Prelazione e riscatto agrario

AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> PRELAZIONE E RISCATTO

Il combinato disposto degli artt. 8, l. n. 590 del 1965 e 7, l. n. 817 del 1971 non garantiscono il diritto prelazione, nell'acquisto di fondi rustici, in genere ai "coltivatori diretti" ma unicamente a coloro che si trovino in un particolare rapporto con il fondo in vendita, quale il proprietario che coltivi direttamente i terreni confinanti con quelli in vendita.

Lo sfalcio periodico e ininterrotto per lungo tempo dell'erba insistente sul terreno confinante a quello oggetto di riscatto non integra quella nozione di "coltivazione" del fondo idonea a far sorgere il diritto di prelazione di cui all'art. 7 legge n. 817 del 1971: infatti, la mera attività di "taglio" dell'erba che spontaneamente cresce su un fondo non implica, da parte del proprietario del fondo stesso (o di colui che materialmente provvede allo "sfalcio") alcuna pur minima attività volta a stim... _OMISSIS_ ...tività del fondo, circostanza questa essenziale perchè si abbia "coltivazione".

In caso di vendita di fondo agricolo sussiste una valida rinuncia al diritto di prelazione spettante all'affittuario del fondo stesso solo quando il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta, e quindi effettuare una rinuncia consapevole.

La possibilità per i braccianti agricoli di esercitare la prelazione si ammette, ex L. n. 817 del 1971, art. 16, commi 1 e 5, solo se associati in cooperative agricole: in tal caso, infatti, la cooperativa agricola va assimilata al coltivatore diretto, anche se i suoi soci sono braccianti, in quanto soggetto titolare del diritto, quale imprenditore agricolo, è la stessa cooperativa, che, per la sua particolare struttura, utilizza nella coltivazione del fondo il lavoro dei propri soci.

... _OMISSIS_ ...a ratio sottesa alla disposizione di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, l'insediamento sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché lo stesso insediamento, da un lato, sia legittimo (ovvero assistito da un titolo giustificativo), e, dall'altro, non sia caratterizzato dalla precarietà o provvisorietà, dovendosi connotare per la sua "stabilità", ancorché non si richieda che sia in atto già da un certo tempo.

La ratio della L. n. 817 del 1971, art. 7, a fronte di due concorrenti interessi, da un lato, del conduttore alla conservazione della propria azienda agricola, dall'altro, quello del confinante al conglobamento di fondi limitrofi, deve ritenersi nel senso di privilegiare il primo, giustificando il sacrificio dell'interesse del proprietario del fondo finitimo al conglobamento del suo terreno con quello in vendita, a condizione, però, che il conduttore goda di un insediame... _OMISSIS_ ... "non precario".

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e riscatto la L. n. 590 del 1965, art. 31, richiedendo per la qualità di coltivatore diretto che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo, finisce per porre un limite in relazione all'estensione massima del fondo confinante. Per contro non sussiste una estensione minima al di sotto della quale non sia possibile far valere il diritto del confinante.

In tema di diritto di prelazione e riscatto agrario, e con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico ove destinato e suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante nè la sua estensione, nè che nell'attualità esso sia o no coltivato. Pertanto, il diritto di prelazione del coltivat... _OMISSIS_ ...o del terreno confinante resta precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione, ovvero sia accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile.

La domanda di riscatto per una parte del fondo può essere accolta, in tutti i casi in cui lo scorporo della porzione di terreno, oggetto della prelazione (e del riscatto), non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente considerato ovvero - per identità di ratio - non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio.

Il diritto di prelazione (e quindi anche quello di riscatto) in favore dell'affittuario ex L. n. 590 del 1965, art. 8, sussiste anche nel caso in cui il terreno oggetto del r... _OMISSIS_ ... faccia parte di un terreno più esteso, appartenente a più proprietari pro indiviso e di cui un condomino ceda la sua quota di proprietà a terzi, perchè in tale situazione si realizza, comunque, lo scopo del legislatore di favorire l'accesso del coltivatore diretto alla proprietà del fondo rustico, sia pure pro quota a nulla rilevando che nell'eventuale divisione potrebbe non essere attribuita al medesimo proprio la porzione di fondo in precedenza da lui coltivata.

In caso di vendita di un fondo concesso in affitto a più conduttori e di rinuncia di uno di essi ad esercitare il riscatto, gli altri devono esercitare il diritto stesso con riferimento all'intero fondo e non con riguardo alla loro quota, poichè nell'ottica dell'art. 8 L. 590/1965, è vietata la possibilità di una prelazione o riscatto solo parziali del bene posto in vendita.

La prova di tutte le condizioni cui è subordinato il diritto di prelazione e di riscatto deva essere fornit... _OMISSIS_ ...tale diritto fa valere, nulla rilevando che possa concernere fatti negativi, come per esempio l'assenza, nel fondo di cui si chiede il riscatto, di preesistenti insediamenti di imprese agricole

In tema di riscatto agrario, da parte del confinante (L. n. 817 del 1971, ex art. 7), qualora in sede di vendita di fondo rustico l'alienante si riservi la proprietà di una striscia di terreno tale da interrompere la contiguità e continuità fisica tra i due fondi ne deriva una condizione obiettiva di non confinanza sufficiente ad escludere il diritto di prelazione, a meno che la riserva sia stata fatta senza nessuna utilità economica, all'unico scopo di vanificare, sopprimendo il requisito della confinanza, il diritto di prelazione del confinante.

Il diritto di prelazione, nell'acquisto di fondi rustici, non è garantito in genere ai coltivatori diretti, ma unicamente a coloro che, essendo coltivatori diretti, si trovino in un particolare rapporto con ... _OMISSIS_ ...dita. Il proprietario del fondo confinante con quello in vendita in tanto è titolare del diritto prelazione (e, quindi, di quello di riscatto), in quanto lo stesso non solo abbia la qualità di coltivatore diretto ma, contemporaneamente, coltivi direttamente i terreni confinanti con quello in vendita.

Ai fini di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, sono considerati terreni confinanti quelli per i quali sussiste relazione di contiguità materiale, e non solo funzionale, e, pertanto, non ha diritto di esercitare la prelazione o il riscatto il proprietario il cui fondo sia separato da quello posto in vendita anche solo da una strada vicinale.

Il diritto di prelazione e riscatto spetta solo nel caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, caratterizzati, cioè, da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (sia essa meramente ideale, ovvero esteriorizzata mediante muri, siepi, recinzioni... _OMISSIS_ ...i), e non già da contiguità meramente funzionale, ossia di fondi separati, ma idonei ad essere accorpati in un'unica azienda agraria; ne consegue che devono essere considerati non confinanti i fondi separati da un corso d'acqua di proprietà pubblica, nonchè da attrezzature fisse per la distribuzione dell'acqua ovvero da ostacoli materiali come canali di proprietà aliena.

Non sussistono le condizioni per il riscatto agrario, (che, ai sensi della L. n. 590 del 1965, art. 8, devono essere presenti sia al momento in cui avrebbe potuto esercitarsi la prelazione sia a quello in cui viene proposta la domanda di riscatto) allorchè il fondo abbia destinazione diversa da quella agricola in virtù di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda di riscatto.

Nell'ipotesi di proprietario di terreno confinante con il fondo offerto in vendita, la superficie oggetto della prelazione, in aggiunta a quella posseduta in... _OMISSIS_ ...confinante coltivatore diretto, non deve superare il triplo di quella corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, ossia non deve essere inferiore ad 1/3 di quella occorrente per le necessità della nuova azienda.

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in materia agraria, non è rilevante la contrapposizione tra area edificabile (per la quale non è ammesso tale diritto) e area non edificabile (con riguardo alla quale esso è viceversa consentito), bensì quella tra aree destinate ad usi agricoli e aree destinate, invece, ad utilizzazione diversa (ovvero edilizia, industriale o turistica), ancorchè non edificabili, purchè non suscettibili di utilizzazioni economiche per effetto dello sfruttamento agricolo.

Il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, intenda esercitare il retratto agrario, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi pr... _OMISSIS_ ...ggi che quel diritto gli riconoscono.

In materia di contratti agrari la vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dalla L. n. 590 del 1965, art. 8 per l'operatività del diritto di riscatto, deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all'esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso nei confronti del terzo acquirente.

Nel sistema delineato dalla L. n. 590 del 1965, art. 8, dopo la conclusione del contratto preliminare da parte del proprietario venditore sorge, in capo ai soggetti di cui al comma 1 della citata disposizione, il diritto di prelazione; a tale scopo, l'art. 8, comma 3, dispone che il proprietario "deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravend... _OMISSIS_ ...coltivatore ha trenta giorni di tempo per esercitare il suo diritto. La prelazione, però, non può essere in concreto esercitata qualora del contratto preliminare non venga data formale comunicazione all'avente diritto, in quanto il diritto sorge solo con la denuntiatio e non per il mero fatto della stipulazione del preliminare.

La differenza che sussiste tra il diritto di prelazione e quello di riscatto ex art. 8 L. 590/1965 risiede nel fatto che, mentre il diritto di prelazione può essere esercitato in un momento nel quale l'effetto reale (cioè il trasferimento di proprietà) non si è ancora realizzato, il diritto di riscatto si colloca in un secondo tempo, ossia quando, senza osservare l'obbligo di comunicazione, il proprietario abbia stipulato un atto definitivo di compravendita, con conseguente effetto reale. In questo caso sorge il diritto al riscatto, ossia un diritto il cui esercizio consente di far retrocedere il bene dal patrimonio dell'acquirente ... _OMISSIS_ ...sercente il riscatto; tanto che la legge fa decorrere il termine di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.

La violazione del diritto di prelazione ex art. 8 L. 590/1965 non consente nè di esercitare il rimedio risarcitorio, nè quello dell'esecuzione in forma specifica del diritto violato, perchè la legge prevede, in tale caso, l'apposito strumento del diritto di riscatto e le condizioni per l'esercizio di quest'ultimo vanno riscontrate nel momento in cui il bene è alienato ad un terzo in violazione del diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione agraria, disciplinato dalla L. n. 590 del 1965, art. 8, è esercitabile anche quando il fondo su cui si appunta è parte di una più vasta estensione, purché presenti un'autonomia colturale e produttiva. In questo caso, l'accertamento delle condizioni che consentono l'esercizio del suddetto diritto deve essere compiuto non con riguardo alla configurazione data dalle parti al cont... _OMISSIS_ ...a, ma considerando la situazione oggettiva, in modo tale da verificare, da un lato, se il terreno trasferito si presenti frazionato in appezzamenti aventi caratteristiche diverse e differenti colture e, dall'altro lato, se il fondo trasferito non debba, ciò malgrado, essere ritenuto un fondo oggettivamente unitario, per essere le attività svolte sui diversi appezzamenti coordinate fra loro, sì da costituire aspetti complementari di un'unica gestione.

La prelazione agraria ed il riscatto ex art. 8, L. 590/1965, possono avere ad oggetto anche solo una parte del terreno promesso in vendita, alla luce...


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