Il valore venale del bene quale parametro fondamentale dell'indennizzo ex art. 42 bis T.U.Es.

Il parametro fondamentale dell'indennizzo

Tutte le voci dell’indennizzo ex art. 42bis prendono le mosse dal valore venale del bene.


Dispone il comma 1, anzitutto che l’«indennizzo per il pregiudizio [...] non patrimoniale» è «forfetariamente liquidato nella misura del dieci per cento del valore venale del bene».


Il comma 3 aggiunge che «l’indennizzo per il pregiudizio patrimoniale [...] è determinato in misura corrispondente al valore venale del bene utilizzato per scopi di pubblica utilità» ed è in questo frangente che il legislatore precisa (con clausola dalla portata apparentemente generale) che «se l’occupazione riguarda un terreno edificabile», la determinazione deve avvenire «sulla base delle disposizioni dell’articolo 37, commi 3, 4, 5, 6 e 7».

È lo stesso comma 3, peraltro, ad agganciare al valore ve... _OMISSIS_ ...regiudizio per l’occupazione illegittima: «Per il periodo di occupazione senza titolo è computato a titolo risarcitorio, se dagli atti del procedimento non risulta la prova di una diversa entità del danno, l’interesse del cinque per cento annuo sul valore determinato ai sensi del presente comma».


E il medesimo valore venale costituisce la base di calcolo anche per le voci dell’indennizzo che rimangono implicite nell’art. 42bis, a cominciare dal deprezzamento della proprietà e residua e dall’indennità da legittima occupazione.
Prima di addentrarci nelle singole voci indennitarie o risarcitorie, pertanto, conviene soffermarci in via generale sull’elemento centrale costituito dal valore venale del bene.


Il momento di stima del valore venale


In passato si è discusso a lungo su quale sia il momento in cui deve essere stimato il valore del bene. La nostr... _OMISSIS_ ...nfatti, non è puntiforme, coinvolgendo numerosi passaggi giuridici e fattuali, che peraltro si possono articolare diversamente a seconda delle singole figure di occupazione illegittima.


Nel corso del tempo, la questione ha avuto risposte diverse ed il contrasto non appare del tutto sopito neppure oggi.
Nel vigore dell’espropriazione sostanziale, anzitutto, la giurisprudenza maggioritaria dava rilievo al momento di consumazione del fatto illecito commesso dalla p.a., che si perfezionava con l’irreversibile trasformazione del bene, o con la cessazione dell’occupazione legittima, se successiva : questo momento assumeva dunque importanza, oltre che come dies a quo della prescrizione del diritto al risarcimento, anche ai fini della stima del valore venale bene e ciò anche nell’ipotesi di occupazione usurpativa che desse luogo ad una condanna monetaria. Trattandosi di un debito di valore, peraltro, la somma determinata al... _OMISSIS_ ...squo;acquisizione doveva essere sottoposta a rivalutazione, secondo gli indici ISTAT, fino al momento della sentenza.
Ancora nel vigore dell’art. 43, una parte della giurisprudenza seguiva l’insegnamento della Suprema Corte e dava rilievo al momento dell’irreversibile trasformazione del bene, ovvero a quello della cessazione dell’occupazione legittima, se successiva. Nel 2010, però, insisteva ancora in questo senso soltanto una parte della giurisprudenza siciliana.


Conformemente a quanto avvertito in dottrina, viceversa, l’orientamento nettamente maggioritario, sia nella giurisprudenza peninsulare che in quella siciliana, commisurava il danno risarcibile al valore del bene al momento di emanazione del provvedimento acquisitivo. E quest’ultima opzione escludeva ovviamente la necessità della rivalutazione monetaria.
L’art. 42bis si innesta dunque in un panorama giurisprudenziale in cui la nece... _OMISSIS_ ...e il bene al momento dell’adozione del provvedimento risultava pressoché pacifica.


Contrariamente ad ogni aspettativa, tuttavia, la reintroduzione dell’acquisizione coattiva sanante ha dato vita ad una improvvisa reviviscenza della vecchia tesi che richiede la stima del bene al momento della scadenza dell’occupazione legittima, con rivalutazione monetaria fino al momento dell’acquisizione.


Ma l’art. 42bis sembra impedire quest’ultima lettura (sostenuta successivamente al 2015, a quanto pare, soltanto dal TAR di Reggio Calabria ) e ciò per almeno due ordini di ragioni.


In primo luogo si è già rilevato che l’indennizzo, diversamente dal risarcimento, non ha come presupposto un danno da atto illecito, bensì un pregiudizio sofferto in corrispondenza di un atto lecito. Da un punto di vista concettuale, allora, è evidente che il pregiudizio da indennizzare no... _OMISSIS_ ...quo;adozione del provvedimento, per la semplice ragione che è il provvedimento stesso a cagionare il pregiudizio al privato, cioè la perdita della proprietà del bene con effetto ex nunc. Tanto già basterebbe per ritenere che il bene debba essere stimato al momento dell’adozione del provvedimento acquisitivo.


Del resto, una delle novità dell’art. 42bis rispetto all’art. 43 è costituita dall’espressa previsione che l’acquisizione opera «non retroattivamente» e questo dovrebbe fugare ogni dubbio in merito alla possibilità di far retroagire la stima.
E infatti l’orientamento che precede risulta recessivo; viceversa, la prima tesi giurisprudenziale successiva all’entrata in vigore della nuova norma, subito condivisa dalla dottrina ed ora largamente maggioritaria, anche nella giurisprudenza civile, impone che il bene sia stimato al momento dell’acquisizione, il che preclude ovviam... _OMISSIS_ ...azione monetaria, della quale non v’è traccia nella norma e che la giurisprudenza preferibile impone dunque di non applicare.


Per vero, la mancanza della rivalutazione è stata valorizzata anche in senso opposto, ossia in termini di incostituzionalità della norma. Di formulare questa censura si sono fatte carico le Sezioni Unite della Corte di cassazione (forse senza troppa convinzione in parte qua) in occasione della rimessione dell’art. 42bis alla Consulta. Quest’ultima, tuttavia, ha replicato che il diritto vivente è nel senso di stimare il bene al momento dell’acquisizione, con ciò rendendo oggi pressoché necessitata questa opzione, la quale, come nota il Consiglio di Stato, gode appunto anche del sostegno della Corte costituzionale.
Il bene deve essere stimato, quindi, al momento dell’adozione del provvedimento acquisitivo. Sarebbe anzi ancor più appropriato far riferimento al momento dello svolgimento ... _OMISSIS_ ...istruttoria, perché è normale che i fatti siano accertati in questa fase del procedimento. Il riferimento al momento dell’offerta, invece, è un po’ più discutibile, perché l’offerta di pagamento (in alternativa al deposito) è successiva alla liquidazione, che deve già indicare il valore venale. In ogni caso, non sembra esservi più margine perché il valore venale del bene, ai fini della liquidazione dell’indennizzo per il pregiudizio patrimoniale, prenda le mossa da una stima del passato.


Questa conclusione ha due importanti risvolti, l’uno di ordine strettamente estimativo, l’altro di ordine giuridicoestimativo.
Sul piano estimativo in senso stretto, anzitutto, è evidente che gli elementi utilizzati per la stima devono essere attuali. Come nota la giurisprudenza, del resto, questo impiego di elementi attuali ha anche una giustificazione logica: «Ove si dovesse calcolare l’indennizzo esclusivame... _OMISSIS_ ...del valore del bene al momento dell’inizio di una procedura espropriativa poi dichiarata illegittima, verrebbe meno il senso dell’acquisizione, volta a riportare nell’ambito della legalità formale l’azione dell’amministrazione».


Sul piano giuridico-estimativo, invece, l’identificazione del momento di stima rileva principalmente ai fini dell’accertamento dell’edificabilità dell’area, che può variare nel tempo e sulla quale ci dobbiamo a questo punto soffermare approfonditamente.


Criteri estimativi del valore venale: profili generali


Nonostante le perplessità di una sentenza che sembra distinguere fra valore venale e valore di mercato, si deve ritenere, con la giurisprudenza maggioritaria, che le due espressioni coincidano: laddove si riferisce al «valore venale del bene», quindi, anche l’art. 42bis (così come tante altre... _OMISSIS_ ...o unico ) allude al prezzo che l’immobile avrebbe in una libera contrattazione di mercato, con ripresa e conferma del principio fondamentale risalente legge Pisanelli di oltre un secolo e mezzo fa.

Ora, la quantificazione di questo valore di mercato costituisce una tipica operazione estimativa, ossia un’attribuzione del prezzo ad un bene per il quale non esiste un valore certo.


Trattandosi di un immobile, tale operazione estimativa risente in misura largamente preponderante della sua edificabilità: costituisce una circostanza notoria, infatti, che il prezzo di un immobile dipende principalmente dalla sua avvenuta fabbricazione e/o dalla sua potenziale fabbricabilità.


Nel dettaglio, se la trasformazione edilizia è già avvenuta si tratterà di stimare un’area edificata: questa è un’operazione puramente estimativa, la quale tuttavia (come diremo ) in alcune circostanze può richiedere un sup... _OMISSIS_ ....
Se la trasformazione edilizia non è avvenuta, invece, occorrerà valutare se la possibilità che essa avvenga è giuridicamente rilevante: solo se può avvenire, infatti, essa incide sul prezzo che il bene avrebbe nel libero mercato.


Orbene, stabilire quando una trasformazione edilizia può avvenire costituisce una problematica tradizionale di tutta la materia espropriativa, che viene recepita anche nell’art. 42bis, ma in modo tecnicamente non ineccepibile. La norma, invero, non si accontenta di fare riferimento al «valore venale del bene», ma si spinge fino a corredare la nozione con un richiamo alle «disposizioni dell’articolo 37, commi 3, 4, 5, 6 e 7», ossia ad alcuni commi dettati per la determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area edificabile. Tuttavia, molti di questi commi sono richiamati in modo estremamente acritico e danno luogo ad una situazione giuridico-estimativa p... _OMISSIS_ ...ugliata, che spesso non è facile da sciogliere.