AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> PRELAZIONE E RISCATTO
Il combinato disposto degli artt. 8, l. n. 590 del 1965 e 7, l. n. 817 del 1971 non garantiscono il diritto prelazione, nell'acquisto di fondi rustici, in genere ai "coltivatori diretti" ma unicamente a coloro che si trovino in un particolare rapporto con il fondo in vendita, quale il proprietario che coltivi direttamente i terreni confinanti con quelli in vendita.
Lo sfalcio periodico e ininterrotto per lungo tempo dell'erba insistente sul terreno confinante a quello oggetto di riscatto non integra quella nozione di "coltivazione" del fondo idonea a far sorgere il diritto di prelazione di cui all'art. 7 legge n. 817 del 1971: infatti, la mera attività di "taglio" dell'erba che... _OMISSIS_ ...tività del fondo, circostanza questa essenziale perchè si abbia "coltivazione".
In caso di vendita di fondo agricolo sussiste una valida rinuncia al diritto di prelazione spettante all'affittuario del fondo stesso solo quando il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta, e quindi effettuare una rinuncia consapevole.
La possibilità per i braccianti agricoli di esercitare la prelazione si ammette, ex L. n. 817 del 1971, art. 16, commi 1 e 5, solo se associati in cooperative agricole: in tal caso, infatti, la cooperativa agricola va assimilata al coltivatore diretto, anche se i suoi soci sono braccianti, in quanto soggetto titolare... _OMISSIS_ ...a ratio sottesa alla disposizione di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, l'insediamento sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché lo stesso insediamento, da un lato, sia legittimo (ovvero assistito da un titolo giustificativo), e, dall'altro, non sia caratterizzato dalla precarietà o provvisorietà, dovendosi connotare per la sua "stabilità", ancorché non si richieda che sia in atto già da un certo tempo.
La ratio della L. n. 817 del 1971, art. 7, a fronte di due concorrenti interessi, da un lato, del conduttore alla conservazione della propria azienda agricola, dall'altro, quello del confinante al conglobamento di fondi limitrofi, deve ritenersi nel senso di privilegiare il primo, giustifi... _OMISSIS_ ... "non precario".
Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e riscatto la L. n. 590 del 1965, art. 31, richiedendo per la qualità di coltivatore diretto che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo, finisce per porre un limite in relazione all'estensione massima del fondo confinante. Per contro non sussiste una estensione minima al di sotto della quale non sia possibile far valere il diritto del confinante.
In tema di diritto di prelazione e riscatto agrario, e con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico ove destinato e su... _OMISSIS_ ...o del terreno confinante resta precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione, ovvero sia accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile.
La domanda di riscatto per una parte del fondo può essere accolta, in tutti i casi in cui lo scorporo della porzione di terreno, oggetto della prelazione (e del riscatto), non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente considerato ovvero - per identità di ratio - non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio.
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_OMISSIS_ ... faccia parte di un terreno più esteso, appartenente a più proprietari pro indiviso e di cui un condomino ceda la sua quota di proprietà a terzi, perchè in tale situazione si realizza, comunque, lo scopo del legislatore di favorire l'accesso del coltivatore diretto alla proprietà del fondo rustico, sia pure pro quota a nulla rilevando che nell'eventuale divisione potrebbe non essere attribuita al medesimo proprio la porzione di fondo in precedenza da lui coltivata.
In caso di vendita di un fondo concesso in affitto a più conduttori e di rinuncia di uno di essi ad esercitare il riscatto, gli altri devono esercitare il diritto stesso con riferimento all'intero fondo e non con riguardo alla loro quota, poichè nell'ottica dell'art. 8 L. 590/1965, è vietata la possibilità di una ... _OMISSIS_ ...tale diritto fa valere, nulla rilevando che possa concernere fatti negativi, come per esempio l'assenza, nel fondo di cui si chiede il riscatto, di preesistenti insediamenti di imprese agricole
In tema di riscatto agrario, da parte del confinante (L. n. 817 del 1971, ex art. 7), qualora in sede di vendita di fondo rustico l'alienante si riservi la proprietà di una striscia di terreno tale da interrompere la contiguità e continuità fisica tra i due fondi ne deriva una condizione obiettiva di non confinanza sufficiente ad escludere il diritto di prelazione, a meno che la riserva sia stata fatta senza nessuna utilità economica, all'unico scopo di vanificare, sopprimendo il requisito della confinanza, il diritto di prelazione del confinante.
Il diritto di prelazio... _OMISSIS_ ...dita. Il proprietario del fondo confinante con quello in vendita in tanto è titolare del diritto prelazione (e, quindi, di quello di riscatto), in quanto lo stesso non solo abbia la qualità di coltivatore diretto ma, contemporaneamente, coltivi direttamente i terreni confinanti con quello in vendita.
Ai fini di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, sono considerati terreni confinanti quelli per i quali sussiste relazione di contiguità materiale, e non solo funzionale, e, pertanto, non ha diritto di esercitare la prelazione o il riscatto il proprietario il cui fondo sia separato da quello posto in vendita anche solo da una strada vicinale.
Il diritto di prelazione e riscatto spetta solo nel caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, caratterizzati... _OMISSIS_ ...i), e non già da contiguità meramente funzionale, ossia di fondi separati, ma idonei ad essere accorpati in un'unica azienda agraria; ne consegue che devono essere considerati non confinanti i fondi separati da un corso d'acqua di proprietà pubblica, nonchè da attrezzature fisse per la distribuzione dell'acqua ovvero da ostacoli materiali come canali di proprietà aliena.
Non sussistono le condizioni per il riscatto agrario, (che, ai sensi della L. n. 590 del 1965, art. 8, devono essere presenti sia al momento in cui avrebbe potuto esercitarsi la prelazione sia a quello in cui viene proposta la domanda di riscatto) allorchè il fondo abbia destinazione diversa da quella agricola in virtù di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda ... _OMISSIS_ ...confinante coltivatore diretto, non deve superare il triplo di quella corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, ossia non deve essere inferiore ad 1/3 di quella occorrente per le necessità della nuova azienda.
Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in materia agraria, non è rilevante la contrapposizione tra area edificabile (per la quale non è ammesso tale diritto) e area non edificabile (con riguardo alla quale esso è viceversa consentito), bensì quella tra aree destinate ad usi agricoli e aree destinate, invece, ad utilizzazione diversa (ovvero edilizia, industriale o turistica), ancorchè non edificabili, purchè non suscettibili di utilizzazioni economiche per effetto dello sfruttamento agricolo.
Il coltivatore di fondo rus... _OMISSIS_ ...ggi che quel diritto gli riconoscono.
In materia di contratti agrari la vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dalla L. n. 590 del 1965, art. 8 per l'operatività del diritto di riscatto, deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all'esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso nei confronti del terzo acquirente.
Nel sistema delineato dalla L. n. 590 del 1965, art. 8, dopo la conclusione del contratto preliminare da parte del proprietario venditore sorge, in capo ai soggetti di cui al comma 1 della citata disposizione, il diritto di prelazione; a... _OMISSIS_ ...coltivatore ha trenta giorni di tempo per esercitare il suo diritto. La prelazione, però, non può essere in concreto esercitata qualora del contratto preliminare non venga data formale comunicazione all'avente diritto, in quanto il diritto sorge solo con la denuntiatio e non per il mero fatto della stipulazione del preliminare.
La differenza che sussiste tra il diritto di prelazione e quello di riscatto ex art. 8 L. 590/1965 risiede nel fatto che, mentre il diritto di prelazione può essere esercitato in un momento nel quale l'effetto reale (cioè il trasferimento di proprietà) non si è ancora realizzato, il diritto di riscatto si colloca in un secondo tempo, ossia quando, senza osservare l'obbligo di comunicazione, il proprietario abbia stipulato un atto definitivo di comprav... _OMISSIS_ ...sercente il riscatto; tanto che la legge fa decorrere il termine di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.
La violazione del diritto di prelazione ex art. 8 L. 590/1965 non consente nè di esercitare il rimedio risarcitorio, nè quello dell'esecuzione in forma specifica del diritto violato, perchè la legge prevede, in tale caso, l'apposito strumento del diritto di riscatto e le condizioni per l'esercizio di quest'ultimo vanno riscontrate nel momento in cui il bene è alienato ad un terzo in violazione del diritto di prelazione.
Il diritto di prelazione agraria, disciplinato dalla L. n. 590 del 1965, art. 8, è esercitabile anche quando il fondo su cui si appunta è parte di una più vasta estensione, purché presenti un'autonomia colturale e produ... _OMISSIS_ ...a, ma considerando la situazione oggettiva, in modo tale da verificare, da un lato, se il terreno trasferito si presenti frazionato in appezzamenti aventi caratteristiche diverse e differenti colture e, dall'altro lato, se il fondo trasferito non debba, ciò malgrado, essere ritenuto un fondo oggettivamente unitario, per essere le attività svolte sui diversi appezzamenti coordinate fra loro, sì da costituire aspetti complementari di un'unica gestione.
La prelazione agraria ed il riscatto ex art. 8, L. 590/1965, possono avere ad oggetto anche solo una parte del terreno promesso in vendita, alla luce della ratio complessiva dell'istituto, che risponde a finalità di razionale sfruttamento della proprietà agricola nell'interesse pubblico allo sviluppo delle strutture produ... _OMISSIS_ ...il fondo agricolo nel suo complesso, giacchè l'avente diritto, che sia nelle condizioni di esercitare la prelazione attribuitagli dalla legge solo relativamente ad una porzione del più ampio appezzamento di terreno, non risulta a tale stregua posto nelle condizioni di esercitare il proprio diritto.
La vendita del fondo a terzi dopo l'accettazione della proposta di alienazione ed in pendenza del termine per il versamento del prezzo costituisce una violazione del diritto di prelazione ex art. 8 L. 590/1965 ancor più grave di quella ravvisabile nei casi in cui il legislatore ha espressamente riconosciuto al titolare pretermesso la possibilità di riscattare il fondo, posto che essa incide sul diritto già concretamente esercitato.
La dichiarazione del titolare di e... _OMISSIS_ ...ondizione sospensiva dell'effettivo versamento del prezzo mediante l'adempimento della relativa obbligazione di pagamento e, nell'ipotesi di rifiuto anche pretestuoso di accettazione da parte del creditore, mediante il deposito liberatorio della relativa somma nelle forme di legge (art. 1210 c.c.).
L'esercizio del diritto di prelazione a un prezzo ritenuto artificiosamente aumentato proprio al fine di lucrare, ai danni del prelazionante, una somma maggiore rispetto a quella effettivamente pattuita, non precluda la possibilità di chiedere successivamente l'accertamento della simulazione del corrispettivo indicato nel preliminare notificato, al fine di conseguire il ristoro dei conseguenti danni, di talchè non è affatto necessario che la deduzione del carattere fittizio del pr... _OMISSIS_ ..., entro i termini di cui al comma quinto della norma citata, anche nell'ipotesi di indicazione, sia nella proposta di alienazione che nell'atto notarile di compravendita, di un prezzo simulato superiore a quello effettivamente pagato dall'acquirente, atteso che il diritto di prelazione garantisce al soggetto pretermesso l'acquisto "a parità di condizioni".
Il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto insediato su un fondo in virtù di un contratto di affitto sussiste solo con riferimento alla parte del fondo condotto in base al rapporto agrario, senza alcuna possibilità di estensione ad altra parte, condotta, in virtù di distinto contratto, da altro coltivatore che abbia rinunciato alla prelazione, spettando tale accrescimento del diritto di prelazione, in sostit... _OMISSIS_ ...alora tali soggetti, ancorchè in forza di distinti rapporti agrari, coltivino porzioni di un unico appezzamento, appartenente al medesimo proprietario, che siano fra loro interdipendenti e strutturalmente collegate, per cui la prelazione ed il riscatto limitati alla singola porzione sarebbero tali da incidere sulle possibilità di coltivazione del complesso, unitariamente considerato.
In tema di prelazione agraria, la disposizione della L. n. 817 del 1971, art. 7, u.c., prevedendo che nel caso di vendita di più fondi - cioè di appezzamenti di terreno, ognuno dei quali integra una distinta ed autonoma entità, oggetto di una distinta convenzione - ogni affittuario possa esercitare il diritto di prelazione o singolarmente rispetto al fondo da lui coltivato o congiuntamente con g... _OMISSIS_ ..., in mancanza di una espressa previsione normativa e data la diversità di situazione, non trova applicazione il principio dell'accrescimento di cui alla L. n. 590 del 1965, art. 8, qualora il diritto di prelazione di taluno non sussista o venga comunque meno.
Le norme sulla prelazione ed il riscatto agrario, hanno carattere di norme di ordine pubblico, essendo poste a tutela della collettività, al principale fine del corretto funzionamento dell'istituto della prelazione e del raggiungimento degli scopi sociali e di politica agraria ed economica che il legislatore ha inteso perseguire. Ne consegue che la violazione di siffatte norme comporta la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative, e tale nullità può essere fatta valere, secondo la regola generale dell'art... _OMISSIS_ ...iante trasmissione di un contratto preliminare indicante un prezzo unitario per il fondo agricolo nel suo complesso, qualora l'avente diritto possa esercitare la prelazione attribuitagli dalla legge solo relativamente ad una porzione del più ampio appezzamento di terreno; l'avente diritto, infatti, non risulta a tale stregua posto nelle condizioni di esercitare il proprio diritto.
La violazione del diritto di prelazione ai sensi della L. n. 590 d...