Condizioni per il recesso e la risoluzione di contratto agrario

AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> RECESSO E RISOLUZIONE

La disdetta dal contratto di affitto di fondi rustici, intimata ai sensi dell'art. 4 della l. n. 203 del 1982, costituisce atto negoziale unilaterale di volontà di una parte del rapporto contrattuale, diretta all'altra, non soggetta a forme rigorose, salvo quella di essere formulata per iscritto, e tale da esprimere, sotto il profilo contenutistico, la volontà inequivoca del concedente di avvalersi del relativo diritto teso all'ottenimento del rilascio del fondo.

Il giudicato di rigetto della domanda di risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico per inadempimento preclude la proposizione di una nuova domanda di risoluzione fondata su altri inadempimenti conosciuti o conoscibili alla data di proposizione della prima domanda e non fatti valere con essa.

I comproprietari di un bene concesso in affitto agrario hanno pari poteri gestori sulla cosa comune ed... _OMISSIS_ ... è legittimato ad agire per il rilascio, in base alla presunzione che ciascuno operi con il consenso degli altri, la quale non è esclusa dal fatto che uno di loro sia incapace di intendere e di volere, poiché tale presunzione prescinde da un'indagine sullo stato soggettivo degli ulteriori comproprietari e va intesa - in senso oggettivo - quale mancanza di dissenso da parte degli stessi.

La contestazione dell'inadempimento che il locatore, ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5 ha l'onere di comunicare al conduttore prima di ricorrere all'autorità giudiziaria per la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico a coltivatore diretto, non deve necessariamente contenere anche una diffida ad adempiere entro il termine assegnato al conduttore dalla legge per sanare l'inadempimento perché la relativa facoltà deriva al conduttore direttamente dalla legge e può essere, quindi, da questo esercitata indipendentemente dall'invito del locatore.
... _OMISSIS_ ...pporti agrari, la gravità dell'inadempimento non va dedotta, aprioristicamente, dalla sola, astratta rilevanza della obbligazione violata, ma deve essere il risultato di una valutazione specifica, che tenga conto di tutte le peculiarità del caso concreto, apprezzate, oltre che in ordine alla vicenda obiettiva in cui si concreta l'inadempimento, anche con riferimento al correlato elemento soggettivo ex latere ambo partium.

Nella controversia avente ad oggetto la risoluzione per inadempimento del conduttore di un contratto di affitto di fondo rustico, l'affittuario può beneficiare del termine di grazia alla duplice condizione che formuli in modo espresso la relativa istanza, e che le sue difese non risultino incompatibili con l'affermazione dell'esistenza del contratto e che il medesimo formuli un'istanza inequivoca, ancorché priva di formule sacramentali, volta a porre fine al merito della lite.

La pronuncia di risoluzione del contratto di af... _OMISSIS_ ...rustico ha natura costitutiva e, quindi, efficacia ex nunc per quanto concerne lo scioglimento del rapporto, gli obblighi delle reciproche restituzioni e le relative conseguenze, senza coinvolgere le prestazioni già eseguite ed i loro effetti; conseguentemente, coincidendo il momento dello scioglimento del rapporto con quello del passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione, non ne deriva il venir meno del diritto dell'ex affittuario all'indennità per i miglioramenti eseguiti sul fondo sino a tale data, ai sensi della L. 11 febbraio 1971, n. 11, art. 15, comma 2.

In materia di contratti agrari la unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5 quando modifichi l'originario mutamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittu... _OMISSIS_ ...1 febbraio 1971, n. 11, art. 10 e dalla L. n. 203 del 1982, art. 16 trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dalla L. n. 203 del 1982, art. 5 che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo.

Alla stregua della disciplina introdotta dalla L. n. 203 del 1982, art. 5 l'esecuzione di miglioramenti compiuta dall'affittuario senza il consenso del concedente costituisce inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del contratto agrario, comportando violazione, da parte dell'affittuario medesimo, sia dell'obbligo di non mutare l'originaria destinazione del fondo che dell'obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto.

Ciò che rileva, ai fini della determinazione della gravita della morosità tale da giustificare la risoluzione del contratto di affitto ex art. 5, comma 4°, della L... _OMISSIS_ ...82, è l'ammontare dei canoni complessivamente non pagati dal conduttore, piuttosto che l'arco temporale in cui questi non abbia versato alcun corrispettivo al concedente.

Nel caso sia concesso all'affittuario moroso un termine di grazia e costituendo questo tipo di sanatoria un'eccezione al principio di cui all'art. 1453 c.c., comma 3 - secondo cui dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione - il giudice non ha la possibilità di valutare la gravità dell'inadempimento a norma dell'art. 1455 c.c.. La valutazione dell'importanza dell'inadempimento, in siffatta ipotesi di concessione di termine di grazia, è preventivamente fatta dallo stesso legislatore ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 46, comma 6.

In tema di contratti agrari, l'azione di risoluzione proposta dal proprietario nei confronti dell'affittuario per violazione, da parte di quest'ultimo, del divieto di subaffitto, subloc... _OMISSIS_ ...cessione del fondo rustico previsto dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 21, art. 54, è sempre soggetta alla valutazione della gravità dell'inadempimento imposta dall'art. 1455 c.c.; ciò in quanto la violazione del divieto di subaffitto, benché prevista dalla L. n. 203 del 1982, art. 5, comma 2, come motivo di risoluzione, implica l'automatica declaratoria di nullità del contratto di subaffitto, ma non anche un'automatica e generale valutazione di gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto principale.

L'art. 21 della legge sui patti agrari prevede due ipotesi: che il locatore faccia valere o no il diritto di annullamento dei contratti di subaffitto, di sublocazione e, comunque, di subconcessione di fondi rustici. Se il diritto non è fatto valere "il subaffittuario o il subconcessionario subentra nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario" (seconda parte del comma 2). Se, invece, il diritto viene fatto ... _OMISSIS_ ...tore esercitando l'azione che gli compete, il subaffittuario o il subconcessionario ha facoltà di subentrare nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario per tre annate agrarie a partire dalla scadenza di quella in corso e, comunque, per una durata non eccedente quella del contratto originario (comma 3). In entrambe le ipotesi, dunque, l'affittuario o concessionario perde tale qualità, cessando nei suoi confronti od estinguendosi il rapporto contrattuale costituito con il locatore (o concedente).

L'esperimento della preventiva procedura amministrativa di cui L. n. 203 del 1982, artt. 5 e 46 è condizione di proponibilità dell'azione di risoluzione del contratto agrario per grave inadempimento del concessionario, anche nei confronti dei chiamati successivamente in causa a seguito di integrazione del contraddittorio.

In tema di risoluzione di contratto agrario, la contestazione delle inadempienze, prevista dalla L. 3 maggio 1... _OMISSIS_ ...t. 5, comma 3 e costituente condizione di proponibilità della domanda giudiziale, avendo lo scopo di porre l'affittuario in condizione di provvedere, entro tre mesi dalla comunicazione, alle relative sanatorie, fissa una fase pregiudiziale che deve necessariamente precedere la convocazione dinanzi all'Ispettorato dell'agricoltura per il tentativo di conciliazione previsto dall'art. 46 della medesima Legge, e, quindi, formare oggetto di un atto separato ed autonomo, posto che tale tentativo si giustifica solo dopo l'inadempienza effettuata dal locatore ex art. 5 cit. e comunque dopo che, attraverso eventuali contestazioni dell'affittuario in ordine alle inadempienze addebitategli, si siano chiariti i termini della controversia.

La domanda giudiziale di risoluzione di contratto agrario proposta senza il preventivo adempimento di cui alla L. n. 203 del 1982, art. 5, nelle forme ivi previste, non si sottrae alla sanzione di improponibilità, quand'anche l'azion... _OMISSIS_ ...rimentata dopo l'espletamento del tentativo di conciliazione, di cui al successivo art. 46 ed ancorché questo sia stato promosso mediante comunicazione di un atto contenente l'indicazione degli addebiti contestati all'affittuario.

Ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5, comma 2, ogni comportamento del conduttore del fondo rustico che si risolva in una gestione impropria di esso oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente è suscettibile, ancorché non incida sull'ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone, di dare luogo alla risoluzione del contratto per grave inadempimento. E, a questo riguardo, rientra nel paradigma di cui all'art. 5, comma 2, cit. anche l'ipotesi della realizzazione, da parte dell'affittuario, di una costruzione abusiva sul fondo non autorizzata dal concedente.

È escluso che, una volta intervenuta la disdetta del contratto di affitto agrario, la permanenza ... _OMISSIS_ ...nell'immobile dopo la scadenza del rapporto (anche se prolungata nel tempo e accompagnata dalla riscossione del canone) possa comportare la tacita rinnovazione del contratto: a tal fine sarebbe necessario un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

La rinnovazione tacita del contratto di affitto agrario non è desumibile dal solo fatto della permanenza dell'affittuario nel fondo oltre la scadenza del termine ma occorre anche che manchi una manifestazione di volontà contraria da parte del concedente, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla perdurante permanenza nel fondo da parte dell'affittuario o dalla circostanza che il concedente abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento posi... _OMISSIS_ ...evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente esternata per la cessazione del rapporto.

In tema di contratti agrari, l'elencazione delle ipotesi di grave inadempimento previste dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 5, comma 2, ha carattere solo esemplificativo poiché la norma collega la risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto al grave inadempimento dell'affittuario, "particolarmente" - e, dunque, non "esclusivamente" - per le violazioni ivi elencate. Ne consegue che ogni comportamento del conduttore che si risolva in una gestione impropria del fondo oggettivamente lesiva degli interessi patrimoniali e non patrimoniali del concedente è suscettibile - ancorché non incida sull'ordinamento colturale del terreno e sul pagamento del canone - a dar luogo alla risoluzione del contratto, ex art. 1455 cod. civ., per grave inadempimento.

In tema di contratti agrari, la contestazione dell'abuso e... _OMISSIS_ ...ato sul fondo, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 5 e la mancata eliminazione dell'opera eseguita senza il consenso dei concedenti, comportano la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento dell'affittuario, qualora il giudice ritenga la gravità dell'inadempimento, malgrado si tratti di abuso edilizio sanato o sanabile in via amministrativa.

In tema di contratti di affitto agrario, l'art. 5, comma 4, della l. n. 203 del 1982, secondo il quale la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ove si concreti nel mancato pagamento del canone per "almeno una annualità", si interpreta nel senso che la condizione posta per la risoluzione consiste nella sussistenza di un credito in favore della parte concedente per una somma pari ad almeno una annualità di canone e non anche che la risoluzione del contratto di affitto possa essere pronunziata nella sola ipotesi in cui il co... _OMISSIS_ ...omesso di corrispondere il canone per almeno una annualità, soluzione quest'ultima che porterebbe a ritenere irrilevante, per la risoluzione del contratto, la corresponsione annuale di una somma irrisoria, e ciò in contrasto, oltre che con la lettera, anche con lo spirito della legge, per il quale rileva, ai fini della determinazione di una gravità della morosità tale da giustificare la risoluzione, l'ammontare dei canoni complessivamente non pagati dal conduttore piuttosto che l'arco temporale in cui questi non abbia versato alcun corrispettivo al conc...