Il certificato di agibilità e il suo rapporto con il titolo edilizio

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> ACCERTAMENTO

Non è possibile ricavare la conformità edilizia delle opere dall'accertamento incidentalmente compiuto ai fini del rilascio del certificato di agibilità, cui non può essere ascritto il significato di riconoscimento implicito di sanatoria edilizia.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> ALTEZZA MINIMA INTERNA

Il D.M. 5 luglio 1975 fissa inderogabilmente in m. 2,70 l'altezza minima interna dei locali adibiti ad abitazione, consentendo di derogarvi - nel senso della sufficienza della minor altezza di m. 2,40 - solo "per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli", onde non ha pregio il tentativo di superare l'oggettivo accertamento del mancato rispetto di siffatta prescrizione mediante il ricorso al concetto di altezza media (non dei singoli vani, ma) del fabbricato.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBI... _OMISSIS_ ...ITÀ --> DECLARATORIA DI INAGIBILITÀ

Stante il divieto imposto "ex lege" dall'art. 221, comma 1, del R.D. 27 luglio 1934, n. 1265 di abitare o svolgere attività in locali privi del certificato di agibilità, ne consegue che l'Autorità comunale, preposta all'osservanza della citata norma legislativa, è tenuta ad intervenire laddove ne riscontri la violazione, disponendo la cessazione dell'utilizzo di locali privi di certificato di agibilità. Siffatto potere repressivo è insito nel divieto contenuto nella norma citata: è ovvio che se una norma pone un certo divieto, l’Autorità cui compete il relativo potere di vigilanza dispone anche del potere repressivo dell'abuso, che, nella specie, non può che essere esercitato disponendo la cessazione dell'indebito utilizzo dei locali privi di agibilità.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> FINALITÀ

Il rilascio del certificato di agibilità presuppone una mo... _OMISSIS_ ...alutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano prescritte ai fini del rilascio del vecchio certificato di abitabilità.Ne consegue che la differenza tra i due certificati non è solo terminologica ma anche contenutistica, per cui il primo non può essere preteso in relazione ad immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001 (avvenuta in data 30 giugno 2003 ex art. 2, comma 1, del d.l. 20 giugno 2002, n. 122, convertito dall’art. 1, comma 1, della l. 1 agosto 2002, n. 185) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data, che ne giustifichino la richiesta.

La finalità del certificato di agibilità è solo quella di tutelare l'igienicità, la salubrità e la sicurezza dell'edificio, non essendo lo stesso diretto a garantire anche la conformità urbanistico -edilizia del manufatto; conseguentemente che la verifica di conformità edilizia a tal fine effettuata deve essere svolta nei limiti necessari a inferirne l'ass... _OMISSIS_ ...a agibilità.

Il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’igienicità, salubrità e sicurezza dell’edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto, con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità, restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto; con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’... _OMISSIS_ ...ella agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Il certificato di agibilità rilasciato ai sensi dell’art. 221 del T.U. Leggi Sanitarie (ora disciplinato dall’art. 24 “Agibilità” del D.P.R. 6.6.2001, n. 380) era finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non era diretto anche a garantire la conformità urbanistico - edilizia del manufatto.

Il certificato di abitabilità non può introdurre, rispetto al titolo edilizio, alcuna prescrizione limitativa (nella specie, dell’affluenza al centro commerciale), non essendo consentito che con tale atto sia perseguito uno scopo diverso ed estraneo rispetto a quello cui la legge (nella specie l’art. 131 della L.P. Trento n. 13/199... _OMISSIS_ ...to il relativo potere amministrativo, che si limita a consentire l’utilizzo delle costruzioni, solo qualora risultino collaudate, salubri, conformi al progetto autorizzato e dichiarate al catasto.

Il certificato di agibilità è il documento, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, giusto il disposto di cui all’art. 24, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La funzione del certificato di agibilità è unicamente quella di accertare che l'immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> ILLUMINAZIONE E AERAZIONE

La circostanza che lo spazio libero esterno sia coperto da una loggia non ... _OMISSIS_ ...ispetto dei requisiti minimi di abitabilità.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> IMMOBILI NON ABITATIVI

Unitamente al titolo commerciale, l’ordinamento richiede il possesso di due distinte tipologie di requisiti igienico-sanitari: il primo attiene comunque ai locali e dunque ne “certifica” in maniera statica la funzionalità, ed è cristallizzato nella cd. agibilità urbanistica, che assolve anche al distinto compito di asseverare la regolarità degli stessi sotto tale profilo; il secondo invece è legato più propriamente all’effettivo utilizzo, tanto da implicare diversificazioni in ragione dello stesso, e trova consacrazione in un documento che è l’operatore a “notificare” all’autorità competente che ne riscontra la correttezza formale e sostanziale, giusta le previsioni, immediatamente applicative, di cui al Regolamento CEE 852/2004. L’agibilità dell’immobile, dunque... _OMISSIS_ ...l presupposto della successiva notifica, in quanto ove manchi la destinazione commerciale, neppure può immaginarsene l’utilizzo per una singola tipologia della stessa.

L'agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi.

L’altezza minima di almeno ... _OMISSIS_ ...ta dall’art. 43, comma 1, lett. b) della l. n. 457 del 1978 e dall’art. 1 del D.M. 5 luglio 1975 per l’abitabilità degli edifici, anche quelli destinati ad uso ufficio, non è derogabile.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> OPERE DI URBANIZZAZIONE

La scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, in base all’art. 2935 c.c. secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”, decorre l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.; pertanto un Comune, una volta consumato il termine di validità della convenzione, ha dieci anni per azionare i diritti ivi previsti

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> PARZIALE
... _OMISSIS_ ...Lgs. 25 novembre 2016 n. 222, art. 24, non introduce la possibilità di attestare un'ultimazione "parziale" di opere, intesa come riferita ai soli profili strutturali o essenziali delle medesime, con esclusione di ulteriori interventi, comprese le finiture.

L'art. 24, comma 4, d.P.R. 380/2001 non sancisce la possibilità di dichiarare ultimate, ai fini dell'agibilità, opere edilizie solo "parzialmente completate", ossia realizzate quantomeno in assenza di finiture bensì, più semplicemente e restrittivamente, consente di attestare l'intervenuta ultimazione, comprensiva pur sempre delle necessarie finiture, anche solo di "parte" di una più complessa edificazione autorizzata, sia che si tratti di plurimi "edifici" da costruire che di una articolata "costruzione" ovvero di un unico immobile, comprensivo di più "unità immobiliari.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> PRE... _OMISSIS_ ...
L’art. 25 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 condiziona espressamente il rilascio del certificato di abitabilità non solo all'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi.

La richiesta di certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, dato che la richiesta deve essere corredata da una dichiarazione resa in tal senso dell’interessato.

E' indiscutibile che, dal punto di vista teorico, un fabbricato è completo quando tutti i lavori - compresi quelli di finitura interna - siano stati terminati, poiché solo in quel momento l'immobile è utilizzabile nella sua piena funzionalità.

Nel rilasciare il certificato di agibilità l’amministrazione non può limitarsi a valutare la sussi... _OMISSIS_ ...isiti di sicurezza, igiene e salubrità del manufatto ma deve valutare anche la conformità dello stesso alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dall’art. 24, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.

TITOLO EDILIZIO --> AGIBILITÀ E ABITABILITÀ --> RAPPORTO CON IL TITOLO ABILITATIVO

Sussiste inevitabilmente un collegamento funzionale tra il certificato di agibilità ed il titolo edilizio, atteso che il rilas... _OMISSIS_ ...cato di agibilità presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico.

Va negato il rilascio del certificato di agibilità nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l’efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, essendo stato sottolineato che i diversi piani possano convivere sia nella form...