Il certificato di agibilità e il suo rapporto con il titolo edilizio

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> ACCERTAMENTO

Non è possibile ricavare la conformità edilizia delle opere dall'accertamento incidentalmente compiuto ai fini del rilascio del certificato di agibilità, cui non può essere ascritto il significato di riconoscimento implicito di sanatoria edilizia.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> ALTEZZA MINIMA INTERNA

Il D.M. 5 luglio 1975 fissa inderogabilmente in m. 2,70 l'altezza minima interna dei locali adibiti ad abitazione, consentendo di derogarvi - nel senso della sufficienza della minor altezza di m. 2,40 - solo "per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli", onde non ha pregio il tentativo di superare l'oggettivo accertame... _OMISSIS_ ...ITÀ --> DECLARATORIA DI INAGIBILITÀ

Stante il divieto imposto "ex lege" dall'art. 221, comma 1, del R.D. 27 luglio 1934, n. 1265 di abitare o svolgere attività in locali privi del certificato di agibilità, ne consegue che l'Autorità comunale, preposta all'osservanza della citata norma legislativa, è tenuta ad intervenire laddove ne riscontri la violazione, disponendo la cessazione dell'utilizzo di locali privi di certificato di agibilità. Siffatto potere repressivo è insito nel divieto contenuto nella norma citata: è ovvio che se una norma pone un certo divieto, l’Autorità cui compete il relativo potere di vigilanza dispone anche del potere repressivo dell'abuso, che, nella specie, non può che essere esercitato disponendo la cessazione dell'indebito utiliz... _OMISSIS_ ...alutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano prescritte ai fini del rilascio del vecchio certificato di abitabilità.Ne consegue che la differenza tra i due certificati non è solo terminologica ma anche contenutistica, per cui il primo non può essere preteso in relazione ad immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001 (avvenuta in data 30 giugno 2003 ex art. 2, comma 1, del d.l. 20 giugno 2002, n. 122, convertito dall’art. 1, comma 1, della l. 1 agosto 2002, n. 185) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data, che ne giustifichino la richiesta.

La finalità del certificato di agibilità è solo quella di tutelare l'igienicità, la salubrità e la sicurezza dell'edificio, non essendo lo stesso diretto a garantire anche l... _OMISSIS_ ...a agibilità.

Il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’igienicità, salubrità e sicurezza dell’edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto, con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità, restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non è diretto anche a garan... _OMISSIS_ ...ella agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Il certificato di agibilità rilasciato ai sensi dell’art. 221 del T.U. Leggi Sanitarie (ora disciplinato dall’art. 24 “Agibilità” del D.P.R. 6.6.2001, n. 380) era finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non era diretto anche a garantire la conformità urbanistico - edilizia del manufatto.

Il certificato di abitabilità non può introdurre, rispetto al titolo edilizio, alcuna prescrizione limitativa (nella specie, dell’affluenza al centro comm... _OMISSIS_ ...to il relativo potere amministrativo, che si limita a consentire l’utilizzo delle costruzioni, solo qualora risultino collaudate, salubri, conformi al progetto autorizzato e dichiarate al catasto.

Il certificato di agibilità è il documento, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, giusto il disposto di cui all’art. 24, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La funzione del certificato di agibilità è unicamente quella di accertare che l'immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico.... _OMISSIS_ ...ispetto dei requisiti minimi di abitabilità.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> IMMOBILI NON ABITATIVI

Unitamente al titolo commerciale, l’ordinamento richiede il possesso di due distinte tipologie di requisiti igienico-sanitari: il primo attiene comunque ai locali e dunque ne “certifica” in maniera statica la funzionalità, ed è cristallizzato nella cd. agibilità urbanistica, che assolve anche al distinto compito di asseverare la regolarità degli stessi sotto tale profilo; il secondo invece è legato più propriamente all’effettivo utilizzo, tanto da implicare diversificazioni in ragione dello stesso, e trova consacrazione in un documento che è l’operatore a “notificare” all’autorità competente c... _OMISSIS_ ...l presupposto della successiva notifica, in quanto ove manchi la destinazione commerciale, neppure può immaginarsene l’utilizzo per una singola tipologia della stessa.

L'agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, u... _OMISSIS_ ...ta dall’art. 43, comma 1, lett. b) della l. n. 457 del 1978 e dall’art. 1 del D.M. 5 luglio 1975 per l’abitabilità degli edifici, anche quelli destinati ad uso ufficio, non è derogabile.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> OPERE DI URBANIZZAZIONE

La scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, in base all’art. 2935 c.c. secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”, decorre l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.; pertanto un Comune, una volta ... _OMISSIS_ ...Lgs. 25 novembre 2016 n. 222, art. 24, non introduce la possibilità di attestare un'ultimazione "parziale" di opere, intesa come riferita ai soli profili strutturali o essenziali delle medesime, con esclusione di ulteriori interventi, comprese le finiture.

L'art. 24, comma 4, d.P.R. 380/2001 non sancisce la possibilità di dichiarare ultimate, ai fini dell'agibilità, opere edilizie solo "parzialmente completate", ossia realizzate quantomeno in assenza di finiture bensì, più semplicemente e restrittivamente, consente di attestare l'intervenuta ultimazione, comprensiva pur sempre delle necessarie finiture, anche solo di "parte" di una più complessa edificazione autorizzata, sia che si tratti di plurimi "edifici" da costruire che di... _OMISSIS_ ...
L’art. 25 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 condiziona espressamente il rilascio del certificato di abitabilità non solo all'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi.

La richiesta di certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, dato che la richiesta deve essere corredata da una dichiarazione resa in tal senso dell’interessato.

E' indiscutibile che, dal punto di vista teorico, un fabbricato è completo quando tutti i lavori - compresi quelli di finitura interna - siano stati terminati, poiché solo in que... _OMISSIS_ ...isiti di sicurezza, igiene e salubrità del manufatto ma deve valutare anche la conformità dello stesso alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dall’art. 24, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILIT... _OMISSIS_ ...cato di agibilità presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico.

Va negato il rilascio del certificato di agibilità nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l’efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edi... _OMISSIS_ ...o ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.

Per verificare il rispetto delle norme urbanistiche di un intervento edilizio, non assumono valore determinante – avuto riguardo alla loro non diretta e immediata rilevanza da un punto di vista edilizio – né le risultanze catastali, stante il loro valore meramente indiziario, comunque irrilevante a fronte di atti di segno contrario, né il rilascio dei certificati di agibilità (e/o energetico), considerati i diversi ambiti di operatività dei citati titoli, fondati su presupposti diversi e non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di ... _OMISSIS_ ...é i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.

L’agibilità necessita che i locali siano assistiti dallo specifico titolo abilitativo edilizio e più in generale versino in una situazione di non abusività, appalesandosi in tal modo una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica ed agibilità dei locali medesimi.

Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecnich... _OMISSIS_ ...norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.

La diversa struttura e funzione del certificato di agibilità rispetto al permesso di costruire esclude non solo che il suddetto certificato possa avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi, ma anche che esso possa far sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi edilizi effettuati.

Il rilascio del certificato di agibilità attiene ai soli profili inerenti la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell'opera – intesa nel suo significato strutturale e architettonico - al progetto presentato, ma non implica alcun asse... _OMISSIS_ ...ibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazion... _OMISSIS_ ... dell’edificio al progetto approvato ai sensi della suddetta norma si intende effettuato in relazione ai soli aspetti progettuali incidenti su profili igienico sanitari e prescinde da valutazioni di carattere urbanistico ed edilizio.

Il riconoscimento dell’abitabilità non inficia la validità delle misure repressive di illeciti edilizi.

L'ingiunzione a demolire non costituisce un atto di ritiro implicito dell’autorizzazione a suo tempo rilasciata ai sensi dell’art. 221 del R.D. n. 1265/1934.

L'autorizzazione all’attività sanitaria richiede la regolarità edilizio-urbanistica dell’intero immobile nel quale viene esercitata l’attività, nel suo complesso, senza che sia consentito separare, differenziare o esc... _OMISSIS_ ...;agibilità parziale, ora consentito dall’art. 24, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, siccome riformato dal d. lgs. n. 222 del 2016, concerne appunto solo la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati in alcune parti dell’edificio, ma non il legittimo esercizio dell’attività sanitaria, che presuppone necessariamente che tutto l’edificio, nel quale viene svolta l’attività, sia agibile, indipendentemente dalle singole porzioni in cui l’attività viene e...