RISTRUTTURAZIONE

La ristrutturazione edilizia è una attività di edificazione che conserva la struttura fisica dell'immobile preesistente, sia pure con la sovrapposizione di un insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in parte diverso dal precedente. È necessario, quindi, affinché rilevi una ristrutturazione, che tra la vecchia e la nuova edificazione sussista un rapporto di continuità, anche laddove vi sia una trasformazione dell'immobile preesistente.

La nozione di ristrutturazione edilizia può essere estesa fino al punto di ricomprendere anche il caso di un edificio che venga demolito e poi ricostruito senza rispettare con assoluta fedeltà le caratteristiche planovolumetriche e la posizione di sedime. Tuttavia, in tale ipotesi, si ritengono consentite solo quelle innovazioni, rispetto all’originaria sagoma e volumetria, che si profilano come necessarie alla ricostruzione nonché all’adeguamento della normativa antisismica.

L'art. 3, comma 1, lett. d) d.P.R. 380/2001 riconduce la nozione di ristrutturazione edilizia alla finalità di recupero del patrimonio esistente: per cui, nei casi in cui ricorra la demolizione parziale o totale dell'edificio, la ricostruzione che voglia ascriversi nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia deve rispettare le linee essenziali della sagoma, l'identità della complessiva volumetria del fabbricato e la copertura dell'area di sedime, senza variazioni rispetto all'originario edificio.

Ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione è la già avvenuta trasformazione del territorio, attraverso un'edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente"), ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma con ricostruzione, rispettosa della volumetria e della sagoma preesistenti.

La ristrutturazione urbanistica si attua mediante interventi volti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio, urbano o rurale, con altro diverso, attraverso un insieme sistematico di interventi edilizi che possono consistere anche in singoli interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili ricompresi nell’area da ristrutturare.

Il Testo Unico non ha introdotto alcuna novità relativamente alla gestione degli interventi di restauro e risanamento conservativo, essendo già assoggettati all'art.4 del D.L.398/1993. Oggi questi interventi sono soggetti a SCIA e comprendono le iniziative rivolte a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzione mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso compatibili.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. f), T.U. sono quelli «rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Le ipotesi sono due: la prima è quella della ristrutturazione senza demolizione che non porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che non comporti un aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici. La seconda ipotesi di ristrutturazione eseguibile con s.c.i.a. è la demolizione e ricostruzione del fabbricato demolito rispettosa dei requisiti della sagoma e del volume dell’edificio preesistente.

Costituiscono interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» quelli che, ai sensi dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., portino «ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti di destinazione d’uso».