AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> RECESSO E RISOLUZIONE
Costituisce grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto di affitto agrario la violazione del dovere, facente capo al conduttore, di provvedere alla "conservazione" del fondo e indubbiamente viola tale obbligo il conduttore che altera lo stato dei luoghi, mediante la realizzazione di manufatti senza il consenso del concedente.
L'indennità spettante, in caso di risoluzione di contratto di affitto agrario è - in assenza di qualsiasi altra specificazione - quella indicata dalla L. n. 203 del 1982, art. 43 e non quella, avente presupposti di fatto e di diritto totalmente diversi, prevista dal precedente art. 17 della stessa legge che riguarda, invece, le indennità per i miglioramenti apportati al fondo.
Poiché la L. n. 203 del 1982, art. 5, comma 2, non include - a differenza di quanto preveduto dal D.Lgs.Lgt. n. 157 del 1945, art. 4, lett. a), - tra le cause di risoluzione del rapporto agrario quella relativa alla "fedeltà nell'esecuzione del contratto", di "rapporto fiduciario" si può parlare solo in relazione alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione dello stesso e delle attrezzature relative e alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione, con la conseguenza che l'inadempienza dell'affittuario si considera grave quando lede in modo rilevante la capacità produttiva del fondo o trasforma la destinazione economica dello stesso.
In tema di risoluzione di contratti agrari, la disposizione dell'art. 46 L. n. 203 del 1982, la quale prescrive il tentativo obbligatorio di conciliazione nelle controversie in materia di contratti agrari, non è applicabile nel caso di domanda di risoluzione del contratto di affitto del fondo rustico a conduttore non coltivatore diretto.
In caso di concessione di termine per sanare la morosità in un contratto agrario, avvenuta con riferimento ad una misura determinata in corso di causa e senza espressa menzione della spettanza della rivalutazione sulle relative somme, alla mancata corresponsione di quest'ultima non consegue l'effetto automatico della valutazione legislativa di gravità dell'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione, ma incombe al giudice, in caso di contestazione, di valutare se essa era stata o meno, per le modalità ed i tempi di determinazione giudiziale del canone, compresa nelle somme fissate ai fini della sanatoria.
A proposito della sfera di applicabilità della particolare procedura prevista dalla L. n. 203 del 1982, art. 50, va ravvisato nella edificazione, sul predio, per iniziativa dell'affittuario, di una abitazione civile senza il consenso del concedente, un'ipotesi di grave inadempimento, tale da giustificare la risoluzione del rapporto agrario per violazione dell'obbligo di conservazione e manutenzione del fondo.
L'art. 2, comma 3, della L. n. 508 del 1973, secondo cui non può essere dichiarata la risoluzione del contratto di affitto agrario qualora l'affittuario dimostri l'esistenza di un credito per somme pari o superiori all'importo del canone non pagato, comunque versate e a qualunque titolo, durante il corso del rapporto, va considerata come disposizione di evidente favore nei confronti dell'affittuario.
La rinnovazione tacita del contratto di affitto di fondi rustici non è desumibile dal solo fatto della permanenza dell'affittuario nel fondo oltre la scadenza del termine, ma occorre anche che manchi una manifestazione di volontà contraria da parte del concedente, cosicchè, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla perdurante permanenza nel fondo da parte dell'affittuario o dal fatto che il concedente abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Nella controversia avente ad oggetto la risoluzione per inadempimento del conduttore di un contratto di affitto di fondo rustico, l'affittuario può beneficiare del termine dilatorio previsto dall'art. 46, comma 6, cit., alla duplice condizione che formuli in modo espresso la relativa istanza, e che le sue difese non risultino incompatibili con l'affermazione dell'esistenza del contratto.
In tema di contratti di affitto agrario, l'art. 5, comma 4, della l. n. 203 del 1982, secondo il quale la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ove si concreti nel mancato pagamento del canone per "almeno una annualità", si interpreta nel senso che la condizione posta per la risoluzione consiste nella sussistenza di un credito in favore della parte concedente per una somma pari ad almeno una annualità di canone e non anche che la risoluzione del contratto di affitto possa essere pronunziata nella sola ipotesi in cui il conduttore abbia omesso di corrispondere il canone per almeno una annualità, soluzione quest'ultima che porterebbe a ritenere irrilevante, per la risoluzione del contratto, la corresponsione annuale di una somma irrisoria, e ciò in contrasto, oltre che con la lettera, anche con lo spirito della legge, per il quale rileva, ai fini della determinazione di una gravità della morosità tale da giustificare la risoluzione, l'ammontare dei canoni complessivamente non pagati dal conduttore piuttosto che l'arco temporale in cui questi non abbia versato alcun corrispettivo al concedente.
In tema di contratti agrari, l'elencazione delle ipotesi di grave inadempimento previste dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5, comma 2, ha carattere solo esemplificativo poichè la norma collega la risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto al grave inadempimento dell'affittuario, "particolarmente" - e, dunque, non "esclusivamente" - per le violazioni ivi elencate. Ne consegue che ogni comportamento del conduttore che si risolva in una gestione impropria del fondo oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente è suscettibile - ancorchè non incida sull'ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone - a dar luogo alla risoluzione del contratto, ex art. 1455 cod. civ., per grave inadempimento.
In tema di contratti agrari, la contestazione dell'abuso edilizio realizzato sul fondo, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 5 e la mancata eliminazione dell'opera eseguita senza il consenso dei concedenti, comportano la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento dell'affittuario, qualora il giudice ritenga la gravità dell'inadempimento, malgrado si tratti di abuso edilizio sanato o sanabile in via amministrativa.
La rinnovazione tacita del contratto di affitto agrario non è desumibile dal solo fatto della permanenza dell'affittuario nel fondo oltre la scadenza del termine ma occorre anche che manchi una manifestazione di volontà contraria da parte del concedente, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla perdurante permanenza nel fondo da parte dell'affittuario o dalla circostanza che il concedente abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente esternata per la cessazione del rapporto.
È escluso che, una volta intervenuta la disdetta del contratto di affitto agrario, la permanenza del conduttore nell'immobile dopo la scadenza del rapporto (anche se prolungata nel tempo e accompagnata dalla riscossione del canone) possa comportare la tacita rinnovazione del contratto: a tal fine sarebbe necessario un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5, comma 2, ogni comportamento del conduttore del fondo rustico che si risolva in una gestione impropria di esso oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente è suscettibile, ancorchè non incida sull'ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone, di dare luogo alla risoluzione del contratto per grave inadempimento. E, a questo riguardo, rientra nel paradigma di cui all'art. 5, comma 2, cit. anche l'ipotesi della realizzazione, da parte dell'affittuario, di una costruzione abusiva sul fondo non autorizzata dal concedente.
In tema di risoluzione di contratto agrario, la contestazione delle inadempienze, prevista dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5, comma 3 e costituente condizione di proponibilità della domanda giudiziale, avendo lo scopo di porre l'affittuario in condizione di provvedere, entro tre mesi dalla comunicazione, alle relative sanatorie, fissa una fase pregiudiziale che deve necessariamente precedere la convocazione dinanzi all'Ispettorato dell'agricoltura per il tentativo di conciliazione previsto dall'art. 46 della medesima Legge, e, quindi, formare oggetto di un atto separato ed autonomo, posto che tale tentativo si giustifica solo dopo l'inadempienza effettuata dal locatore ex art. 5 cit. e comunque dopo che, attraverso eventuali contestazioni dell'affittuario in ordine alle inadempienze addebitategli, si siano chiariti i termini della controversia.
La domanda giudiziale di risoluzione di contratto agrario proposta senza il preventivo adempimento di cui alla L. n. 203 del 1982, art. 5, nelle forme ivi previste, non si sottrae alla sanzione di improponibilità, quand'anche l'azione sia stata sperimentata dopo l'espletamento del tentativo di conciliazione, di cui al successivo art. 46 ed ancorchè questo sia stato promosso mediante comunicazione di un atto contenente l'indicazione degli addebiti contestati all'affittuario.
L'esperimento della preventiva procedura amministrativa di cui L. n. 203 del 1982, artt. 5 e 46 è condizione di proponibilità dell'azione di risoluzione del contratto agrario per grave inadempimento del concessionario, anche nei confronti dei chiamati successivamente in causa a seguito di integrazione del contraddittorio.
L'art. 21 della legge sui patti agrari prevede due ipotesi: che il locatore faccia valere o no il diritto di annullamento dei contratti di subaffitto, di sublocazione e, comunque, di subconcessione di fondi rustici. Se il diritto non è fatto valere "il subaffittuario o il subconcessionario subentra nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario" (seconda parte del comma 2). Se, invece, il diritto viene fatto valere dal locatore esercitando l'azione che gli compete, il subaffittuario o il subconcessionario ha facoltà di subentrare nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario per tre annate agrarie a partire dalla scadenza di quella in corso e, comunque, per una durata non eccedente quella del contratto originario (comma 3). In entrambe le ipotesi, dunque, l'affittuario o concessionario perde tale qualità, cessando nei suoi confronti od estinguendosi il rapporto contrattuale costituito con il locatore (o concedente).
L'art. 21 della legge sui patti agrari prevede due ipotesi: che il locatore faccia valere o no il diritto di annullamento dei contratti di subaffitto, di sublocazione e, comunque, di subconcessione di fondi rustici. Nella prima ipotesi, non esercitata l'azione del locatore nel termine di decadenza, si verifica ope legis il subentro del subaffittuario o subconcessionario nel rapporto di affitto o concessione, in luogo dello affittuario o concessionario. Nella seconda ipotesi, esercitata tempestivamente l'azione dal locatore, sorge in capo al subaffittuario o subconcessionario il diritto potestativo di subentro nel rapporto contrattuale di affitto o concessione: se il diritto potestativo viene esercitato, tale rapporto continua con l'ex subaffittuario o subconcessionario, divenuto affittuario o concessionario. Se invece, il diritto potestativo non viene esercitato, il rapporto di affitto o di concessione si estingue per la risoluzione pronunciata su domanda del locatore, comportando conseguentemente l'estinzione del rapporto dipendente di subaffitto o subconcessione.
In tema di contratti agrari, l'azione di risoluzione proposta dal proprietario nei confronti dell'affittuario per violazione, da parte di quest'ultimo, del divieto di subaffitto, sublocazione o subconcessione del fondo rustico previsto dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 21, art. 54, è sempre soggetta alla valutazione della gravità dell'inadempimento imposta dall'art. 1455 c.c.; ciò in quanto la violazione del divieto di subaffitto, benché prevista dalla L. n. 203 del 1982, art. 5, comma 2, come motivo di risoluzione, implica l'automatica declaratoria di nullità del contratto di subaffitto, ma non anche un'automatica e generale valutazione di gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto principale.
Nel caso sia concesso all'affittuario moroso un termine di grazia e costituendo questo tipo di sanatoria un'eccezione al principio di cui all'art. 1453 c.c., comma 3 - secondo cui dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione - il giudice non ha la possibilità di valutare ...