La ristrutturazione edilizia: in particolare la demolizione e ricostruzione dell’edificio

Con l’entrata in vigore del T.U., così come modificato dal D. Lgs. n. 301/2002 e successivamente dall’art. 30 del d.l. n. 69/2013 e dall’art. 17 del d.l. n. 133/2014, si sono registrate alcune innovazioni di rilevante portata dal punto di vista del titolo abilitativo necessario per intraprendere gli interventi di ristrutturazione.

La fattispecie era definita, come noto e sia pure con riferimento ai soli interventi di edilizia residenziale, dall’art. 31, co. 1, lett. d), della legge n. 457/1978, che oggi è confluito nei primi due periodi dell’art. 3, co. 1, lett. d), T.U.. Sono «interventi di ristrutturazione edilizia» quelli «volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di oper... _OMISSIS_ ...ortare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti».

Su un piano generale, il nucleo concettuale della definizione è la possibilità di arrivare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente e ciò, secondo il tradizionale orientamento della dottrina e della giurisprudenza, era la principale differenza tra gli interventi di ristrutturazione edilizia e quelli di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, che tendevano a conservare l’organismo inalterato nei suoi elementi tipologici,... _OMISSIS_ ...e possibile invece introdurre, come nell’intervento in esame, un quid novi rispetto al precedente assetto dell’edificio.

Nondimeno, come si è avuto modo di esporre al paragrafo 3.2, lett. A), del presente capitolo, l’art. 17 del d.l. n. 133/2014 ha profondamente inciso sul rapporto tra la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia, perché nell’ambito della prima categoria sono stati ricondotti degli interventi tradizionalmente ricompresi nella seconda, ossia il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari, e ciò ha fatto sì che la manutenzione straordinaria non abbia più quella funzione esclusivamente conservativa che tradizionalmente le era ascritta; questo è confermato anche dal fatto che, secondo l... _OMISSIS_ ...zione dell’art. 3, co. 1, lett. b), T.U., è possibile mutare anche il volume e la superficie delle unità immobiliari, mantenendo ferme la volumetria complessiva del fabbricato e la sua destinazione d’uso.

Come si avrà modo di vedere infra e anche nel paragrafo 12 del presente capitolo, l’espansione della categoria della manutenzione straordinaria ha portato il legislatore ad intervenire anche sull’art. 10, lett. c), T.U., restringendo corrispondentemente l’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a permesso di costruire.

Ciò premesso in linea generale, rimane certamente ancora valido l’insegnamento secondo cui, per classificare un intervento in una categoria piuttosto che nell’altr... _OMISSIS_ ... che le opere che l’interessato desidera eseguire non siano prese in considerazione analiticamente (ossia singolarmente), ma nel loro complesso, al fine di individuare se esse siano o meno rivolte al recupero edilizio dello spazio attraverso la realizzazione di un edificio in tutto o in parte nuovo, e ciò perché l’elemento che caratterizza la ristrutturazione edilizia è la connessione finalistica dei lavori eseguiti; di conseguenza, l’«insieme sistematico di opere» può consistere non solo in un complessivo progetto di intervento, ma anche in più interventi puntuali e separati, ma correlati e convergenti al medesimo risultato di trasformazione.

Del tutto nuovo è invece il terzo periodo dell’art. 3, co. 1, lett. d), T.U., seco... _OMISSIS_ ...quo;ambito della ristrutturazione sono ricompresi anche gli interventi «consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto o... _OMISSIS_ ...ta la medesima sagoma dell’edificio preesistente».

Disponendo in tal senso il legislatore ha voluto porre fine al contrasto sorto in giurisprudenza sulla qualificazione da dare agli interventi di demolizione e successiva ricostruzione di un edificio, considerati come di nuova costruzione dalla Cassazione e, a certe condizioni, come ristrutturazione dai giudici amministrativi.

Il ragionamento compiuto da questi ultimi poteva essere così sintetizzato: se gli interventi di ristrutturazione hanno come finalità la salvezza dell’esistente, quantomeno delle sue caratteristiche fondamentali, non contano le modalità esecutive con cui essi sono effettuati e non vi è ragione di trattare diversamente le ipotesi in cui essi avvengan... _OMISSIS_ ...onservazione, nella loro individualità fisica e specifica, di tutti o di alcuni elementi costitutivi originari del fabbricato e i casi in cui l’interessato intenda recuperare l’edificio demolendolo e ricostruendolo «fedelmente», ossia conservando e riproducendo le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente quanto a sagoma e volumi.

Il T.U. ha quindi accolto l’impostazione della giurisprudenza amministrativa, e addirittura, come si vedrà tra poco, a seguito delle modifiche apportate al terzo periodo dell’art. 3, co. 1, lett. d), T.U. dal D. Lgs. n. 301/2002 e dall’art. 30, co. 1, lett. a), del d.l. n. 69/2013, le ipotesi di demolizione e successiva ricostruzione rientranti nella categoria della ristr... _OMISSIS_ ...lizia risultano significativamente ampliate, con conseguente riduzione, per converso, delle fattispecie riconducibili agli interventi di «nuova costruzione».

Un’altra significativa novità introdotta dal T.U. è la suddivisione della ristrutturazione edilizia, ai fini dell’individuazione del titolo abilitativo necessario, in due categorie, la ristrutturazione c.d. «pesante», di cui all’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., sottoposta a permesso di costruire o a «super d.i.a.», e la ristrutturazione «leggera», ossia quegli interventi di ristrutturazione con finalità prettamente conservativa e sottoposti a s.c.i.a. (in passato: d.i.a.).

Dal combinato disposto degli artt. 3, 10 e 22 T.U. e d... _OMISSIS_ ...5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/2011 è possibile allora ricavare che sono realizzabili con s.c.i.a. quegli interventi di ristrutturazione che, in via di prima approssimazione, non portino alla realizzazione di un edificio diverso dal preesistente.

Più precisamente le ipotesi sono due, e la prima è quella della ristrutturazione senza demolizione che non porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che non comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, e – se si tratta di...


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