Dichiarazione delle unità immobiliari urbane variate: l'obbligo della dichiarazione

Si ritiene utile, preliminarmente all’illustrazione delle varie tipologie di variazione delle unità immobiliari urbane, in quanto direttamente influenti su alcune di esse, richiamare alcune considerazioni generali sull’obbligo o meno di presentazione della variazione in catasto, a fronte di lievi modifiche dell’immobile, anche alla luce delle recenti disposizioni introdotte dal D.L. n. 78/10, convertito dalla legge n. 122/10. Come già anticipato nel paragrafo precedente in alcuni (limitatissimi) casi di variazione non è necessario presentare la dichiarazione di variazione ed una nuova planimetria in sostituzione di quella esistente.

Oltre i casi di lavori di manutenzione ordinaria o anche straordinaria che hanno comportato la conservazione d... _OMISSIS_ ...tiche originarie dell’unità immobiliare, con la lettera circolare n. 3/3405 del 14 ottobre 1989 della Direzione Generale del catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, fu precisato:

« Come è noto sono in fase di realizzazione alcuni progetti finalizzati al recupero dell'arretrato di accertamento e classamento delle unità immobiliari dichiarate sia con i modd.1N che con quelli lN.

E’ intendimento dell' Amministrazione intervenire con idoneo programma operativo, anche sull' arretrato costituito dalle denunce di variazione. Al riguardo è noto come una consistente parte di dette denunce riguardi variazioni che per la loro specie od entità non hanno rilevanza ai fini del calcolo della consistenza e dall'attribuzione della categoria e c... _OMISSIS_ ...CRLF| In merito si è osservato che gli Uffici accettano ed operano su detto genere di variazioni, con evidente appesantimento degli archivi e dispendi di energie operative a scapito delle operazioni di accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione.

E' pertanto indispensabile, al fine di contenere l'afflusso delle variazioni, escludere la presentazione di quelle non sostanziali. ………………

In particolare per conseguire un idoneo ed uniforme comportamento operativo, si chiarisce che non costituiscono oggetto di denuncie in catasto tutte quelle modifiche interne alla unità immobiliare, comprese nell' art. 26 della legge 47/85.».

Per un opportuno approfondimento, si riporta il... _OMISSIS_ ...o;articolo 26 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive, attualmente confluito tra gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività di cui all’articolo 22 del D.P.R. 6-6-2001 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

« Art. 26 Opere interne Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari,... _OMISSIS_ ...o la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive.

Ai fini dell'applicazione del presente articolo non è considerato aumento delle superfici utili l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne o di parti di esse.

Nei casi di cui al comma precedente, contestualmente all'inizio dei lavori, il proprietario dell'unità immobiliare deve presentare al sindaco …………………&helli... _OMISSIS_ ...

Sulla questione, reca indicazioni più dettagliate la circolare del Ministero dei lavori pubblici del 30 luglio 1985 n.3357/25, che al paragrafo 19 riporta:

« 19. Iscrizione al catasto (art.52) ………. Fermo restando che sono in ogni caso da denunziare le opere di nuova costruzione, nonché quelle comportanti variazioni nel numero delle unità immobiliari per frazionamento o funzione deve precisarsi che non tutte le variazioni debbono essere registrate; ma solo quelle che comportino mutamento dello stato dei beni per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.

E' noto che la consistenza, per le unità abitative, (gruppo A) è indicata in "vani" con dei limiti di sup... _OMISSIS_ ...rminati per ciascuna categoria, e, in alcuni casi, anche per la classe; per le unità del gruppo "B" (alloggi collettivi e simili) la consistenza è indicata in metri quadrati e per le unità del gruppo "C" (attività commerciali e simili) in metri cubi.

E' noto altresì che il classamento viene stabilito in funzione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'unità immobiliare.

Pertanto, alcune variazioni nello stato possono non avere rilevanza ai fini della determinazione della consistenza e dell'assegnazione del classamento.

Ad esempio, le lievi modifiche interne quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modifica il numero dei... _OMISSIS_ ... funzionalità non hanno rilevanza catastale. Diversamente, quando si operi una ridistribuzione degli spazi interni, si doti la unità immobiliare di servizi o infine si modifichi l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.

Deve, infine, farsi presente che sono dichiarabili per l'assunzione nell'archivio catastale non solo i fabbricati abitabili o agibili ma anche quelli in corso di costruzione, quando l'interessato abbia necessità di individuare in modo univoco con un indicatore catastale fabbricati o loro porzioni non ancora ultimati, oggetto di negozi giuridici; od anche quando come nel caso previsto all'art.35, comma 3, lettera d), della legge n.47 del 1985 la dichiarazione al catasto di opere non ancora abitabili o agibili sia prevista ... _OMISSIS_ ... di legge……..».

Per richiamare i professionisti al rispetto di tali indirizzi di adempimenti catastali, rimarcati anche dal Ministero dei Lavori Pubblici, fu emanata la suddetta lettera circolare 14 ottobre 1989 S.T.C., prot. n. 3/3405 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.

Dette direttive, diffuse in un momento di elevati afflussi documentali presso gli uffici catastali, e, per il vero, mai pedissequamente applicate (nel senso che sono stati rari i casi di rifiuto di una variazione catastale proposta dai soggetti interessati per tali motivi), non risultavano più attuali nell’ottica delle nuove collaborazioni prospettate dall’ordinamento giuridico tra catasto e comuni, finalizzate a ... _OMISSIS_ ...erfetto allineamento tra situazione reale dell’immobile, stato risultante in catasto e quello negli archivi edilizi comunali.

Ci si riferisce al cosiddetto Modello Unico per l’Edilizia, previsto decreto legge 10 gennaio 2006, n. 4, recante : “Misure urgenti in materia di organizzazione e funzionamento della pubblica amministrazione, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, all’articolo 34-quinquies dal titolo “...


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