La ristrutturazione c.d. «pesante»

Costituiscono interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» quelli che, ai sensi dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., portino «ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni».

La formulazione della norma non è del tutto chiara, specie dopo le modifiche apportate alla lettera in esame dal D. Lgs. n. 301/2002, che ha previsto che ... _OMISSIS_ ...nto debba portare ad un «organismo in tutto o in parte diverso», e da altri due recenti interventi normativi.

Infatti:
a) l’art. 30, co. 1, lett. c), del d.l. n. 69/2013, al fine di allargare l’ambito degli interventi di ristrutturazione assentibili con s.c.i.a., ha previsto che gli interventi che comportano la modifica della sagoma siano di ristrutturazione c.d. «pesante» (e necessitino di permesso di costruire) soltanto se realizzati su immobili sottoposti a vincolo storico-artistico (diretto o indiretto) o paesaggistico;
b) l’art. 17, co. 1, lett. d) del d.l. n. 133/2014 ha ulteriormente ristretto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia che richiedono il permesso di costruire, che, s... _OMISSIS_ ... formulazione della lettera che si sta esaminando, è richiesto soltanto se i lavori comportano un aumento della volumetria complessiva dell’edificio o dei prospetti.

Ci si potrebbe chiedere, invero, se il fatto che l’intervento debba portare ad un «organismo in tutto o in parte diverso» sia un requisito ulteriore che deve accompagnarsi e cumularsi alla modificazione delle caratteristiche essenziali dell’edificio oppure se in realtà sia un’aggiunta puramente descrittiva, quasi che le opere che incidono su volume, prospetti ecc. portino sempre ad un organismo diverso dal precedente.

In dottrina c’è chi non si è posto nemmeno il problema, sottolineando che la trasformazione di un fabbricato in uno diverso s... _OMISSIS_ ...ore comune di tutte le ipotesi di ristrutturazione, ma non si può che condividere l’opinione di chi ha rilevato che l’aggiunta operata dal D. Lgs. n. 301/2002 non può essere priva di significato.

Questo essenzialmente per due motivi: da un lato, la ristrutturazione può ma non deve necessariamente portare ad un edificio del tutto o in parte diverso dal precedente, tanto che l’art. 3, co. 1, lett. d), T.U., nel definire questo tipo di intervento, parla di «… opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente»; dall’altro, questa interpretazione sembra coerente con la ratio della legge n. 443/2001 e del D. Lgs. n. 301/2002 e del successivo d.l. n. 69/2013, con cui si è voluto s... _OMISSIS_ ...messo di costruire soltanto quegli interventi di ristrutturazione che siano rilevanti e riconoscibili, restringendo il concetto di «ristrutturazione pesante».

Ma gli interrogativi non finiscono qua: in che rapporto devono stare i diversi parametri tra loro? L’aumento della volumetria complessiva dell’edificio deve accompagnarsi oppure no alla modifica dei prospetti e, limitatamente agli immobili vincolati ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, della sagoma?

La risposta a tutte queste domande non è puro esercizio classificatorio, ma ha una rilevante portata pratica, perché incide sul confine tra permesso di costruire e s.c.i.a. (in passato: d.i.a. «semplice»). Ad esempio, se si ritiene che l’intervento, oltre... _OMISSIS_ ...re una modifica delle caratteristiche dell’edificio, debba anche portare ad un organismo del tutto o in parte diverso dal precedente, potrebbe anche sostenersi che l’apertura o lo spostamento di una finestra non è ristrutturazione pesante, ma «leggera».

Con riferimento alla previgente formulazione dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., la giurisprudenza, non senza incertezze, sembrava interpretare la norma in modo assai rigoroso, e concepiva i parametri contemplati dalla lettera che si sta esaminando (volumetria, sagoma, prospetti, superfici) come alternativi, e pertanto riteneva sufficienti anche la modifica anche di uno solo di essi per ricadere nell’ipotesi di «ristrutturazione pesante», e tale orientamento semb... _OMISSIS_ ...anche con riferimento all’attuale testo della norma, risultato delle innovazioni introdotte dal d.l. n. 69/2013 e dal d.l. n. 133/2014.

Quanto alle modifiche apportate dal d.l. n. 69/2013, occorre ricordare che la previgente formulazione dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. riconduceva agli interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» tutte le opere che comportavano una modifica della sagoma, sottraendole all’ambito applicativo della s.c.i.a..

Il recente intervento normativo, invece, ha previsto che la modifica della sagoma comporti l’assoggettamento dell’intervento a permesso di costruire soltanto nel caso di immobili sottoposti a vincolo storico-artistico o paesaggistico, e ciò ha spostato all’am... _OMISSIS_ ...rutturazione c.d. «leggera» assentibile con s.c.i.a. tutte quelle opere che incidono sulla conformazione planovolumetrica di edifici non tutelati al D. Lgs. n. 42/2004.

Come si è già detto al paragrafo 6, la dottrina ha manifestato più di qualche perplessità sul reale impatto pratico delle modifiche apportate dal d.l. n. 69/2013: sul piano strettamente operativo, infatti, è assai difficile concepire un intervento di modifica della sagoma che non incida anche sul prospetto e, tenuto conto che la giurisprudenza tende a ritenere che anche la modifica di uno solo dei parametri contemplati dall’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. determina un intervento di ristrutturazione edilizia c.d. «pesante», basterà modificare anche solo il prospetto ... _OMISSIS_ ...rsquo;intervento sia assentibile con s.c.i.a..

Un ulteriore restringimento della fattispecie della ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» è stata infine operata con il d.l. n. 133/2014, perché, se in passato il permesso di costruire o la «super d.i.a.» erano necessari quando le opere determinavano un aumento di unità immobiliari o alteravano la volumetria o i prospetti o le superfici, oggi detti titoli sono indispensabili soltanto qualora l’intervento comporti una modifica della volumetria complessiva del fabbricato o dei prospetti.

Come si può vedere dal semplice confronto tra la formulazione previgente della norma e quella attuale, la novità è significativa, perché sono state sottratte dall’ambito del... _OMISSIS_ ...ione edilizia sottoposta a permesso di costruire le opere che determinano un aumento delle unità immobiliari e quelle che comportano una modifica delle superfici e si è inoltre specificato che ad essere rilevante è la modifica apportata alla volumetria complessiva dell’edificio e non l’alterazione del volume della singola unità immobiliare, isolatamente considerata.

Ciò si spiega perché il d.l. n. 133/2014 ha profondamente innovato la categoria della manutenzione straordinaria, riconducendovi gli interventi di frazionamento e di accorpa...


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