Opere ed interventi edilizi che comportano un mutamento della destinazione d'uso

Il passaggio da un impiego concreto di un determinato bene ad altro impiego può presentare una sua rilevanza sia da un punto di vista urbanistico (perché può incidere sull’assetto concreto che quel territorio presenta, incidendo sulla vivibilità e finanche sullo sviluppo di quel luogo) che da un punto di vista edilizio (perché, soprattutto se sono necessarie opere per attuarlo, può comportare una trasformazione tendenzialmente stabile del territorio).

L’obbligo di considerare rilevante sul piano del regime autorizzatorio il solo mutamento di destinazione d’uso che comporti il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra costituisce i... _OMISSIS_ ...sce qualeattività volta a vincolare in maniera non precaria una costruzione ad una determinata utilizzazione, classificabile fra quelle correnti in materia urbanistica.

Il mutamento di destinazione d’uso è da reputarsi illecito se avvenuto senza previo assenso dell’amministrazione comunale tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, mentre nell’ambito della medesima categoria, eccezion fatta per i centri storici, gli eventuali mutamenti di fatto non incidono sul carico urbanistico della zona e sono pertanto urbanisticamente irrilevanti.

Il cambio di destinazione d'uso da cantina o garage a civile abitazione comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra.

Il cambio di destinazione d... _OMISSIS_ ...uo;uso con riduzione degli spazi destinati a parcheggio può essere assentito in sede amministrativa – in presenza degli altri necessari presupposti – solo quando risulti che non si va ad incidere nella misura minima dei medesimi spazi, come imposti dalla legge.

La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione dell’immobile e risponde agli scopi di interesse pubblico perseguiti dalla pianificazione; essa, infatti, individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazi... _OMISSIS_ ...erminate qualità e quantità di servizi; l’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione.

In tema di reati edilizi, la modifica d'uso ammissibile in relazione ad interventi di "restauro" o "risanamento conservativo" D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ex art. 3, comma 1, lett. c), deve essere compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali del manufatto preesistente, tipizzanti ab origine il complesso edilizio, e non presentare caratteristiche di novità rispetto ad esso, essendo configurabile, diversamente, un intervento qualificabile come "nuova costr... _OMISSIS_ ... di qualsivoglia elemento empiricamente rilevante, a prescindere, peraltro, dal cambio di categoria tale da incidere sul carico urbanistico e quindi da rendere la realizzazione comunque rilevante sotto il profilo della necessità di titolo edilizio.

La modifica dell’uso dell’immobile da ufficio a residenza può essere desunta in particolare dalla realizzazione di un angolo cottura che, sommandosi ad ulteriori elementi costituiti dalla presenza di un bagno e di arredi tipici di un’abitazione, rivela un quadro fattuale complessivo idoneo a provare la trasformazione dell’uso da ufficio ad abitazione.

L’art. 23 ter D.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) ha previsto che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumen... _OMISSIS_ ...ri, per gli immobili siti nei centri storici.

L'art. 23 ter D.P.R. n. 380 del 2001 presuppone, per la sua operatività, che una determinata zona del territorio comunale si presti alla realizzazione di una pluralità di opere ricomprese tutte nell’ambito della medesima categoria funzionale, sicché, ove ne fosse stata autorizzata o realizzata una di quelle astrattamente previste nella pianificazione comunale, l’interessato titolare del titolo abilitativo o proprietario dell’opera potrebbe sempre, senza la necessità dell’assenso comunale, mutarne la destinazione d’uso.

Sul piano edilizio ed urbanistico la valutazione della tipologia e delle destinazioni d'uso degli immobili risponde al principio di cd."effettività", ovvero de... _OMISSIS_ ...
La destinazione d'uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l'aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona.

Il cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee non può consentire di superare gli indici di fabbricabilità di una zona, essendo gli stessi rapportati e strettamente collegati alle dotazioni e agli standard urbanistici previsti, al... _OMISSIS_ ...;astratta possibilità di insediamento (ad esempio destinazione commerciale piuttosto che industriale), altro è il concreto insediamento (nella specie, commerciale), che non resta indifferente, giuridicamente, sul piano urbanistico.

Il mutamento di destinazione d'uso riguarda un immobile individuato e può avere corso solo nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.

Lo strumento urbanistico rappresenta l'atto di destinazione generica ed esso trova attuazione nelle prescrizioni imposte dal titolo che abilita a costruire, quale atto di destinazione specifica che vincola il titolare ed i suoi aventi causa. Possono conseguentemente distinguersi:- una destinazione d'uso urbanistico, riferita alle categorie specificate dalla legge e dal D.M. n. 1444 del 1968;- ... _OMISSIS_ ...o quella di assicurare tutela alla zonizzazione funzionale, dall'altro quella di consentire l'applicazione della normativa sugli standards, regolatrice della differenziazione infrastrutturale del territorio

Il mutamento d’utilizzo, anche se astrattamente non comporta un diverso carico urbanistico, deve essere compatibile con la pianificazione urbanistica comunale, con particolare riguardo alla cd. zonizzazione prevista nello strumento urbanistico vigente.

L’articolo 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985 attribuisce alla competenza normativa della Regione la disciplina del mutamento di destinazione d’uso, con opere ovvero funzionale. Di conseguenza, essa non esclude che precedenti regolazioni della materia, già operate da leggi regionali, p... _OMISSIS_ ...dilizio sulla base del quale l’edificio in cui è ubicato è stato realizzato.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE



La destinazione d’uso non riguarda il territorio, ma i beni che su quel territorio si collocano, e non descrive uno stato ontologico o deontologico di un’area del territorio comunale, cui si riconnette una certa disciplina conformativa del diritto dominicale per orientare le eventuali future modifiche dell’assetto urbanistico di quel luogo nell’ambito di una visione globale e funzionale del territorio comunale, ma l’uso che di quel determinato bene si sta attuando e, dunque, per dirla altrimenti, la funzion... _OMISSIS_ ...lità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto le oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso, non risultando al riguardo rilevanti – se considerate per se stanti – le risultanze catastali

E' innegabile che un locale deposito-cantina abbia subito un mutamento di destinazione d’uso in locale residenziale in caso di realizzazione di una serie organica di opere materiali che hanno finito per conferire, in concreto, al piano sottostante i caratteri di estensione funzionale all’uso abitativo proprio di quello superiore (nella specie una scala di collegamento all’appartamento al piano rialzato, un vano wc, un angolo cottura, impianti idrico ed elettrico).

Alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo ... _OMISSIS_ ...CRLF| Per accertare la sussistenza di un cambio di destinazione d’uso, occorre verificare se si sia in presenza di una modificazione della destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione. Ne deriva che un cambio di destinazione d'uso si realizza quando si è in presenza di una modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene, non risultando, invece, necessario che l’immobile sia arredato o attualmente abitato.

Il fatto che un manufatto si trovi all’interno di una baracca è significativo del fatto che ancora non è stata impressa la modifica della sua destinazione d’uso in senso abitativo.

La destinazione d'uso no... _OMISSIS_ ... è ancorata alla tipologia strutturale dell'immobile, come individuata nel titolo edilizio, non rilevando eventuali utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori

A fronte di progetti che separano l'ultimo livello residenziale dai soprastanti sottotetti, privi di destinazione abitativa, i servizi realizzati (di natura idraulica ed elettrica, tanto da configurare cucine e predisporre gli attacchi per installazione dei sanitari) all'interno dei sottotetti medesimi, collegati al sottostante piano abitativo, sono inequivocabilmente dimostrativi (come confermato, nella specie, anche dalla pubblicizzata vendita di appartamenti, descritti come articolati su due livelli anziché su uno) della diversa destinazione, in corso di realizzazione, no... _OMISSIS_ ...orizzati, che non contemplavano le opere suindicate presso i sottotetti, e quanto difformemente realizzato è falsa, tanto da integrare il reato ex art. 481 c.p..

Costituisce mutamento di destinazione d'uso la ricostruzione con recupero di un immobile ad uso abitativo, laddove il certificato catastale dia una destinazione non residenziale.

Il profilo catastale è irrilevante in ordine alla questione della conformità urbanistica dell’immobile, che non può che essere ricostruita che alla stregua dei titoli edilizi e degli atti urbanistici formalmente rilevanti alla stregua dell’ordinamento.

La decadenza del piano attuativo non può incidere sulle difformità rilevate rispetto alla destinazione d’uso prevista nel permesso di costruire... _OMISSIS_ ...erse destinazioni, in tutte le loro possibili relazioni, devono essere assegnate determinate qualità e quantità di servizi. Ne consegue che le modifiche non consentite della singola destinazione, incidendo sull'assetto del territorio comunale come pianificato, incidono negativamente sull'organizzazione dei servizi, alterando la possibilità di una gestione ottimale del territorio.

Per individuare in concreto il mutamento della precedente destinazione d'uso si dovrà tenere conto della destinazione indicata nell'ultimo provvedimento abilitativo, della tipologia dell'immobile e dell'attitudine funzionale che il bene viene ad assumere.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> AUMENTO DEL CARICO URBANISTICO
... _OMISSIS_ ... violazione – è la rilevanza urbanistica della modifica, nel senso dell’aggravamento del carico urbanistico della zona in questione.

Al fine di ritenere operante l’articolo 52, comma 3-bis, della L.r. Lombardia n. 12/2005 (a mente della quale: “I mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire”), è necessario che la fattispecie concreta imponga effettivamente l’attivazione del potere di governo del territorio che non può che ancorarsi al presupposto stesso per cui simile potere risulta conferito ed ossia l’incidenza e la rilevanza di una determinata attivit... _OMISSIS_ ...iscontrare un effettivo e sostanziale incremento del carico urbanistico.

Il mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell’ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti.

Il diverso carico urbanistico che deriva da un mutamento della destinazione d'uso di un immobile e, dunque, la maggiore necessità di standard non dipende dal manufatto edilizio in sé considerato, quanto piuttosto dalla sua destinazione e dall’attività che in esso vi si svolge, discendendo da tali... _OMISSIS_ ...;uso urbanisticamente rilevante la conversione dell’originario spazio accessorio adibito a deposito-cantina in superficie e volumetria abitabile, a discapito degli standard parametrati in relazione alla superficie ed alla volumetria abitabile originaria dell’immobile, così aggravando il carico urbanistico di zona.

Il diverso carico urbanistico e, dunque, la maggiore necessità di standard non dipende dal manufatto edilizio in sé considerato, quanto piuttosto dalla sua destinazione e dall’attività che in esso vi si svolge, discendendo da tali ultimi elementi il suo inserimento in una specifica categoria funzionale e la necessità di una diversa dotazione di aree e spazi pubblici.

La modifica della destinazione d'uso, che incide sugli stan... _OMISSIS_ ...la trasformazione di superfici o volumi non computati ai fini del rilascio del titolo originario, in superfici o volumi destinati alla residenza ricade sotto la disciplina dell'art. 3. l. n. 10/77 in considerazione del vantaggio economico conseguito dall'istante, tenuto conto anche dell'aggravio urbanistico della zona in cui il manufatto si inserisce; legittimamente, quindi, il Comune, previa qualificazione dell'attività di trasformazione del patrimonio edilizio esistente come mutamento di destinazione con aumento della volumetria, pretende, ai sensi dell'art. 37 comma 1, l. n. 47 del 1985, che subordina il rilascio della concessione edilizia in sanatoria anche al pagamento degli oneri concessori, pure la corresponsione di questi ultimi.

Il mutamento della destinazione di us... _OMISSIS_ ...utto rientrante in una categoria funzionale diversa rispetto a quella di appartenenza, con conseguente aggravio del carico urbanistico e variazione degli standards urbanistici di cui al D.M. 2 aprile 1968.

Il mutamento di destinazione d'uso fra categorie edilizie funzionalmente autonome si verifica quando il passaggio avviene tra destinazioni che il regime normativo e gli strumenti urbanistici hanno predeterminato come urbanisticame...