinazione urbana attuale o in itinere), nonché al fine della revocabilità del vincolo di indivisibilità eventualmente stabilito dalla legge a fronte della fruizione di talune agevolazioni fiscali [11], quali quella stabilita dalla legge 817/1971.

Stante quanto sopra, pare dunque doversi escludere l’applicabilità della normativa in commento per quei terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria [12].

Ora, stante il disposto di cui al nuovo comma 11-quater dell’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001, quale introdotto dal d.lgs. 101/2005, deve affermarsi l... _OMISSIS_ ... della disciplina in commento sia ai terreni acquistati contestualmente alla costituzione del compendio, sia per quelli già in proprietà del costituente. Valendo, detta previsione, altresì per le relative pertinenze (compresi i fabbricati) del terreno, secondo quanto ora si dirà.

In applicazione della normale regola di cui all’art. 818 c.c. per cui gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto il bene principale comprendono anche le pertinenze, il Legislatore delegato ha stabilito la costituibilità in compendio unico anche delle «pertinenze» del terreno, «compresi i fabbricati».

Quanto alla definizione di detti ultimi beni, dunque, pare doversi fare esclusivo riferimento al cd. legame di pertinenziali... _OMISSIS_ ...ito dall’art. 817 c.c., in forza del quale sono pertinenze le cose che sono destinate in modo durevole (ancorché non perpetuo o assoluto) al servizio o all’ornamento del bene principale, allorché tale destinazione gli sia impressa dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul bene principale.

Relativamente ai fabbricati, poi, deve dirsi come la possibilità che gli stessi siano costituiti in compendio unico concerni esclusivamente i fabbricati rurali, gli unici rispetto ai quali si manifesta il predetto legame di pertinenzialità con il terreno, del quale sono posti a servizio in quanto strumentali all’attività di coltivazione [13] o in quanto destinati ad abitazione dell’imprenditore agricolo [14].

In ... _OMISSIS_ ...lle normali regole di cui all’art. 818 c.c. e del citato comma 4 dell’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001, quindi, deve ammettersi la possibilità che i fabbricati che già insistevano sui terreni di cui si chiede la costituzione in compendio unico o che rientrano nell’acquisto di azienda nel suo complesso (formata da terreni e fabbricati, purché i terreni non costituiscano unicamente perti...


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