Introduzione alle dichiarazione delle unità immobiliari urbane variate

Per il catasto edilizio urbano la normativa catastale e fiscale (articolo 20 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652 convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249) impone, ai soggetti titolari di diritti reali sulle unità immobiliare già censite che abbiano formato oggetto di mutazione con effetto sulla rendita catastale, di presentare in catasto, entro predefiniti termini, una specifica dichiarazione.

Per l’inottemperanza sono previste sanzioni e l’accertamento d’ufficio con addebito degli oneri e tributi (cfr. specifico documento di approfondimento).

In particolare l’articolo 20 del suddetto R.D.L. prevede altresì: « Le persone e gli enti indicati nell'art. 3 sono obbligati a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi co... _OMISSIS_ ...sistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall'Amministrazione dello Stato, in conformità delle norme di cui all'art. 7.».

La denuncia di variazione ha, quindi, lo scopo di introdurre negli atti del catasto edilizio urbano le mutazioni nello stato dell'unità immobiliare urbana derivanti da:
diversa distribuzione degli spazi interni, modifiche interne;
frazionamento o divisione;
fusione;
ampliamento (in pianta o sopraelevazione);
variazione di destinazione,
demolizione totale o parziale;
variazione nella qualità, nel reddito;
v... _OMISSIS_ ...il medesimo intervento edilizio (frazionamento e fusione; frazionamento, fusione e cambio di destinazione; ecc.).

La denuncia di variazione comporta, di norma, la sostituzione della planimetria e dell’elaborato planimetrico delle unità immobiliari già depositate in catasto.

Inoltre la denuncia di variazione può essere utilizzata anche ai fini della dichiarazione di unità di nuova costruzione afferenti un fabbricato già denunciato e che subisce variazione nelle unità immobiliari preesistenti (cfr. documento di approfondimento specifico per le unità afferenti).

La compilazione della dichiarazione di variazione, prima dell’introduzione della procedura informatica DOCFA, si effettuava, attraverso la compilazione di specifici modelli ca... _OMISSIS_ ...rsquo;illustrazione delle modalità di dichiarazione delle nuove costruzioni.

Prima dell’adozione del mod. D1, la dichiarazione era presentata su uno specifico stampato cartaceo (mod. 44) con allegata la residua documentazione: planimetria e altri modelli.

La dichiarazione, richiedendo la redazione di elaborati di natura tecnica, non può essere predisposta direttamente dai titolari di diritti reali sugli immobili, ma questi debbono ricorrere all’ausilio di un tecnico di fiducia, libero professionista abilitato alla predisposizione di atti di aggiornamento del catasto edilizio urbano.

In particolare, già l’articolo 7 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249 dispone: « Oltre all... _OMISSIS_ ...eto del Ministro delle finanze, una planimetria di detti immobili in scala non inferiore a 1: 200, dalla quale si rilevi anche la ubicazione di ciascuna unità immobiliare rispetto alle proprietà confinanti e alle strade pubbliche e private……………..».

Inoltre, per le variazioni di unità immobiliari già censite comportanti un ampliamento planimetrico della sagoma dell’edificio, è necessario presentare preventivamente un tipo mappale per l’aggiornamento della mappa. Anche questo ultimo deve essere redatto da un tecnico di fiducia della parte dichiarante, libero professionista abilitato alla predisposizione di atti di aggiornamento del catasto dei terreni.

La dichiarazione è sottoscritta dai soggetti obbligati al... _OMISSIS_ ....

A partire dal 1/1/1997, la dichiarazione in catasto delle nuove costruzioni e delle variazioni delle unità immobiliari urbane già censite è presentata attraverso uno specifico documento prodotto con la procedura informatica DOCFA.

Anche per la registrazione di un documento DOCFA, relativo a variazioni è dovuto un tributo speciale, pari ad € 50,00 (cfr. tabella approvata con D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni con la legge 24 novembre 2006, n. 286) per ogni unità immobiliare derivata (costituita o variata).

Gli adempimenti a carico del libero professionista per la presentazione in catasto della dichiarazione – prima dell’introduzione della Procedura DOCFA – erano limitati al rilievo planimetrico... _OMISSIS_ ...porre anche una rendita per ciascuna unità immobiliare.

La procedura DOCFA, anche per le variazioni, fornisce una rendita automatica, determinata da uno specifico algoritmo, in relazione alla destinazione d’uso dichiarata e alla categoria e classe eventualmente già attribuite nel fabbricato per unità immobiliari similari.

Per l’individuazione della categoria e della rendita proposta da attribuire alle unità immobiliari si rinvia ai precedenti paragrafi di natura generale e quelli concernenti la dichiarazione delle nuove costruzioni.

Nel rispetto del principio di ordinarietà già più volte descritto, che regola l’accertamento catastale, anche per quanto concerne la destinazione d’uso, il classamento dell’unità immobil... _OMISSIS_ ...l possessore destina l’unità immobiliare, ma in rapporto alla destinazione d’uso cui, in relazione alla tipologia costruttiva ed ubicazione, la maggior parte dei possessori la destinerebbero.

Per cui, secondo la normativa catastale, una variazione di destinazione d’uso a seguito di scelta soggettiva da parte del possessore e non collegabile a fatti oggettivi quali realizzazioni di opere, che ne abbiano mutata la tipologia costruttiva, o ad intervenuti divieti di usi (ad esempio per disposizioni urbanistiche o per impossibilità del rispetto di norme di prevenzione incendi, sicurezza, igienicità, ecc.), che non rendono più possibile l’uso originario, non sarebbe soggetta a denuncia.

E’ il caso di trasformazione di un negozio in maga... _OMISSIS_ ...ue ininfluenti sulla tipologia originaria, mentre tutte le altre unità similari in zona o nello stesso edificio continuano a mantenere l’originaria destinazione.

Per il classamento di una unità oggetto di variazione è importante avere la totale conoscenza del classamento attribuito a tutte le unità presenti nel fabbricato.

Torna utile l’estratto dell’elenco dei subalterni per fabbricato .

Ciò premesso e considerato, in caso di variazioni di unità immobiliari già censite, va considerato preliminarmente che ad esse risultano già attribuite una categoria e classe che molto spesso possono essere confermate (semplificando il classamento), a meno che la variazione non sia consistita nella radicale ristrutturazione o, anche più sempli... _OMISSIS_ ...ne in catasto della variazione non è dovuta. [1]

In genere nelle variazioni di unità immobiliari destinate ad abitazioni, a meno che non si proceda ad una totale ristrutturazione dell’intero edificio tale da modificare sostanzialmente la tipologia edilizia originaria, la categoria catastale viene, di norma. conservata.

I casi più comuni ed inequivocabili in cui nelle abitazioni la ristrutturazione comporta il cambio di categoria risultano i seguenti:

con rendita in aumento quando ad esempio l’unità immobiliare censita in categoria A/5 “ultra popolare”, la cui caratteristica principale si individua nell’assenza di un servizio igienico esclusivo o nella presenza di un servizio igienico in comune ad altre u.i., quando ... _OMISSIS_ ... diminuzione ad esempio quando l’unità immobiliare censita in A/7 o A/8 che, in seguito a ristrutturazione (ad es. frazionamento), comporti la costituzione di più unità immobiliari che facciano perdere l’originaria tipologia edilizia del villino o della villa.

In sintesi, anche per la dichiarazione delle variazioni di unità immobiliari, ai fini della determinazione della rendita proposta si rendono necessarie operazioni similari a quelle per l’accertamento delle nuove costruzioni e precisamente:

Esecuzione di una analisi delle caratteristiche del fabbricato e del quartiere nel quale esso è ubicato.
Conduzione di indagini sopralluogo atte ad accertare costruzioni aventi caratteristiche similari, ubicate nello stesso quar... _OMISSIS_ ...er acquisire i dati di classamento delle unità immobiliari similari scelte a confronto dovendo queste, in linea di massima, essere state classate con riferimento alle unità tipo. Si fa presente che può essere estratto dalla banca informativa l’elenco dei subalterni presenti nel fabbricato con i relativi dati di censimento.
Accertamento dell’ordinaria destinazione d’uso conferita dalla maggioranza del possessori ad immobili similari.
Scelta della categoria e classe alla unità immobiliare in esame.
Calcolo della consistenza secondo i criteri ricordati al paragrafo 1.3 e seguenti.
Calcolo della rendita catastale ottenuta moltiplicando la tariffa della rispettiva categoria e classe per la consistenza. |... _OMISSIS_ ...azione si è sempre posto il problema della necessità o meno di una loro nuova identificazione.

Nel tempo si sono susseguite diverse e contraddittorie indicazioni ma la documentazione di prassi che ha fornito le regole più complete sono state la Circolare n. 2/84 ed ora la Circolare n. 83/E/T del 9 aprile 1999 (§ 5). Quest’ultima Circolare fissa univocamente i criteri e quindi riprende con le opportune modifiche la Circolare n. 2/84.

Si riprende il § 5 della richiamata Circolare 83/99.

« 5. Modifiche delle modalità di attribuzione dei subalterni.

Al fine di rendere più agevole la lettura delle banche dati del catasto, si ritiene opportuno emanare nuove regole operative che semplifichino le modalità di attribuz... _OMISSIS_ ...ttribuzione di un nuovo subalterno quando si riscontra:

a) la modifica del perimetro dell'unità immobiliare;

b) la variazione della destinazione d'uso avente rilevanza catastale.

Pertanto le disposizioni già in vigore sono da ritenersi variate come segue:

1) alle parole “Le variazioni del primo tipo non danno luogo all'attribuzione di nuovi subalterni” presenti nel terzo capoverso del paragrafo II.1, della circolare 20 gennaio 1984, n. 2. prot. 3/166 sono aggiunte le seguenti,” con l’eccezione del cambio di destinazione d'uso”.

2) sono soppresse le parole “il cambio destinazione” presenti nel paragrafo II.2.6 della citata circolare 20 gennaio 1984;

3) il terzo... _OMISSIS_ ...vede nei casi di ampliamento o demolizione parziale dell'u.i. l’attribuzione di un nuovo subalterno, unitamente alla presentazione del Mod. D1, se viene modificata la pianta del fabbricato.».

Si rammenta pertanto che i casi, in cui è consentito riutilizzare il medesimo subalterno e associare allo stesso la lettera "V" di variazione nell’uso delle procedure informatiche per l'accatastamento di immobili, sono stati individuati negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro conservativo, integrazioni impiantistiche di notevole rilevanza, che incidono nella determinazione della rendita secondo le regole dell'estimo catastale.