La ristrutturazione c.d. «pesante»

Costituiscono interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» quelli che, ai sensi dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., portino «ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni».

La formulazione della norma non è del tutto chiara, specie dopo le modifiche apportate alla lettera in esame dal D. Lgs. n. 301/2002, che ha previsto che l’interve... _OMISSIS_ .... 69/2013, al fine di allargare l’ambito degli interventi di ristrutturazione assentibili con s.c.i.a., ha previsto che gli interventi che comportano la modifica della sagoma siano di ristrutturazione c.d. «pesante» (e necessitino di permesso di costruire) soltanto se realizzati su immobili sottoposti a vincolo storico-artistico (diretto o indiretto) o paesaggistico;
b) l’art. 17, co. 1, lett. d) del d.l. n. 133/2014 ha ulteriormente ristretto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia che richiedono il permesso di costruire, che, secondo la nuova formulazione della lettera che si sta esaminando, è richiesto soltanto se i lavori comportano un aumento della volumetria complessiva dell’edificio o dei prospetti.

Ci si potrebb... _OMISSIS_ ...cazione delle caratteristiche essenziali dell’edificio oppure se in realtà sia un’aggiunta puramente descrittiva, quasi che le opere che incidono su volume, prospetti ecc. portino sempre ad un organismo diverso dal precedente.

In dottrina c’è chi non si è posto nemmeno il problema, sottolineando che la trasformazione di un fabbricato in uno diverso sia il denominatore comune di tutte le ipotesi di ristrutturazione, ma non si può che condividere l’opinione di chi ha rilevato che l’aggiunta operata dal D. Lgs. n. 301/2002 non può essere priva di significato.

Questo essenzialmente per due motivi: da un lato, la ristrutturazione può ma non deve necessariamente portare ad un edificio del tutto o in parte diverso dal precedente, tanto ... _OMISSIS_ ...uo;; dall’altro, questa interpretazione sembra coerente con la ratio della legge n. 443/2001 e del D. Lgs. n. 301/2002 e del successivo d.l. n. 69/2013, con cui si è voluto sottoporre a permesso di costruire soltanto quegli interventi di ristrutturazione che siano rilevanti e riconoscibili, restringendo il concetto di «ristrutturazione pesante».

Ma gli interrogativi non finiscono qua: in che rapporto devono stare i diversi parametri tra loro? L’aumento della volumetria complessiva dell’edificio deve accompagnarsi oppure no alla modifica dei prospetti e, limitatamente agli immobili vincolati ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, della sagoma?

La risposta a tutte queste domande non è puro esercizio classificatorio, ma ha una rilev... _OMISSIS_ ...re una modifica delle caratteristiche dell’edificio, debba anche portare ad un organismo del tutto o in parte diverso dal precedente, potrebbe anche sostenersi che l’apertura o lo spostamento di una finestra non è ristrutturazione pesante, ma «leggera».

Con riferimento alla previgente formulazione dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., la giurisprudenza, non senza incertezze, sembrava interpretare la norma in modo assai rigoroso, e concepiva i parametri contemplati dalla lettera che si sta esaminando (volumetria, sagoma, prospetti, superfici) come alternativi, e pertanto riteneva sufficienti anche la modifica anche di uno solo di essi per ricadere nell’ipotesi di «ristrutturazione pesante», e tale orientamento sembra predicabile ... _OMISSIS_ ... 69/2013, occorre ricordare che la previgente formulazione dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. riconduceva agli interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» tutte le opere che comportavano una modifica della sagoma, sottraendole all’ambito applicativo della s.c.i.a..

Il recente intervento normativo, invece, ha previsto che la modifica della sagoma comporti l’assoggettamento dell’intervento a permesso di costruire soltanto nel caso di immobili sottoposti a vincolo storico-artistico o paesaggistico, e ciò ha spostato all’ambito della ristrutturazione c.d. «leggera» assentibile con s.c.i.a. tutte quelle opere che incidono sulla conformazione planovolumetrica di edifici non tutelati al D. Lgs. n. 42/2004.

Come... _OMISSIS_ ..., è assai difficile concepire un intervento di modifica della sagoma che non incida anche sul prospetto e, tenuto conto che la giurisprudenza tende a ritenere che anche la modifica di uno solo dei parametri contemplati dall’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. determina un intervento di ristrutturazione edilizia c.d. «pesante», basterà modificare anche solo il prospetto per escludere che l’intervento sia assentibile con s.c.i.a..

Un ulteriore restringimento della fattispecie della ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» è stata infine operata con il d.l. n. 133/2014, perché, se in passato il permesso di costruire o la «super d.i.a.» erano necessari quando le opere determinavano un aumento di unità immobiliari o alteravano la volumet... _OMISSIS_ ...RLF| Come si può vedere dal semplice confronto tra la formulazione previgente della norma e quella attuale, la novità è significativa, perché sono state sottratte dall’ambito della ristrutturazione edilizia sottoposta a permesso di costruire le opere che determinano un aumento delle unità immobiliari e quelle che comportano una modifica delle superfici e si è inoltre specificato che ad essere rilevante è la modifica apportata alla volumetria complessiva dell’edificio e non l’alterazione del volume della singola unità immobiliare, isolatamente considerata.

Ciò si spiega perché il d.l. n. 133/2014 ha profondamente innovato la categoria della manutenzione straordinaria, riconducendovi gli interventi di frazionamento e di accorpamento delle unità immobiliari, ... _OMISSIS_ ...immobiliari.

Gli unici limiti che il legislatore ha mantenuto fermi con riferimento alla manutenzione straordinaria sono il mantenimento della volumetria complessiva dell’immobile e la conservazione della sua destinazione d’uso, per cui ben si può comprendere perché le ipotesi in cui l’intervento incide su queste caratteristiche del manufatto devono essere ricondotte alla ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» e richiedono di essere autorizzate con permesso di costruire o «super d.i.a.».

In conclusione, le modifiche apportate all’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. hanno l’obiettivo di coordinarlo con la nuova formulazione dell’art. 3, co. 1, lett. b), T.U. e con l’allargamento delle fattispecie r... _OMISSIS_ ...edilizia» e quelli di «nuova costruzione», considerato che entrambi hanno in comune la possibilità che l’interessato realizzi un incremento di volumetria e modifichi la sagoma, in quest’ultimo caso addirittura non più con permesso di costruire, ma con semplice s.c.i.a. se l’immobile non è vincolato.

Non si deve credere, infatti, che si abbia nuova costruzione soltanto quando l’interessato realizzi un intervento che trasforma una nuda area, poiché l’art. 3, co. 1, lett. e.1), T.U. considera «comunque» come tale «l’ampliamento» di manufatti edilizi fuori terra o interrati «all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto dalla lettera ... _OMISSIS_ ...imento della sagoma, tale da configurare un’entità autonoma che produce un proprio determinato carico urbanistico, si ha nuova costruzione.

Sempre in generale, si ritiene che la valutazione in ordine alla necessità del tipo di titolo abilitativo per la realizzazione di opere all’interno o in aggiunta di un manufatto preesistente vada effettuata sulla scorta dei due parametri consistenti nella natura e dimensioni delle opere e della loro destinazione e funzione, dovendosi ritenere necessario il permesso di costruire quando l’intervento comporti una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Esempi di interventi sull’esistente che possono essere qualificati come «nuova costruzione» sono: l’acco... _OMISSIS_ ...un terrazzo con la creazione di un nuovo vano o con l’installazione di una copertura; la trasformazione di un’opera di copertura di un campo da bocce in una stabile struttura, realizzata con l’edificazione di un muro perimetrale comportante la formazione di un locale da adibire a sala da pranzo; il rifacimento del tetto che comporti un significativo incremento di altezza dell’edificio; l’installazione di nuovi servizi igienici che alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari; la realizzazione sulla terrazza di un fabbricato preesistente di un locale con muro perimetrale esterno in laterizio o, sempre sul terrazzo, di un ampliamento da destinare a camera da letto e la costituzione di un corpo a sbalzo utilizzato per il deposito di una barca;... _OMISSIS_ ...i una tensostruttura o di una tettoia precedentemente aperta ai lati; la trasformazione di edificio già adibito a capannone industriale in un complesso da destinare a residenza, ad uffici o ad attività commerciali; la rimozione e la sostituzione delle strutture esistenti in un impianto di distribuzione di carburanti non limitate alle componenti tecnologiche; i lavori di copertura di un pozzo luce posto sul lato di un’abitazione, che comportino la costruzione di un nuovo vano coperto; l’installazione di una copertura stabile in PVC su di una pompeiana e la tamponatura laterale della stessa; la realizzazione di un solaio a sbalzo coperto da tettoia con struttura portante in legno e copertura in tegole; la sostituzione di un tetto in lamiera mediante una copertura in cemento armat... _OMISSIS_ ... ombreggiante e coperto da stuoie di canne in una tettoia con copertura in legno e guaina impermeabilizzante; l’installazione di canne fumarie in palese evidenza rispetto alla costruzione e alla sua sagoma e che quindi, per la loro dimensione e la loro conformazione, non possano considerarsi come elementi meramente accessori ovvero di ridotta e aggiuntiva destinazione pertinenziale, che restino assorbiti o occultati dalla preesistente struttura dell’immobile; la tamponatura di una pensilina; l’ampliamento della larghezza di un passo carraio con demolizione e spostamento di un pilastro del muretto di confine; l’edificazione di abbaini; l’installazione di una bussola-veranda coperta a protezione dell’ingresso di un’abitazione, realizzata con pannelli... _OMISSIS_ ...i un manufatto composto da due corpi collegati da un muro e adibito a forno, armadio, ripostiglio e contenitore per caldaia; la realizzazione di una serra solare che si risolva in un ampliamento dell’edificio all’esterno della sagoma esistente; la realizzazione di una passerella fissata stabilmente al suolo con viti e finalizzata a consentire l’accesso alla parte superiore di un edificio; la realizzazione di un bagno con vano doccia, di un secondo bagno e di una veranda costituita da infissi in alluminio e copertura con pannelli in plastica trasparente; la realizzazione di un loggiato, di porte e finestre, di un volume aggiuntivo in luogo di una precedente struttura precaria e di scale esterne in pietra con sbancamento di terreno; l’installazione sul lastrico solare... _OMISSIS_ ... lati e con blocchi precompressi faccia vista sugli altri due lati; l’edificazione di un sottotetto a falda piana in luogo di un sottotetto a falda inclinata con conseguente incremento di altezza e di volumetria dell’edificio rispetto a quanto autorizzato, con tre aperture e due lucernari; la realizzazione di un fabbricato di civile abitazione al posto di un precedente garage, con dimensioni notevolmente superiori.

Si resterà invece all’interno della categoria della «ristrutturazione edilizia» non soltanto nei casi in cui i volumi siano diminuiti o trasformati, ma anche nei casi in cui essi abbiano subito incrementi limitati e la sagoma non sia stata stravolta, purché il risultato dell’intervento sia comunque un fabbricato in cui siano st... _OMISSIS_ ...istrutturazione le opere pertinenziali che determinino una modifica di volume e di sagoma, poiché l’art. 3, co. 1, lett. e.1), T.U. fa salvo proprio quanto disposto dalla lettera che regola questo tipo di interventi.

Resta da ricordare che, come si è già avuto modo di accennare al paragrafo 6, nel caso di mutamento dei parametri urbanistico-edilizi, il principio per cui gli interventi di ristrutturazione restano regolati dalle norme urbanistiche vigenti al tempo in cui venne rilasciato il titolo edilizio per la costruzione dell’edificio e non sono interessati dalle previsioni urbanistiche sopravvenute non si applica; pertanto, nei limiti in cui la ristrutturazione alteri parametri diversi dall’attuale volumetria, sagoma e destinazione d’uso, qual... _OMISSIS_ ...truire o della «super d.i.a.» e dovranno anche rispettare le distanze legali.

Venendo alla casistica, sono stati considerati interventi di «ristrutturazione pesante»: la divisione di un capannone in una pluralità di laboratori e il frazionamento di un piano piloty; la trasformazione di un sottotetto o di una cantina o di un terrazzo o di un lavatoio-stenditoio in un’unità immobiliare; la trasformazione di una serra in appartamenti; la realizzazione di un lucernario, in quanto realizza un’oggettiva trasformazione del lastrico solare del palazzo mediante la sostituzione e l’inserimento di elementi nuovi; l’inserimento di un nuovo piano sottotetto; l’installazione di una tettoia che comporti una modifica della sagoma o del p... _OMISSIS_ ...zzazione ex novo di una superficie autonomamente utilizzabile quale vano cucina; la realizzazione di un balcone che modifichi il prospetto del fabbricato a cui accede o anche il suo ampliamento; l’apertura di finestre o il loro accorpamento o ancora il loro ampliamento o la loro chiusura o il loro spostamento o infine la loro riapertura; l’apertura di una porta al posto di una preesistente finestra o di una porta finestra; tutte le opere che comportino la modificazione dei prospetti; l’eliminazione di una parte della parete esterna di un locale e la realizzazione di un’unica vetrina prospiciente la via pubblica; l’installazione della struttura di sostegno di una tenda realizzata sul terrazzo di un fabbricato, costituita da due elementi verticali di acciaio e a... _OMISSIS_ ... pilastri in calcestruzzo armato e relativi plinti di fondazione e conseguente incremento dell’altezza interna; la parziale rimozione della copertura in tegole di un immobile con successiva realizzazione di un terrazzino a tasca; la sostituzione del tetto a spiovente con quello a terrazza; la sostituzione della preesistente copertura a tetto con altra costituita parte da tetto e parte da terrazzo; la sostituzione con strutture in ferro, ondulati in lamiera e soletta in cemento e tetto a terrazza di una preesistente copertura avente strutture in ferro ed eternit...