Disciplina urbanistica applicabile alla realizzazione di autorimesse e parcheggi

La parziale fuoriuscita dal piano di campagna di un’autorimessa rende, da un lato, indefettibilmente, computabile la consistenza plano-volumetrica della porzione immobiliare de qua ed elide, d’altro lato, l'operatività del regime derogatorio-premiale in materia di parcheggi pertinenziali.

La tecnica del “prato armato” costituisce una modalità di realizzazione dell’intervento di sistemazione a verde privato; tuttavia qualora essa venga utilizzata per la realizzazione di un parcheggio e risulti elemento essenziale e qualificante di tale opera, costituendo la pavimentazione il necessario supporto per consentire l’agevole transito e sosta dei veicoli, non rileva come mera modalità di esecuzione di un intervento di sistemazione a verde privato, ma quale intervento che concreta la realizzazione di un parcheggio non autorizzato.

La pavi... _OMISSIS_ ...n'area già allo stato naturale, e la destinazione della stessa a parcheggio di autoveicoli, non può in alcun modo configurarsi come intervento di manutenzione (ordinaria o straordinaria), consolidamento statico o restauro conservativo, trattandosi di opera edilizia nuova.

Non si rinvengono macroscopiche illogicità ovvero elementi di irragionevolezza nella decisione pianificatoria di inibire la realizzazione di parcheggi tanto nei parchi che nei giardini che nelle aree verdi strutturate.

E' da escludere che la realizzazione di un garage parzialmente non interrato (che cioè sporge sul piano cortile, nella specie di circa un metro) possa integrare la fattispecie della manutenzione straordinaria (la quale riguarda invece le opere e modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare e integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici) o possa essere comunque essere ricondotto nel novero d... _OMISSIS_ ... non valutabili in termini volumetrici.

La realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata in locali preesistenti o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> DIRITTO REALE D'USO

L’area posta al di fuori della carreggiata, non è destinata all’uso pubblico della circolazione di veicoli (art. 2 comma 1 del D. Lgs. n. 285/1992), bensì alla sosta dei veicoli (cfr. la definizione di “parcheggio” di cui all’art. 3 comma 1 n. 34 del D. Lgs. n. 285/1992), sicché, ai fini della sua regolamentazione, non viene tanto in discussione la proprietà o un diritto reale di uso pubblico del bene (ciò che fonda la potestà di regolamentazione della circolazione sulle “strade”), bensì la sua giuridica disponibilità, che ben può... _OMISSIS_ ... forza di un diritto personale di godimento mediante contratto di locazione.

In tema di spazi destinati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione e di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, l'effettiva esistenza di tali spazi è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, ai quali altrimenti compete soltanto la possibilità di chiedere il risarcimento del danno conseguente all'indisponibilità degli spazi stessi; peraltro, quel riconoscimento può avere come oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative.

In tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione ai sensi della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies (introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18), il riconoscimento giudiziale de... _OMISSIS_ ... d'uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI

Un’opera, al fine di poter essere qualificata “parcheggio” ai sensi della legge n. 122/1989, deve essere connotata da profili dimensionali ragionevolmente rispondenti alle esigenze delle unità immobiliari al cui servizio risulta destinata, atteso che è proprio la proporzionalità degli spazi riservati a parcheggio rispetto alla cubatura totale dell’edificio abitativo a connotare la disciplina dettata dalla suddetta legge, la cui ratio consiste, come è noto, nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico, prevedendo un numero di posti auto in proporzione al numero delle abitazioni.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> P... _OMISSIS_ ... LEGGE TOGNOLI --> ALIENAZIONE

Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma dell’art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> AREE URBANE

I parcheggi disciplinati dalla legge Tognoli possono essere realizzati solamente all’interno delle aree urbane, ribadendo che allorquando trattasi di intervento in zona agricola non è applicabile la normativa della cosiddetta “legge Tognoli”, che consente la realizzazione di autorimesse nel sottosuolo anche in deroga agli strumenti urbanistici, essendo questa consentita solo nelle zone residenziali, e ciò a prescindere dall’ulteriore considerazione postulante l’esclusione della deroga in p... _OMISSIS_ ...oli ambientali.

La facoltà di costruire autorimesse pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici è prevista dall'art. 9, l. n. 122/89, (c.d. legge Tognoli), soltanto relativamente alle aree urbane, mentre al di fuori di tali aree, quindi, quelle extraurbane e agricole, l'edificazione di parcheggi pertinenziali sarà comunque possibile, ma non potrà attuarsi nelle forme e nei modi di cui a tale normativa, rimanendo invece sottoposta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> INTERPRETAZIONE --> ECCEZIONALITÀ

L’art. 9 comma 1 della l. 122/1989 prevede che “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti ed... _OMISSIS_ ...Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni”. Tali disposizioni, quanto alla realizzazione dei parcheggi sotterranei, prevedono una deroga molto ampia alle norme urbanistiche, ma non una deroga totale e incondizionata, comprendendosi quindi perché la giurisprudenza la consideri norma di stretta interpretazione.

La possibilità di realizzare parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari anche in dero... _OMISSIS_ ...ti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, consentita dall’art. 9 l. n. 122/89, costituisce disposizione di carattere eccezionale da interpretarsi nel suo significato letterale ed in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita; pertanto tale articolo è applicabile alla costruzione di spazi parcheggio nelle sole aree urbane, mentre la realizzazione di parcheggi in aree extraurbane resta soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie necessitando della normale concessione edilizia.

La disciplina di cui all’art. 9 della l. 122 del 1989 va interpretata rigorosamente in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita.

L’art. 9 della l. 24 marzo 1989 n. 122 (cd. legge Tognoli), che consente di realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, solo se essi sono realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, prevede una ... _OMISSIS_ ...endosi in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è stretta interpretazione e di rigorosa applicazione; di guisa che la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> INTERPRETAZIONE --> INTERPRETAZIONE ESTENSIVA

La sfera applicativa delle agevolazioni contemplate dall’art. 9, comma 1, della l. n. 122/1989, in considerazione delle finalità della legge e in relazione al suo carattere eccezionale e derogatorio, non può estendersi al di fuori delle ipotesi normativamente predeterminate.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> INTERVENTI SULL'ESISTENTE

L’art. 2 comma 2 della legge 24 marzo 1989, n. 122, s... _OMISSIS_ ...ata giurisprudenza, e secondo un’interpretazione funzionale della voluntas legis, trova applicazione non soltanto per la realizzazione di nuovi volumi edilizi in aree libere, bensì anche per ogni intervento su edifici esistenti che determinino aggravio del carico urbanistico.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> NORMATIVA DEROGABILE

La realizzazione dei parcheggi pertinenziali di cui all’art. 9 della l. 24 marzo 1989, n. 122 può anche essere assentita anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, ma non può contravvenire ad una norma di carattere generale sulle distanze tra le costruzioni quale il d.m. 1444/1969 che è gerarchicamente sovraordinata alle fonti normative locali e che pertanto si sostituisce automaticamente ad esse.

Data la logica dell'art. 9 comma 1 della l. 122/1989 , essa non consente deroghe ai vincoli in materia pa... _OMISSIS_ ...ambientale, anche se posti a rigore non direttamente dalla normativa statale, ma dalla pianificazione comunale ad essa conforme.

OPERE ED INTERVENTI --> CASISTICA --> PARCHEGGI --> LEGGE TOGNOLI --> PERTINENZIALITÀ

Una unità immobiliare ben può avere uno o più parcheggi a pertinenza ai sensi della legge 122/1989, ma un tale rapporto preciso e ben definito tra i parcheggi realizzati e l’unità immobiliare deve emergere in modo certo ed indiscutibile da qualche elemento oggettivo.

Il tenore dell’articolo 9 delle legge n. 122 del 1989 (cosiddetta legge Tognoli) è chiaro e non si presta, pertanto, ad interpretazioni divergenti rispetto al dato letterale, sicché è necessaria e non ammette deroghe la coincidenza soggettiva tra il proprietario dell’immobile destinato ad essere servito dal parcheggio realizzando ed il richiedente il relativo permesso di costruire, al fine di assicurare quella sicura indivi... _OMISSIS_ ...sso pertinenziale, che costituisce la ratio della norma.

Ai sensi dell' art. 9 della L. 122/1989 è consentito realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, solo se essi sono realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, pertanto le autorimesse e i parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, devono essere sottoposta alla disciplina urbanistica previste per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

Occorre interpretare la nozione di “pertinenzialità” in modo tale da non legittimare qualsiasi operazione di edificazione di parcheggi anche quando sia scollegata ab origine dalla fruizione di unità immobiliare residenziali.

Agli effetti dell’applicazione della disciplina di cui all’art. 9 della l. 122 del 1989, i parcheggi devono essere inderogabilmente “pertinenziali”, nel senso che devono essere al servizio di “singole unità im... _OMISSIS_ ...;: i parcheggi medesimi devono essere pertanto sicuramente ed esclusivamente fruibili soltanto da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari; e tale rapporto presuppone pertanto indefettibilmente una relazione di “pertinenzialità” c.d. “materiale”, tale, cioè, da evocare un nesso di immediata e in alcun modo contestabile funzionalità tra il fabbricato principale e l’area che è con ciò destinata al suo servizio.

La deroga agli s...