RAPPORTO STATISTICO SUI VALORI AGRICOLI 2020 - monitoraggio valori 2019

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allegato foglio excel con algoritmo di aggiornamento dei valori nel periodo 1972-2019 in base ad un indice specialistico

Iovine, Antonio

28 aprile 2020

pdf  / 154 pagine in formato A4

Exeo Edizioni ha iniziato la rilevazione e l’elaborazione dei valori di mercato dei terreni agricoli a partire dall’anno 2011. Le valorizzazioni riportate dai listini sono articolate per singola qualità di coltura e per ciascun comune. Annualmente è prodotta una elaborazione dei dati con riferimento ai valori dell’anno precedente (2019). Le informazioni presenti nel rapporto disegnano, per 43 qualità di coltura, il panorama di variabilità dei valori dei terreni agricoli a livello nazionale, di macroregioni, regionale e provinciale. A partire dalla presente edizione le elaborazioni sono state estese al periodo temporale 1972-2019 per monitorare l'andamento del mercato immobiliare dei terreni agricoli, consentendo di costruire un algoritmo di calcolo per lo spostamento dei valori nel tempo  secondo un indice specialistico.

25,00

INTRODUZIONE

FINALITÀ E  NATURA DELL'OSSERVATORIO

STRUTTURA E SPECIFICHE TECNICHE DEL RAPPORTO STATISTICO

ANDAMENTO NAZIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE  2011-2019

ANDAMENTO NAZIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE  1972-2019

Grafico nazionale  variazioni valori terreni medi ponderati per sei qualità di coltura

Grafici variazioni valori terreni a seminativo

Grafici variazioni valori terreni a vigneto

Grafici variazioni valori terreni a frutteto

Grafici variazioni valori terreni a orto

Grafici variazioni valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

ANDAMENTO NAZIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE  1972-2019

DISTRIBUZIONE DEI VALORI ATTUALI CORRENTI A LIVELLO NAZIONALE

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE  1972-201 - ITALIA SETTENTRIONALE

Grafico nazionale  variazioni valori terreni medi ponderati per sei qualità di coltura

Grafici variazioni valori terreni a seminativo

Grafici variazioni valori terreni a vigneto

Grafici variazioni valori terreni a frutteto

Grafici variazioni valori terreni a orto

Grafici variazioni valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

DISTRIBUZIONE VALORI ITALIA SETTENTRIONALE

VAL D'AOSTA

PIEMONTE

LIGURIA

LOMBARDIA

EMILIA ROMAGNA

TRENTINO ALTO ADIGE

FRIULI VENEZIA GIULIA

VENETO

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE  1972-201 - ITALIA CENTRALE

Grafico nazionale  variazioni valori terreni medi ponderati per sei qualità di coltura

Grafici variazioni valori terreni a seminativo

Grafici variazioni valori terreni a vigneto

Grafici variazioni valori terreni a frutteto

Grafici variazioni valori terreni a orto

Grafici variazioni valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

DISTRIBUZIONE VALORI  ITALIA CENTRALE

TOSCANA

UMBRIA

MARCHE

LAZIO

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE  1972-201 - ITALIA MERIDIONALE

Grafico nazionale  variazioni valori terreni medi ponderati per sei qualità di coltura

Grafici variazioni valori terreni a seminativo

Grafici variazioni valori terreni a vigneto

Grafici variazioni valori terreni a frutteto

Grafici variazioni valori terreni a orto

Grafici variazioni valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

DISTRIBUZIONE VALORI ITALIA MERIDIONALE

ABRUZZO

MOLISE

CAMPANIA

BASILICATA

PUGLIE

CALABRIA

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE  1972-201 - ITALIA INSULARE

Grafico nazionale  variazioni valori terreni medi ponderati per sei qualità di coltura

Grafici variazioni valori terreni a seminativo

Grafici variazioni valori terreni a vigneto

Grafici variazioni valori terreni a frutteto

Grafici variazioni valori terreni a orto

Grafici variazioni valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

DISTRIBUZIONE VALORI ITALIA INSULARE

SICILIA

SARDEGNA

Allegato n. 1 -  Declaratoria per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate

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La Exeo Edizioni s.r.l. ha iniziato la rilevazione e l’elaborazione dei valori di mercato dei terreni agricoli a partire dall’anno 2011. Dopo il primo triennio di rilevazione dei valori, durante il quale i valori sono stati pubblicati in listini articolati per provincia, negli anni 2015-2016 i listini provinciali sono stati pubblicati su base regionale, riportando comunque le valorizzazioni articolate per singola qualità di coltura e per ciascun comune di ogni provincia. Dall’anno 2017 (rilevazione anno 2016) i listini sono stati nuovamente pubblicati su base provinciale.

A partire dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro generale di qualificazione composto da 43 qualità di coltura rispetto alle 107 qualità presenti nella codifica catastale.
In particolare sono state accorpate le qualità di coltura arborate miste: seminativi-prati-orti- pascolo, alle omologhe semplici.
Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista arborata standardizzata non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità e quantità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari interni, ecc.), la natura delle piante e la densità delle stesse.
Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località.
Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, il perito deve individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, correggendolo con le necessarie aggiunte o detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.
Nella stessa ottica, sono state altresì accorpate colture consociate arboree, quali ad esempio uliveto-vigneto, uliveto-vigneto-frutteto, orto-frutteto, ecc.
Anche in questo ultimo caso è solo la capacità tecnica del perito che potrà individuare il valore più adeguato in ogni perizia, a partire dalla composizione, natura e caratteristiche delle piante e dai valori delle relative essenze arboree presenti sull’appezzamento.

Dopo l’attività di rilevazione, si sta provvedendo alla elaborazione statistica e riepilogativa dei dati, di cui questo ebook costituisce la quinta pubblicazione scientifica, con riferimento ai valori dell’anno 2018.

È evidente come le informazioni presenti nel rapporto siano utili solo per fini di conoscenza e di studio del panorama dei calori dei terreni agricoli per diverse aggregazioni e di nessun supporto ai fini valutativi in quanto, anche con riferimento all’ambito territoriale osservato più ristretto, che è quello provinciale i valori riportati, come è facilmente immaginabile, sono estremamente variabili in quanto espressioni di caratteri del territorio e della natura intrinseca dei terreni, che possono essere estremamente variegati. In alcuni casi il territorio di una provincia può comprendere porzioni con caratteri morfologici e climatici tipici di ambiti montani, collinari o di pianura, oltre che differenziati per sviluppo socio-economico.
Pertanto, informazioni tecnicamente più dirette non possono che essere desunte dai listini provinciali, le cui quotazioni sono riferite all’ambito territoriale comunale.

A partire dalla presente edizione le elaborazioni sono state estese al periodo temporale 1972-2019 per monitorare l’andamento del mercato immobiliare dei terreni agricoli, consentendo di costruire un algoritmo di calcolo per lo spostamento dei valori nel tempo secondo un indice specialistico, che come si potrà notare mostra forti differenze di variazioni rispetto alla mera rivalutazione monetaria intercorsa nello stesso periodo o quello che può essere stato l’andamento dei valori immobiliari dei fabbricati urbani.

Tale algoritmo risulta utile in molteplici applicazioni estimative che richiedano la ricostruzione storica dei valori a partire da un dato attuale (o storico) come, ad esempio, l’applicazione dell’articolo 42 bis del Testo unico sugli espropri approvato con Decreto legislativo n. 327/2001.

Nel presente testo sono riportate le tabelle parametriche per eseguire le rivalutazioni temporali con riferimento a 4 macro aree geografiche ( Italia settentrionale, centrale, meridionale) e sei qualità di coltura (seminativo, vigneto, orto, uliveto, frutteto, bosco).

In alternativa o contestualmente sul sito Web dell’editore, è riportato un calcolatore puntuale che consente il calcolo in forma automatica dei valori immobiliari indicizzato ai vari anni nell’arco temporale 1972-2019