Tipologie di piani urbanistici attuativi: il piano particolareggiato

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO

Gli interessati a procedere ad interventi edilizi in un ambito per il quale non risulti emanato un Piano particolareggiato di esecuzione hanno sempre a disposizione lo strumento della diffida al Comune perché a tanto provveda, nonché l’ulteriore possibilità di proporre gravame in sede giurisdizionale in caso di ingiustificate inerzie dell’Ente; e tutto ciò qualora non intendano comunque predisporre, come in generale previsto dall’art. 28 co. 2° L. 1150/1942 (che individua il Piano di lottizzazione come alternativo al Piano particolareggiato), un Piano di lottizzazione convenzionato.

Il piano particolareggiato, strumento di pianificazione (ordinariamente) attuativo del PRG, è alternativo al piano di lottizzazione: l’uno è ad iniziativa pubblica; l’altro ad iniziativa privata; il primo è uno strumento urbanistico attuativo tendenz... _OMISSIS_ ...tativo, l’altro, invece, è un modulo attuativo tendenzialmente negoziale, tanto che la sua efficacia è subordinata ad una specifica autorizzazione consiliare che, ai sensi dell’art. 28, comma 2, l. 17 agosto 1942 n. 1150, può essere concessa fino a quando non sia stato approvato il piano particolareggiato.

Essendo rimessa esclusivamente al piano particolareggiato – e non alla convenzione accessiva –, la disciplina urbanistica – per sopravvenuti interessi pubblici la cui effettiva sussistenza entro i limiti del sindacato di legittimità è suscettibile di cognizione giudiziale – è assoggettata allo ius variandi, ossia alla potestà pubblicistica di modifica delle precedenti opzioni attinte con l’originaria pianificazione del territorio.

Il piano particolareggiato è uno strumento di concreta e definita sistemazione della struttura presente e futura dell'agglomerato edilizio, finendo quindi con l'assumere ... _OMISSIS_ ...tegrativa, più che meramente attuativa, ed in un certo senso parallela rispetto al P.R.G.

Il piano particolareggiato è necessario anche nelle zone intermedie non totalmente urbanizzate ed esso può introdurre nuovi vincoli in tema di altezze delle costruzioni e masse delle costruzioni rispetto a quanto previsto dall'art. 13 della L. 1150/1942.

La circostanza che un’area sia, in astratto, sufficientemente urbanizzata, non consente comunque di superare l’esigenza del ricorso al piano particolareggiato quando l’urbanizzazione sia in concreto incapace di supportare il carico urbanistico.

L'atto d'obbligo assunto dal privato per la costruzione di opere di urbanizzazione e la cessione di aree in esecuzione di uno strumento urbanistico particolareggiato va inquadrato nell'ambito delle intese tra privato e P.A., quale mezzo per assolvere gli impegni imposti a suo carico dalle norme edilizie, circa il quale è esperibil... _OMISSIS_ ...si dell'art. 2932 c.c., condizionatamente al fatto che non sia decorso il tempo previsto dalla convenzione o, in difetto, dall'art. 8, comma 5, n. 3, L. n. 765/1967, vigente ratione temporis.

Il piano che non si limita a prevedere la realizzazione di alloggi di edilizia economico-popolare non è un P.E.E.P. ma un piano particolareggiato.

La presentazione da parte del presidente di una società della domanda di approvazione di un piano particolareggiato in assenza dell'autorizzazione dell'assemblea dei soci può ben essere ratificata e fatta propria dalla società con delibera successiva della stessa assemblea.

Il piano particolareggiato - o attuativo - ordinario è uno strumento di pianificazione, ossia di governo dell'utilizzazione del territorio, e la sua funzione precipua è quella - meramente urbanistica - di rendere specifiche e dettagliate le direttive del piano regolatore generale; nell'ambito della predetta funzione rientra ... _OMISSIS_ ... individuare gli immobili da espropriare, costituendo su di essi il vincolo preordinato ad espropriazione.

Le prescrizioni di varia natura contenute nel piano particolareggiato (vincoli per attrezzatura di mobilità, vincoli di rispetto stradale, vincoli per verde attrezzato, ecc.), non hanno valenza espropriativa ma semplicemente conformativa del regime della proprietà fondiaria e delle relative facoltà di disposizione e godimento.

L'attuazione delle disposizioni dello strumento urbanistico generale a mezzo del piano attuativo di iniziativa pubblica è rimessa in via generale alla discrezionalità del soggetto pubblico, a meno che vi sia al riguardo la fissazione di un termine, che tale discrezionalità abbia limitato, ovvero vi sia la necessità del completamento dell'assetto urbanistico di una zona solo parzialmente attuato.

Illegittima l'approvazione del piano particolareggiato intervenuta una volta scaduto il termine quinquenn... _OMISSIS_ ...a delle previsioni vincolistiche, imposte dallo strumento urbanistico generale.

L'approvazione di uno strumento urbanistico attuativo (nella specie si trattava di una variante ad un piano particolareggiato) non richiede la preventiva verifica dell'impatto ambientale prevista dal D.P.R. 12 aprile 1996.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> AFFIDAMENTO DEL PRIVATO

La convenzione accessiva al piano particolareggiato non disciplina affatto gli usi del territorio consentiti; né è in grado di generare aspettative o affidamenti meritevoli di specifica tutela in capo a coloro i quali l’abbiano sottoscritta; né, a maggior ragione, obbligazioni che presuppongono la titolarità – in capo alle parti stipulanti – di posizioni giuridiche di diritto soggettivo.

Costituisce affidamento generico quello relativo alla non reformatio in peius di precedenti prevision... _OMISSIS_ ...di piano particolareggiato, con nuove previsioni che non consentono una più proficua utilizzazione dell'area.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> AMBULATORIETÀ DELL'OBBLIGAZIONE

Il diritto del Comune al rimborso degli oneri sostenuti per l’acquisto delle aree, non sussiste esclusivamente nei confronti dei compartisti, sottoscrittori con la P.A. delle convenzioni di attuazione dei comparti e titolari delle concessioni edilizie rilasciate per l’esecuzione di singoli interventi, ed eventualmente nei confronti dei titolari di concessioni edilizie, ove aventi causa dai compartisti per trasferimento delle aree, ma anche nei confronti dei terzi acquirenti di singole unità immobiliari facenti parte degli edifici oggetto delle concessioni edilizie già rilasciate ed eseguite, stante l’ambulatorietà dell’obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione essendo gli oneri ... _OMISSIS_ ...ne assimilabili ad un’obbligazione propter rem, sicché il loro pagamento è dovuto dagli eventuali aventi causa dell’originario concessionario.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> ASSEGNAZIONE DEI LOTTI

In occasione dell'assegnazione di lotti di un piano particolareggiato, ai quali siano interessati più soggetti, l'Amministrazione ha l'obbligo di avviare una procedura competitiva, sia pure informale, per l'individuazione dell'affidatario acquirente.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> ATTO NON DOVUTO

Il potere del comune di autorizzare o meno il piano di dettaglio elaborato dal privato è espressione della stessa funzione del comune di gestione del territorio, che presuppone la valutazione dell’istanza del privato, la sua conformità alle norme del piano urbanistico generale e la soddisfazione d... _OMISSIS_ ...ui è preordinato tale piano.

La conformità del piano particolareggiato allo strumento di livello superiore non comporta che debbano essere sempre e comunque condivise le scelte in concreto operate dallo strumento attuativo poiché il Consiglio Comunale resta titolare di un ampio potere discrezionale di valutare la coerenza di tali scelte con i criteri di sviluppo urbanistico presenti della pianificazione sovraordinata.

L’approvazione del piano attuativo non è atto dovuto, anche se conforme al piano regolatore generale, ma costituisce sempre espressione di potere discrezionale dell’autorità chiamata a valutare l’opportunità di dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale, essendovi fra quest’ultimo e gli strumenti attuativi un rapporto di necessaria compatibilità, ma non di formale coincidenza.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --... _OMISSIS_ ... USO PUBBLICO

Non è per nulla incongruo che talune aree da destinare a standard, la cui acquisizione spetta al Comune con oneri a carico dei compartisti e loro aventi causa, siano ubicate all’esterno dei comparti edificatori, essendo questi ultimi destinati allo sviluppo delle volumetrie, qualora le stesse siano comunque inserite all’interno del perimetro del piano particolareggiato, costituendo “standard di dotazione” a fruizione immediata e diretta dei comparti edificatori.

Il meccanismo introdotto nel 2011, risultante dal nuovo testo del terzo comma dell’art. 17 della legge urbanistica, consente di adoperare lo strumento del comparto su base volontaria, con la connessa salvaguardia contestuale delle originarie previsioni relative alla destinazione di aree pubbliche. Tuttavia qualora nel caso di specie non si sia data attuazione a tale meccanismo, l’Amministrazione deve limitarsi a prendere atto della p... _OMISSIS_ ...lla previsione di PRG.

Ha natura espropriativa il vincolo che all’interno di un piano particolareggiato destina il lotto ad opere pubbliche (centro sociale e scuola) di cui è prevista la realizzazione esclusiva da parte dell’Ente pubblico, previa acquisizione dei relativi immobili con lo strumento giuridico autoritativo dell’espropriazione.

Uno strumento di terzo livello (quale un piano di lottizzazione), può imporre, anche in sede di variante, un vincolo particolare incidente su beni determinati, in funzione della localizzazione di un'opera pubblica e non già di una generale destinazione di zona; in suddetta ipotesi il vincolo che essa contiene deve essere qualificato come preordinato all'espropriazione con la conseguente sua irrilevanza, ai fini dell'accertamento della qualità edificatoria delle aree incluse nel piano.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> D... _OMISSIS_ ...USO PUBBLICO --> DECADENZA

Qualora dall'approvazione di un piano particolareggiato in variante, comportante destinazione a servizi dei suoli, scaturisca solo un effetto di vincolo di preordinazione all'esproprio e non anche la dichiarazione di PU, per non avere lo stesso localizzato puntualmente l'opera pubblica, una volta entrato in vigore, in data successiva, il D.P.R. n. 327/2001, il piano, per effetto dell'art. 57 tu, non si sottrae all'applicazione l'art. 9 del decreto medesimo da cui discende l'efficacia quinquennale del vincolo.

Qualora dall'approvazione di un piano particolareggiato in variante, comportante destinazione a servizi dei suoli, scaturisca solo un effetto di vincolo di preordinazione all’esproprio e non anche la dichiarazione di PU, per non avere lo stesso localizzato puntualmente l'opera pubblica, una volta entrato in vigore, in data successiva, il D.P.R. n. 327/2001, il piano, per effetto dell'art. 57 tu, non s... _OMISSIS_ ...pplicazione dell'art. 9 del decreto medesimo e pertanto tale vincolo non può che decadere al compimento del quinquennio dall'entrata in vigore della norma e quindi al più tardi il 30 giugno 2008.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PIANO PARTICOLAREGGIATO --> EFFICACIA

Secondo il principio generale contenuto nell’art. 17, comma 1, della legge n. 1150 del 1942 (per il quale, “decorso il termine stabilito per l’esecuzione del piano particolareggiato, questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare, nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti, gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso”), fino all’approvazione di un nuovo strumento attuativo che disciplini le aree in essi incluse, deve riconoscersi efficacia “ultrattiva”... _OMISSIS_ ...tivi scaduti.

Il principio desumibile dall'art. 17, comma 3, della l. 17.8.1942 n. 1150, che disciplina la c.d. “ultrattività residuale dei piani particolareggiati” decaduti per decorso del tempo, è che l’intervenuta decadenza del piano (per il decorso del tempo fissato ex lege per la sua attuazione) non determina automaticamente l’inedificabilità delle aree oggetto della pianificazione ed il conseguente blocco di ogni attività nella zona; dovendosi ritenere consentito il completamento delle oper...