I parcheggi pertinenziali

Occorre chiarire preliminarmente che, all’interno della complessa disciplina relativa alla realizzazione dei parcheggi pertinenziali, la s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) può trovare spazio per la realizzazione di parcheggi che siano a servizio di immobili già esistenti, mentre deve escludersi a priori che essa possa venire in rilievo per quei posteggi che devono essere obbligatoriamente presenti ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in caso di nuovi costruzioni o che siano realizzati nell’ambito di un nuovo edificio. In questi casi, infatti, l’intervento sarà da considerare come di «nuova costruzione» e sarà soggetto a permesso di costruire, poiché la realizzazione dei parcheggi non può essere disgiunta da quella del fabbricato a cui accedon... _OMISSIS_ ...ppresentata dalle autorimesse situate in superficie e in area esterna al fabbricato, sempre che siano a servizio delle singole unità immobiliari, non superino il 20% per cento del volume dell’edificio principale e le previsioni locali non li qualifichino, in ragione delle peculiarità dell’area, come nuova costruzione. Questa fattispecie, pur non essendo prevista da alcuna norma, rientra nell’ambito di applicazione della s.c.i.a. perché i parcheggi di cui si è detto possono considerarsi «pertinenza» ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. e.6), T.U..

Di estrema rilevanza pratica sono poi le fattispecie previste dall’art. 9 della legge n. 122/1989, che prevede la possibilità per i proprietari di immobili di realizzare, in determinati luogh... _OMISSIS_ ...la legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.

Il titolo abilitativo necessario era l’autorizzazione gratuita, che, nel caso di interventi conformi agli strumenti urbanistici, poteva anche essere conseguita per silenzio assenso qualora il sindaco non si fosse pronunciato nel termine di sessanta giorni dalla data della richiesta.

L’introduzione della d.i.a. ad opera della legge n. 662/1996 tuttavia complicò le cose, in quanto il nuovo art. 4, co. 7, lett. h), del d.l. n. 398/1993 consentì che, in alternativa all’autorizzazione, con il nuovo strumento di semplificazione fossero realizzati «parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato».

Ciò comportava che la d.i.a. pote... _OMISSIS_ ...terna, mentre per quelli localizzati al pianterreno degli edifici l’unica strada praticabile era quella dell’autorizzazione gratuita.

L’art. 137, co. 3, T.U. aveva provveduto a razionalizzare il regime dei titoli edilizi, prevedendo espressamente che gli interventi di realizzazione dei parcheggi previsti dall’art. 9 della legge n. 122/1989 potessero essere sottoposti a d.i.a..

Ciò che ci si deve chiedere è se, dopo l’entrata in vigore della s.c.i.a., questi parcheggi possano essere realizzati con il nuovo strumento di semplificazione, oppure se per la loro costruzione si debba continuare a far riferimento alla d.i.a. regolata dagli artt. 22 e 23 T.U., nonostante la norma di interpretazione autentica recata dall’art. 5, co. 2... _OMISSIS_ ...art. 9 della legge n. 122/1989, perché la d.i.a. prevista da tale norma non rientra tra le denunce «alternative o sostitutive del permesso di costruire», le quali sono le uniche ipotesi che l’art. 5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/2011 ha inteso fare salve.

Inoltre, i parcheggi di cui si sta discutendo costituiscono pur sempre una species del genus «pertinenze», che, come si è detto al paragrafo precedente, dopo l’entrata in vigore della s.c.i.a. e i chiarimenti forniti dal legislatore, sono interventi pacificamente assentibili col nuovo strumento di semplificazione.

Questa conclusione, infine, potrebbe trovare un sostegno anche sul piano letterale, perché l’art. 17, co. 2, del d.l. n. 133/2014 ha sostituito nel T.U.... _OMISSIS_ ...visto, questa norma aveva a sua volta sostituito il comma 2 dell’art. 9 della legge n. 122/1989 prevedendo che la particolare tipologia di parcheggi in esso contemplati non dovesse più essere autorizzata con «autorizzazione edilizia» ma con «denuncia di inizio attività», ma, alla luce dell’art. 17, co. 2, del d.l. n. 133/2014, occorre far riferimento alla «segnalazione certificata di inizio attività».

Anche le recenti innovazioni legislative, dunque, sembrerebbero avallare l’impostazione che, successivamente all’introduzione della s.c.i.a. ad opera del d.l. n. 78/2010, ritiene che i parcheggi disciplinati dalla legge n. 122/1989 siano assoggettati al nuovo regime di semplificazione.

Tanto premesso, oc... _OMISSIS_ ...mente restrittivo, in ragione della natura eccezionale della disposizione.

Occorre innanzitutto la preesistenza del fabbricato rispetto all’intervento di realizzazione del parcheggio, in quanto alle «nuove costruzioni» si applica la diversa disciplina prevista dal già citato art. 41-sexies della legge n. 1150/1942; diversamente, non si giustificherebbe il richiamo alle «unità immobiliari», al «sottosuolo», all’«immobile» e la previsione di particolari maggioranze per l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale dei progetti concernenti le opere di realizzazione dei parcheggi, che si spiega soltanto pensando ad una decisione presa da condomini di un edificio già esistente.

L’a... _OMISSIS_ ...nziale con un immobile nemmeno realizzato oppure antecedentemente crollato e ridotto allo stato di rudere.

L’intervento deve poi essere situato in aree urbane, in quanto è a tale ambito che si riferisce la legge n. 122/1989, le cui previsioni non possono essere pertanto estese ai parcheggi, anche se pertinenziali e interrati, realizzate in aree diverse, che pertanto dovranno essere realizzati con permesso di costruire.

Il terzo requisito consiste nella localizzazione del parcheggio in uno dei luoghi indicati dall’art. 9 della legge n. 122/1989, ossia o nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati o ancora anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato.

La prima ipotesi è quella dei... _OMISSIS_ ... livello inferiore a cui si trovi un edificio finitimo realizzato con l’abbassamento del piano di campagna. Pertanto, la norma non è applicabile ai parcheggi realizzati al piano terra di un edificio diverso rispetto a quello a cui sono pertinenziali, alla copertura di un chiostro circondato da tre mura perimetrali, con serranda esterna su strada pubblica, al fine di adibire l’area a garage, ai parcheggi artificialmente interrati e alle opere realizzate in tutto o in parte fuori terra, che sono fattispecie che vanno considerate come nuove costruzioni e che saranno assentibili soltanto con permesso di costruire. Inoltre, si è ritenuto che la s.c.i.a. presentata ai sensi dell’art. 9 della legge n. 122/1989 può avere ad oggetto unicamente la realizzazione del parcheggio inter... _OMISSIS_ ...ati nel sottosuolo delle «aree pertinenziali esterne al fabbricato» – ipotesi aggiunta dall’art. 17, co. 90, della legge n. 127/1997 che si riferisce con questa espressione ai cortili, ai piazzali e giardini ricompresi nel lotto originario sul quale insiste l’edificio – è necessario che l’intervento non sia in contrasto con i piani urbani del traffico, ove presenti, e che si svolga tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e nel rispetto delle norme tutela dei corpi idrici, espressione con cui il legislatore probabilmente intende riferirsi ai vincoli idrogeologici.

A differenza dei parcheggi appena visti, quelli realizzati nei locali siti al pian terreno del fabbricato, possono essere anche soltanto parzialmente interr... _OMISSIS_ ...imati, che sono i proprietari delle unità immobiliari a cui il parcheggio accede, oppure, secondo un’opinione, anche i titolari di diritti reali di godimento sull’unità immobiliare stessa.

In giurisprudenza è stato inoltre specificato che, nel momento in cui si parla di parcheggi «ad uso esclusivo dei residenti» si intende fare riferimento ai soggetti che abitano nell’unità immobiliare a cui il posteggio è asservito, non certo a tutti coloro che hanno la residenza anagrafica nel Comune.

La ratio di questo requisito è quella di evitare possibili «speculazioni», in quanto, ammettendo che il soggetto che pone in essere l’intervento possa essere diverso dal titolare di un diritto reale, anche minore, sull’unit... _OMISSIS_ ...CRLF| Va peraltro notato che, ultimamente, l’orientamento sulla necessaria coincidenza tra il proprietario dell’immobile e il soggetto che presenta l’istanza per la realizzazione del parcheggio ha cominciato ad essere messo in discussione.

In alcune sue recenti decisioni, infatti, il Consiglio di Stato ha ritenuto non condivisibile questa tesi, a cui aveva aderito il giudice di primo grado, evidenziando che, per quanto riguarda i posteggi da realizzare nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne al fabbricato, il legislatore utilizza una formula impersonale, lasciando intendere che in questo tipo di parcheggi, a differenza di quelli posti nel sottosuolo o al piano terreno degli edifici, non devono essere realizzati necessariamente dai proprietari ... _OMISSIS_ ... esterne» appartengano a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, e ha ritenuto di non dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i parcheggi, estendendola anche ai primi.

Queste conclusioni influiscono anche sul modo di intendere il quinto ed ultimo requisito, ossia quello della pertinenzialità del parcheggio, che dovrà essere accertata alla luce di un criterio non tanto materiale, che evoca un concetto di immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l’area esterna asservita a spazio di sosta, ma piuttosto alla luce di una nozione giuridica, nel senso di creare fra essi un nesso di inscindibilità in forza del quale non si possa disporre dell’unità immobiliare senza disporre del pa... _OMISSIS_ ...e e la legge n. 122/1989 sarà inapplicabile qualora i parcheggi che si intendono realizzare siano a pagamento, posto che in questo caso essi non possono dirsi ad uso esclusivo dei residenti.

Seguendo il recente orientamento del Consiglio di Stato, il vincolo pertinenziale non deve necessariamente preesistere alla realizzazione del parcheggio, ma sarà sufficiente che sia previsto e poi effettivamente costituito e trascritto nelle forme dovute.

In pratica, ciò significa che al momento della presentazione della s.c.i.a. dovranno soltanto essere individuati o individuabili i fabbricati in favore dei quali saranno successivamente costituiti i vincoli, che sarà sufficiente che i soggetti richiedenti l’autorizzazione si obblighino a porre i realizzandi parcheg... _OMISSIS_ ... a cui i parcheggi accedono.

In assenza del requisito della pertinenzialità, il parcheggio, anche se interrato, andrà considerato nuova costruzione, in ragione della sua autonoma rilevanza e funzionalità e del suo autonomo valore di mercato, e sarà necessario il permesso di costruire.

Come si è detto, la sussistenza di questi requisiti consente di derogare alle norme contenute nello strumento urbanistico e nei regolamenti edilizi, ad es. in materia di distanze, di superfici e di volumi, di destinazione d’uso, ma anche la normativa regionale in materia di pianificazione attuativa e di comparti edilizi; resta comunque ferma la necessità di rispettare i vincoli in materia paesaggistica ed ambientale (compresi quelli derivanti dai piani di assetto idrogeolog... _OMISSIS_ ...LF|
Ai fini della deroga, inoltre, non rilevano le dimensioni del parcheggio e che gli spazi di sosta siano contenuti nei limiti previsti dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 (un metro quadrato ogni dieci metri cubi), poiché l’art. 9 della legge n. 122/1989 non contiene alcuna specifica limitazione in tal senso.

Viene da chiedersi, tuttavia, se, nelle ipotesi in cui la realizzazione dell’intervento comporti una siffatta deroga sia possibile utilizzare la s.c.i.a..

Riprendendo le perplessità manifestate in passato dalla dottrina con riferimento alla d.i.a., il dubbio sorge in quanto l’art. 22 T.U. prevede che gli interventi che rientrano nel campo dell’applicazione della s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) debbano essere... _OMISSIS_ ... espressione di un potere discrezionale della P.A., non si vede come possa esserci una sostituzione con l’asseverazione di un professionista abilitato, che peraltro non potrà attestare la conformità di un intervento in deroga, che per definizione, non può essere conforme alle previsioni dello strumento urbanistico.

L’opinione che ritiene ammissibile la presentazione di una s.c.i.a. in deroga rileva che, se fosse indispensabile la conformità urbanistica, non sarebbe stato necessario dettare una norma ad hoc che prevedesse la realizzabilità dei parcheggi ex legge n. 122/1989 con d.i.a., in quanto sarebbe stato comunque possibile arrivare a tale conclusione applicando l’art. 22, co. 1, T.U.. Sotto altro punto di vista, l’art. 137 T.U. non ha voluto in al... _OMISSIS_ ...di chi scrive, il percorso argomentativo più convincente è il secondo, in quando nulla impedisce di interpretare l’art. 9 della legge n. 122/1989 come un’eccezione alla regola posta in via generale dall’art. 22, co. 1, T.U. della necessaria conformità dell’intervento allo strumento urbanistico.

Significativo poi è il confronto con altre norme che si richiamano alla d.i.a. edilizia, ad es. quelle in materia di energie rinnovabili (art. 12, co. 5, del D. Lgs. n. 387/2003) e di installazione e esercizio di unità di piccola cogenerazione o di potenza termica nominale inferiore ai 3 MW (art. 27, co. 20, della legge n. 99/2009): mentre queste ultime richiamano la d.i.a. rinviando espressamente agli artt. 22 e 23 T.U., una cosa simile non accade nell’a... _OMISSIS_ ...dire la necessità della conformità urbanistica, cosa che nella legge n. 122/1989 non è stata fatta proprio per «salvare» l’autonomia e la ratio del tessuto normativo in essa contenuto.

Viene infine da chiedersi, qualora non sia possibile una s.c.i.a. in deroga, quale titolo abilitativo sia necessario per la realizzazione del parcheggio: forse il permesso di costruire? Oppure si dovrebbe immaginare una «reviviscenza» dell’istituto dell’autorizzazione?

Se proprio si vuole aderire alla tesi della necessaria conformità urbanistica per realizzare tramite s.c.i.a. i parcheggi pertinenziali, sembra corretta la soluzione che ritiene necessario il permesso di costruire, e questo per ragioni sistematiche, considerato che il T.U. ha voluto definitivamente eliminare dall’ordinamento la fattispecie dell’autorizzazione edilizia.