Variazioni immobiliari da dichiarare al catasto: causale "Altre" e passaggio a categoria F2

Variazione con causale “Altre”

Per quanto attiene alle causali da riportare nel documento di aggiornamento DOCFA per denunce di variazione, in relazione alla molteplicità delle casistiche che possono concretamente verificarsi è stato previsto di potere scegliere una specifica opzione: “Altre” e di indicare nel campo libero la specifica natura della variazione.

Nelle denunce della fattispecie sono ammesse le operazioni di soppressione, costituzione e variazione, è richiesta la compilazione dei Mod. 1N o 2N prima e seconda parte. In tutti i casi in cui con il documento non si vada a correggere un errore dell’Ufficio, sono dovuti i tributi speciali.

Si rappresentano di seguito alcune delle più comuni casistiche di utilizzo della causale “altre”.

Oltre la causale, “ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA” trattata in un documento di approfondimento specifico, un’atra causale di dettaglio comunemente utilizzata è “MODIFICHE INTERNE”. Tale tipo di variazione non deve essere confusa con quella più propria quale “diversa distribuzione degli spazi interni” che implica lo spostamento, l’abbattimento, la realizzazione di tramezzature. Se, invece, si ricavano o si chiudono aperture, se si cambia l'uso di un vano, ad esempio un ripostiglio si trasforma in w.c., sembra più opportuno riferirsi a modifiche interne.

La causale “RETTIFICA DI ELABORATO PLANIMETRICO” si utilizza per la presentazione di un elaborato planimetrico in sostituzione di quello depositato perché incoerente. Nel file DOCFA Quadro “D” “Note Relative al Documento e Relazione Tecnica”, andrà specificato il motivo per il quale viene presentata la variazione. La denuncia deve essere corredata dall’Elenco Subalterni.

Se l’elaborato è stato associato ad una unità appartenente alla categoria “F”, o a un Bene Comune Censibile, non esistendo il Bene Comune non Censibile, si potrà effettuare la Variazione della stessa unità.

La procedura DOCFA, al fine di creare i presupposti per una più accurata rilevazione statistica dei vari interventi edilizi che possono interessare unità immobiliari già censite, aveva previsto la codifica e l’incompatibilità tra dichiarazioni di variazione planimetrica con quelle di cambiamento di destinazione d’uso contestuali.

Con la circolare n. 1 del 3/1/2006, sono state impartite disposizioni per superare tale limitazione allorché gli interventi siano contestualmente realizzati nell’oggetto edilizio da dichiarare in catasto. In particolare è stato consentito l’utilizzo della causale “altre” unitamente alla declaratoria “FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”, ovvero “FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”, consentendo così la predisposizione di un unico documento di aggiornamento.

Con la circolare n. 4 del 29/10/2009, nelle more di una rivisitazione generale delle attuali causali di variazione e del connesso adeguamento delle procedure informatiche, al fine di consentire una immediata semplificazione procedurale, si dispone che tale modalità possa essere estesa anche alle casistiche riguardanti la demolizione parziale, l’ampliamento, ovvero il frazionamento-fusione. Anche quando si verificano tali fattispecie, è quindi possibile utilizzare la causale “altre” unitamente alla declaratoria “DEM. PARZIALE CON CAMBIO DI DESTIN”, “AMPLIAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZ” ovvero “FRAZ. E FUS. CON CAMBIO DI DESTINAZ”.

La causale “TRASFORMAZIONE DI LOCALI ACCESSORI IN VANI ABITABILI” (o viceversa), si utilizza nel caso si intende dichiarare la trasformazione parziale l di locali accessori già di pertinenza dell’unità immobiliare in vani abitativi, o viceversa, in accessori dell’unità principale.

La causale "COSTITUZIONE DI PORZIONI SU UNICA UNITÀ IMMOBILIARE" si utilizza per sopprimere una unità immobiliare per costituirla graffata con più subalterni, tanti quante sono le porzioni da costituire; sulla planimetria con linea tratto e punto, andranno distinte le porzioni identificate dai nuovi subalterni.

L’unità immobiliare mantiene il classamento originale.

La causale “VARIAZIONE PER ESATTO COMPUTO CONSISTENZA” si utilizza per errore imputabile alla parte (solo per categorie A, B, C, F/1 e F/5), per la rettifica della consistenza o dei dati metrici. L’unità immobiliare mantiene il subalterno originale e la variazione è soggetta al pagamento dei tributi catastali.

Se l’errore è dovuto all’Ufficio in sede di classamento, si può procedere mediante presentazione di istanza di autotutela ai sensi del D.M. 37 del 11/2/1997.

La causale “VARIAZIONE PER RETTIFICA DI....................................”. si utilizza nel caso in cui è necessario produrre un atto di aggiornamento il cui scopo è quello di rettificare un errore non planimetrico, (dovuto al tecnico esecutore). L’unità immobiliare mantiene il subalterno originale e la variazione è soggetta al pagamento dei tributi catastali.

Nel file DOCFA Quadro “D” “Note relative al documento” andrà specificato il motivo per il quale viene presentata la variazione.

La causale “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U.I.U.” si utilizza nel caso in cui è necessario scindere porzioni di immobile costituenti, nell’insieme, un’unica unità immobiliare, e la variazione è finalizzata alla scissione della ditta mista.

Sulla planimetria è rappresentata l’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Nel riquadro “Note relative al documento” per ciascuna U.I.U. è posta la dizione “Porzione unita di fatto con quella di F…N….Sub…; Rendite attribuite alle porzioni di U.I.U. ai fini fiscali”. L’Ufficio, immediatamente dopo l’inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede mediante applicazioni interne ad inserire, come annotazione relativa alla U.I.U., la citata dizione.

E’ il caso dei vecchi accatastamenti di unità immobiliari di ditte diverse indicate come “ciascuna per i propri diritti”, così come previsto dalla circolare n. 2 del 1984; modalità operative non più consentire (cfr. lettera circolare n. 15232 del 21/02/2002 e circolare n. 1 del 2006).

La causale da indicare “ESATTA INDICAZIONE DELLA ZONA CENSUARIA” è utilizzata per associare la planimetria al file DOCFA con l’indicazione di tutti i dati per proporre il nuovo classamento conseguente. L’unità immobiliare mantiene il subalterno originale, e la variazione è soggetta al pagamento dei tributi catastali.

Se invece l’errore è da imputare all’Ufficio, per la rettifica della zona censuaria si può provvederà mediante presentazione di istanza in carta semplice.

La causale “TRASFORMAZIONE DA POSTO AUTO SCOPERTO O COPERTO IN BOX AUTO CON REALIZZAZIONE DI OPERE MURARIE”. E’ richiesta la variazione per trasformazione da posto auto scoperto a Box Auto, l’unità immobiliare mantiene il subalterno originale in quanto non vi è cambio di destinazione d’uso. Per il posto auto coperto, se il sedime risulta essere già in mappa al Catasto Terreni, non si dovrà provvedere alla presentazione del Tipo Mappale, altrimenti si procederà come sopra. Se invece il posto auto da variare è posto all’interno del fabbricato, non necessita la presentazione del Tipo Mappale.

In generale, la richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • tipo mappale, qualora l’intervento comporti modifica della sagoma planimetrica dell’edificio originario principale o sue pertinenze o conformazione del lotto;

  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della suddivisione in unità immobiliari;

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.

Variazione per passaggio di unità immobiliare a categoria F2 (collabente)

Il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale (Pubblicato nella Gazz. Uff. 24 febbraio 1998, n. 45) ha previsto che, ai soli fini della identificazione, possono formare oggetto di iscrizione nel catasto edilizio urbano, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado.

E’ consentita (quindi non è un obbligo) la denuncia in catasto dei fabbricati inagibili che non possono produrre reddito; la categoria fittizia da attribuire a detti immobili è contraddistinta dalla sigla F2.

Di conseguenza è possibile, attraverso una dichiarazione di variazione anche la retrocessione di un fabbricato, già iscritto in catasto con attribuzione di rendita per le unità immobiliari che lo compongono, nello stato di fabbricato collabente.

Circa l’accertamento dello stato di inagibilità si deve avere riguardo a due possibili stati: temporaneo o permanente.

L’art. 3, comma 55, della Legge n. 662/96, ha modificato l’articolo 8 del D.Lgs. 504/92 che disciplina l’ICI, prevedendo: « L'imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa il contribuente ha facoltà di presentare dichiarazione sostitutiva ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente.».

Ai fini dell’imposta sui redditi, il D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge, con modificazioni, con L. 26 febbraio 1994, n. 133, all’articolo 9, comma 6, ha previsto: « Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni non utilizzate, purché risultino soddisfatte le condizioni previste dal comma 3, lettere a), c), d) ed e). Lo stato di non utilizzo deve essere comprovato da apposita autocertificazione con firma autenticata, attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.».

Con lettera circolare n. C3/951 del 22/10/98 la Direzione centrale del catasto, dei servizi geotopocartografici e della conservazione dei Registri Immobiliari , ha precisato che:

« per gli immobili censiti in catasto e per i quali la particolare condizione di inagibilità o inabitabilità assume un carattere temporaneo. Si ribadisce che l’accertamento di tali condizioni esula dalle competenze degli uffici. Viceversa, qualora lo stato di degrado sia tale da compromettere permanentemente la loro utilizzazione, e quindi il reddito effettivo differisce dalla rendita catastale per oltre il 30% e per un periodo di almeno un triennio (cfr. articolo 35 del DPR 22/12/1986, n. 917), è possibile la variazione in diminuzione della stessa rendita catastale……….. se le effettive condizioni dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi edilizi, o opere di manutenzione straordinaria, si potrà avere anche l’azzeramento della rendita catastale.».

La stessa lettera circolare precisa che nel caso di dichiarazione ex novo di un fabbricato in categoria F2 non è richiesta alcuna « attestazione degli organi comunali sullo stato di conservazione dell’immobile stesso, in quanto tale condizione viene formalmente dichiarata e sottoscritta, sotto la responsabilità, dal tecnico compilatore e dal contribuente interessato.».

La richiesta di accatastamento deve essere corredata:

  • dall’elaborato planimetrico che rimane l’unico documento atto a rappresentare, sia nella prima dichiarazione che in occasione di variazioni, la configurazione di tale particolare porzione immobiliare;

  • una dichiarazione mod. 1 senza planimetria con l’identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per la categoria la sigla F2 (fabbricato collabente);

  • relazione tecnica succinta ma puntuale ed esplicita che descriva la costruzione nello stato in cui si trova a firma del professionista incaricato, sullo stato di inagibilità permanente dell’immobile.

Nella figura seguente è riportato un esempio di dichiarazione di un fabbricato divenuto collabente, già costituito da due unità (sub 2 e 3) e bene comune non censibile (sub 1), trasformato in una sola unità (sub 4) in categoria F2.

[Omissis]


Dichiarazione di una unità afferente senza intestati

In alcuni casi è necessario intervenire su fabbricati già accatastati in parte per dichiarare le porzioni di fabbricato, cosiddette unità afferenti, sfuggite alla dichiarazione originarie ovvero oggetto di successivi interventi edilizi (ad esempio: sopraelevazioni, ampliamenti in pianta del fabbricato per aggiunta di nuove unità, costruzioni interrate, ecc.).

Tali unità possono essere dichiarate in due diversi modi:
  • Con denuncia di Nuovo Accatastamento, se le nuove unità non sono collegate ad altre già presenti in Banca Dati.

  • Con denuncia di Variazione, causale di presentazione “Unità Afferenti”, se la denuncia è collegata ad unità immobiliari già presenti in banca dati, in cui si sopprime l’unità in atti per costituirne delle nuove; l’acquisizione della ditta avviene in automatico da sistema con riferimento agli intestati presenti per l’unità originaria.

Per la dichiarazioni di queste nuove unità, nel caso abbiano comportato un ampliamento in pianta dell’immobile esistente, è necessario predisporre preliminarmente il tipo mappale.

Tale ultimo documento di aggiornamento discende anche dalla necessità di assicurare la disponibilità delle informazioni sulla continuità storica che conduca alla ditta da iscrivere in catasto, in analogia a quanto disposto per le unità comprese in fabbricati interamente nuovi.

Le tipologie più ricorrenti in caso di unità da dichiarare come variazione, quindi senza indicare la ditta sono:
  • Unità edificate su Area Urbana che prevede la soppressione della stessa area e la presentazione del tipo mappale.

  • Unità edificate su Lastrico Solare per le quali non necessita la presentazione del tipo mappale.

Al riguardo, in tema di sopraelevazione, in ossequio a tale continuità, va tenuto conto la disposizione dell’articolo n.1127 C.C. che attribuisce, in particolare, il diritto di "elevare nuovi piani o nuove fabbriche” sopra l'ultimo piano dell’edificio al proprietario dell'ultimo piano, salvo che risulti altrimenti dal titolo, ovvero "a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

In definitiva la continuità storica potrà risultare assicurata o dalla condizione prevista dal primo periodo dell'articolo menzionato, che l'ufficio del catasto sarà in grado di verificare agevolmente, o attraverso un titolo esplicito (acquisita facoltà di sopraelevare o esclusività del lastrico solare).

E' ovvio l'adattamento alla ipotesi di una pregressa iscrizione di lastrico solare ed a quella di una richiesta di iscrizione attuale (che dovrà pertanto essere documentata).

Parallelamente, per il principio dell’accessione previsto dall’articolo 934 C.C. « Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937, e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.», una nuova costruzione od un ampliamento di una esistente deve ritenersi appartenente al titolare di diritti reali sul suolo, salvo l’esistenza di un titolo che dimostri il trasferimento di tale diritto del proprietario del suolo.

Ai fini della continuità storica delle intestazioni catastali l’iscrizione di nuovi soggetti diversi da quelli sopradescritti nella titolarità del fabbricato, costruito sul lastrico solare o terreno di terzi, può essere eseguita, liberamente previa esibizione del titolo, ovvero cointestando i diversi titolari (per l’area e per il fabbricato) ed apposizione di riserva (Ris.1) “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”, in carenza del titolo.

Riguardo il caso di dichiarazione di nuova costruzione dove il “possessore” del fabbricato non coincide con quello del terreno sul quale il fabbricato medesimo insiste (quale risulta dall’intestazione catastale) e non sia presente un titolo legale reso pubblico che legittimi il possesso, la circolare n. 1 del 8/5/09, modificando le precedenti direttive impartite con la nota n. 15232 del 15/2/02 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, prevede che la ditta proprietaria dell'area sia indicata con il codice del titolo “1T proprietà per l’area”, mentre la ditta proprietaria del fabbricato vada indicata con il codice del titolo “1S – proprietà superficiaria. Tale intestazione sarà gravata dalla seguente annotazione di riserva (R1): “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”.

L'operato dell'ufficio viene notificato alla ditta già iscritta a catasto terreni (ovvero proprietaria del lastrico solare), qualora non risultino già apposte sul modello di denuncia le firme di tutti i soggetti ivi intestati, mentre il presentatore denunciante viene reso automaticamente edotto dell'apposizione dell'annotazione attraverso la riconsegna della copia di ricevuta. La riserva iscritta nell’intestazione vale per tutti gli immobili oggetto di nuova dichiarazione e si trasporta anche ai successivi trasferimento ad altra ditta.

Ai fini dell’allestimento del documento da presentare in catasto per la dichiarazione delle unità afferenti, si specifica che la procedura DOCFA, a partire dalla versione 3.0, prevede due modalità a seconda che la dichiarazione comporti l’indicazione della ditta da intestarsi ovvero non che tale precisazione non sia necessaria.

Nel caso attinente l’argomento del presente paragrafo è necessario impostare l’opzione “variazione” che non richiede l’inserimento dei soggetti intestatari delle unità immobiliari derivate, in quanto automaticamente trascinati da quelli aventi diritto sulle unità originarie. 
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