I parcheggi pertinenziali

Occorre chiarire preliminarmente che, all’interno della complessa disciplina relativa alla realizzazione dei parcheggi pertinenziali, la s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) può trovare spazio per la realizzazione di parcheggi che siano a servizio di immobili già esistenti, mentre deve escludersi a priori che essa possa venire in rilievo per quei posteggi che devono essere obbligatoriamente presenti ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in caso di nuovi costruzioni o che siano realizzati nell’ambito di un nuovo edificio. In questi casi, infatti, l’intervento sarà da considerare come di «nuova costruzione» e sarà soggetto a permesso di costruire, poiché la realizzazione dei parcheggi non può essere disgiunta da quella del fabbricat... _OMISSIS_ ...o, e fa parte di un’opera sottoposta ad un regime giuridico unitario.

Fatta questa prima «scrematura», la prima ipotesi di parcheggi realizzabili tramite s.c.i.a. è rappresentata dalle autorimesse situate in superficie e in area esterna al fabbricato, sempre che siano a servizio delle singole unità immobiliari, non superino il 20% per cento del volume dell’edificio principale e le previsioni locali non li qualifichino, in ragione delle peculiarità dell’area, come nuova costruzione. Questa fattispecie, pur non essendo prevista da alcuna norma, rientra nell’ambito di applicazione della s.c.i.a. perché i parcheggi di cui si è detto possono considerarsi «pertinenza» ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. e.6), T.U.... _OMISSIS_ ...| Di estrema rilevanza pratica sono poi le fattispecie previste dall’art. 9 della legge n. 122/1989, che prevede la possibilità per i proprietari di immobili di realizzare, in determinati luoghi, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, ma pur sempre nel rispetto dei vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.

Il titolo abilitativo necessario era l’autorizzazione gratuita, che, nel caso di interventi conformi agli strumenti urbanistici, poteva anche essere conseguita per silenzio assenso qualora il sindaco non si fosse pronunciato nel termine di sessanta giorni dalla data della richiesta.

L’... _OMISSIS_ ...lla d.i.a. ad opera della legge n. 662/1996 tuttavia complicò le cose, in quanto il nuovo art. 4, co. 7, lett. h), del d.l. n. 398/1993 consentì che, in alternativa all’autorizzazione, con il nuovo strumento di semplificazione fossero realizzati «parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato».

Ciò comportava che la d.i.a. potesse sostituire l’autorizzazione gratuita unicamente per parcheggi da realizzare nel sottosuolo dell’area di insistenza del fabbricato ovvero nel sottosuolo dell’area pertinenziale esterna, mentre per quelli localizzati al pianterreno degli edifici l’unica strada praticabile era quella dell’autorizzazione gratuita.

L’art. 137, co. 3,... _OMISSIS_ ...vveduto a razionalizzare il regime dei titoli edilizi, prevedendo espressamente che gli interventi di realizzazione dei parcheggi previsti dall’art. 9 della legge n. 122/1989 potessero essere sottoposti a d.i.a..

Ciò che ci si deve chiedere è se, dopo l’entrata in vigore della s.c.i.a., questi parcheggi possano essere realizzati con il nuovo strumento di semplificazione, oppure se per la loro costruzione si debba continuare a far riferimento alla d.i.a. regolata dagli artt. 22 e 23 T.U., nonostante la norma di interpretazione autentica recata dall’art. 5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/2011.

Ad avviso di chi scrive, si può fondatamente ritenere che la s.c.i.a. possa trovare applicazione anche con riferimento ai parcheggi regol... _OMISSIS_ ...art. 9 della legge n. 122/1989, perché la d.i.a. prevista da tale norma non rientra tra le denunce «alternative o sostitutive del permesso di costruire», le quali sono le uniche ipotesi che l’art. 5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/2011 ha inteso fare salve.

Inoltre, i parcheggi di cui si sta discutendo costituiscono pur sempre una species del genus «pertinenze», che, come si è detto al paragrafo precedente, dopo l’entrata in vigore della s.c.i.a. e i chiarimenti forniti dal legislatore, sono interventi pacificamente assentibili col nuovo strumento di semplificazione.

Questa conclusione, infine, potrebbe trovare un sostegno anche sul piano letterale, perché l’art. 17, co. 2, del d.l. n. 133/2014 ha sost... _OMISSIS_ ...quo;espressione «denuncia di inizio attività» con la locuzione «segnalazione certificata di inizio attività», modificando anche l’art. 137 T.U..

Come visto, questa norma aveva a sua volta sostituito il comma 2 dell’art. 9 della legge n. 122/1989 prevedendo che la particolare tipologia di parcheggi in esso contemplati non dovesse più essere autorizzata con «autorizzazione edilizia» ma con «denuncia di inizio attività», ma, alla luce dell’art. 17, co. 2, del d.l. n. 133/2014, occorre far riferimento alla «segnalazione certificata di inizio attività».

Anche le recenti innovazioni legislative, dunque, sembrerebbero avallare l’impostazione che, successivamente al... _OMISSIS_ ...zione della s.c.i.a. ad opera del d.l. n. 78/2010, ritiene che i parcheggi disciplinati dalla legge n. 122/1989 siano assoggettati al nuovo regime di semplificazione.

Tanto premesso, occorre ricordare che la possibilità di realizzare parcheggi ai sensi dell’art. 9 della legge n. 122/1989 è ancorata ad una serie di presupposti che la giurisprudenza interpreta in modo tendenzialmente restrittivo, in ragione della natura eccezionale della disposizione.

Occorre innanzitutto la preesistenza del fabbricato rispetto all’intervento di realizzazione del parcheggio, in quanto alle «nuove costruzioni» si applica la diversa disciplina prevista dal già citato art. 41-sexies della legge n. 1150/1942; diversamente, non si giustifichere... _OMISSIS_ ... alle «unità immobiliari», al «sottosuolo», all’«immobile» e la previsione di particolari maggioranze per l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale dei progetti concernenti le opere di realizzazione dei parcheggi, che si spiega soltanto pensando ad una decisione presa da condomini di un edificio già esistente.

L’art. 9 della legge n. 122/1989, dunque, può trovare applicazione soltanto ai manufatti esistenti al momento della realizzazione del parcheggio, non potendo immaginarsi di configurare un vincolo pertinenziale con un immobile nemmeno realizzato oppure antecedentemente crollato e ridotto allo stato di rudere.

L’intervento deve poi essere situato in aree urbane, in q... _OMISSIS_ ...ambito che si riferisce la legge n. 122/1989, le cui previsioni non possono essere pertanto estese ai parcheggi, anche se pertinenziali e interrati, realizzate in aree diverse, che pertanto dovranno essere realizzati con permesso di costruire.

Il terzo requisito consiste nella localizzazione del parcheggio in uno dei luoghi indicati dall’art. 9 della legge n. 122/1989, ossia o nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati o ancora anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato.

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