1. Compendio immobiliare
Alcune fattispecie particolari hanno messo a dura prova dottrina e giurisprudenza sulla stessa applicabilità dell’espropriazione parziale, e sulle modalità di calcolo del deprezzamento della parte residua.
Una di quelle che ha arrecato maggiore travaglio è sicuramente l’ipotesi dell’area giardino funzionale ad un edificio (legittimamente edificato), ovvero più in generale di un terreno latistante o contiguo ad un fabbricato, espropriato in tutto o in parte. Si è detto che gli esproprianti hanno tentato più volte al riguardo, di muovere dalla categoria delle pertinenze e dal regime loro attribuito dall’art. 818, 1° comma cod. civ. per pervenire alla conclusione che le aree in questione devono riteners... _OMISSIS_ ...la dell’immobile che su di essa è realizzato, con conseguente indennità riferita al solo edificio unitariamente considerato ai sensi dell’art. 38 T.U.
Ma si è visto che la risposta è stata costantemente sfavorevole a tale costruzione antitetica alla stessa concezione del codice civile, per cui le pertinenze, ancorché funzionalmente collegate con la cosa principale, conservano la propria individualità fisica e giuridica, per cui è stata esclusa l’adozione di un criterio indennitario unico, fondato sulla natura e sul valore della cosa principale, e si è invece applicata la disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono; con il risultato che le stesse sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome p... _OMISSIS_ ... un altro momento di crisi con l’introduzione dei criteri riduttivi, comportanti che, se l’area giardino aveva destinazione edificatoria doveva indennizzarsi con il criterio della semisomma di cui all’art. 5-bis legge 359/1992, mentre se era inedificabile, con il parametro dei VAM: a differenza dell’edificio cui accedeva cui era stato invece conservato il valore venale pieno.
Da qui alcune decisioni giudiziali (cfr. per es. Cassaz. 22108/2010) pervenute all’assai discutibile risultato che il criterio differenziale di cui all’art. 40 legge 2359 fosse nella fattispecie inapplicabile per l’impossibilità di considerare i due cespiti in modo unitario, stante la loro diversità di funzione economica e di natura.
Le declarat... _OMISSIS_ ...o, inducendo la giurisprudenza di legittimità a riaffermare il principio che questo meccanismo di stima, inquadrandosi nel sistema della legge che commisura l’indennità di espropriazione al giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita (art. 39 e 40 legge 2359/1865), è espressione di un criterio di generale efficacia, e quindi si applica a qualunque tipologia di espropriazioni, ivi comprese quelle di aree attigue ad edifici (Cass. 9686/1995; 2133/1992), tanto se edificabili, quanto se inedificabili (Cass. 2728/2000; 13887/1999), e quale che ne sia il metodo di stima dell’indennizzo per esse previsto (cap. 2); richiedendo la norma sostanzialmente recepita dall’art. 33 T.U., anche per questa tipologia di aree, pertinenziali, ... _OMISSIS_ ...squo;unitaria destinazione economica; e che inoltre il distacco (o lo smembramento) implichi per il proprietario un pregiudizio diverso da quello ristorabile mediante l’indennizzo calcolato con riferimento soltanto alla porzione espropriata, per effetto della compromissione o comunque dell’alterazione delle possibilità di utilizzazione della restante porzione e del connesso deprezzamento di essa.
È poi, evidente che in caso di assenza di detti presupposti – e quindi di mera contiguità o vicinanza tra fabbricato e terreno – ove entrambi vengano espropriati, si è in presenza di due distinti ed autonomi procedimenti ablativi, ciascuno dei quali soggetto alle regole sue proprie, ivi comprese quelle di determinazione dell’indennità; che per l’... _OMISSIS_ ...P|
Conclusivamente, in caso di compendi immobiliari costituiti da terreni e fabbricati interessati da espropriazioni per p.u. possono verificarsi le seguenti, distinte fattispecie: se l’espropriazione è parziale (per la presenza dei relativi presupposti), fermo rimanendo il principio che il valore di ciascun bene si determina in base ai parametri propri della sua categoria (edificato, edificabile, inedificabile), quali che siano la nuova situazione determinatasi ed i pregiudizi materiali e giuridici arrecati dall’espropriazione al precedente contesto, trova applicazione l’art. 33 T.U. che indennizza anche la diminuzione di valore del terreno residuo con uno dei criteri consentiti dalla norma (calcolo della diminuzione di valore di detta porzione, delle perdite, d... _OMISSIS_ ...i essa (quale somma di quello del fabbricato e dei terreni annessi secondo le relative destinazioni legali), ed il minor valore attribuito dal mercato immobiliare a quanto rimane dopo l’intervento ablatorio: il quale fornisce, per differenza, l’esatta misura dell’intero depauperamento arrecato all’espropriato.
Ove invece nessun rapporto sussista tra terreni ed edifici, se non quello fisico di vicinanza, prossimità o contiguità, non sono invocabili né il menzionato art. 33, né ipotetici deprezzamenti di questo o quel cespite immobiliare; la cui eventuale espropriazione conserva la propria autonomia rispetto agli altri beni ed è indennizzabile in base ai criteri legali della categoria cui il bene appartiene.
Detto quadro va completato c... _OMISSIS_ ...nalizzanti ora per gli enti esproprianti, ora per i proprietari espropriati.
Al riguardo, indiscusso punto di partenza è il primato dell’edificabilità legale, da sola sufficiente soprattutto dopo le note decisioni 172 e 173/2001 delle Sezioni Unite ed ora per la normativa del T.U., ad attribuire destinazione edificabile ad un terreno ubicato in una delle zone A–D di cui al d.m. 1444/1968, senza necessità di ulteriori accertamenti e verifiche: a cominciare dalla emanazione dei necessari strumenti attuativi, particolareggiati o di lottizzazione, la cui mancanza (o tardiva adozione) non può escludere, di per sé, la qualifica impressa dallo strumento urbanistico generale.
E tuttavia dottrina e giurisprudenza hanno sistematicamente ricordato il precet... _OMISSIS_ ...quo;edilizia urbana nei suoi molteplici aspetti», ha attribuito proprio agli strumenti urbanistici il potere–dovere non solo di ripartire il territorio comunale in zone con la precisazione delle relative destinazioni, ma anche di «determinare i caratteri da osservare in ciascuna zona, come densità, modalità delle costruzioni, distacchi, intensità estensiva e volumetrica, e simili». Da qui la regola più volte ripetuta dalla giurisprudenza di legittimità che la formula “possibilità legali ed effettive di edificazione” deve essere completata dalla presenza anche del secondo termine – l’edificabilità effettiva – che perciò ha la funzione di integrare il primo, e, seppure non può incidere sulla ricognizione legale dell’area, ben può ri... _OMISSIS_ ...(Cass. 16710/2003; 1739/2003; 9207/1999): come avviene quando le stesse siano precluse dall’insufficiente dimensione dell’area, dall’esaurimento per le costruzioni realizzate, degli indici di fabbricabilità della zona, dalla distanza da opere pubbliche limitrofe, ovvero da costruzioni su fondi vicini, nonché più in generale dalle disposizioni urbanistiche ricordate dalla Corte Costituzionale «riguardanti altezze cubature, superfici coperte, distanze, zone di rispetto, indici di fabbricabilità, limiti e rapporti per zone omogenee e simili».
Pertanto, ove l’ablazione parziale riduca l’edificabilità dell’area residua (per es. per avere impegnato parte della volumetria a questa spettante), o l’escluda del tutto facendo diven... _OMISSIS_ ...del 1865, ovvero taluna di quelle equipollenti, consentono proprio di individuare ed indennizzare tale differenza di valore tra l’intero terreno antecedente all’espropriazione (pienamente edificabile) e quello ridotto della porzione residua per avere perduto in tutto in parte il quantum di edificabilità effettiva posseduto in precedenza, o addirittura, per essere divenuto inedificabile.
2. Occupazione temporanea
Altro problema riguarda l’influenza dell’indennità di esproprio liquidata ex art. 33 T.U. su quella spettante per l’occupazione temporanea dell’immobile tutte le volte in cui l’espropriante vi abbia fatto ricorso: posto che né l’art. 72 legge Pisanelli, né l’art. 20 legge 865/1971, né infine ... _OMISSIS_ ... tale ragione l’indirizzo giurisprudenziale prevalente aveva in passato interpretato la normativa in senso restrittivo, ed indipendente dalla eventuale futura espropriazione: perciò in base al criterio unico ed unitario predisposto da ciascuna di queste disposizioni, che non tiene in alcun conto il pregiudizio arrecato alla parte residua e non ne collega affatto il meccanismo di calcolo dell’indennità a quello di volta in volta applicato per l’espropriazione dell’immobile (che peraltro poteva pure mancare, o essere sostituita da cessioni, occupazioni acquisitive ecc. ).
Ma motivi di coerenza del sistema nonché di giustizia sostanziale hanno indotto le Sezioni Unite (sent. 10502/2012 e 24303/2010) a privilegiare l’orientamento opposto, e ad enun... _OMISSIS_ ...te percentuale all’indennità di espropriazione dovuta, quali che ne siano le componenti ed i criteri di calcolo.
Tale necessario collegamento ritenuto sempre più ineludibile anche durante la vigenza dei criteri riduttivi era stato evidenziato già dalle stesse Sezioni Unite nella nota sentenza 493/1998 che per le aree edificabili, cui più non poteva applicarsi il menzionato art. 20 legge del 1971, ne avevano fissato la misura in una percentuale – legittimamente riferibile al saggio degli interessi legali – dell’indennità di espropriazione sul presupposto dell’omogeneità funzionale e procedimentale dei due indennizzi e sulla conseguente necessità che gli stessi, rivolti a compensare un pregiudizio derivante dalla medesima vicenda, dovessero esser... _OMISSIS_ ...one di un’area, è dovuta al proprietario una indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area», togliendo concreta rilevanza all’omesso riferimento da parte di ciascuna delle disposizioni avanti indicate all’espropriazione parziale.
Per cui oggi più non si dubita che in tal caso, l’indennità di occupazione temporanea legittima, preordinata all’esproprio, quale che sia la destinazione dell’area, vada calcolata sull’intera indennità di espropriazione effettiva o virtuale, perciò tenendo conto anche del decremento di valore subito dalla parte dell’immobile rimasta in proprietà dell’espropriato; e vige la regola, che, una volta accertata l’unità funziona... _OMISSIS_ ...occupazione temporanea (legittima) in misura percentuale rispetto alle somme astrattamente dovute a titolo di indennità di espropriazione, ivi comprese quelle imputabili al deprezzamento subito dalle porzioni residue dell’immobile rimaste nella giuridica disponibilità del proprietario, pur se non siano divenute di fatto inutilizzabili a causa della realizzazione dell’opera pubblica.
In alternativa all’ipotesi dell’occupazione d’urgenza, reintrodotta dall’art. 22-bis, il T.U. conosce altre due fattispecie, tra di esse similari, di occupazione temporanea che nei progetti degli autori della legge come formulata in origine, avrebbero dovuto costituire la regola: la prima, prevista dall’art. 20, comma 6° ricorre quando il proprietari... _OMISSIS_ ...ccia richiesta, l’immissione nel fondo.
In tal caso, infatti dalla data dell’immissione in possesso – che può essere altresì eseguita coattivamente alla presenza di due testimoni nell’ipotesi di opposizione del proprietario – l’espropriando ha diritto agli interessi nella misura del tasso legale sulla indennità, sino al momento del pagamento dell’eventuale acconto dell’80% accordato dalla norma e del saldo: perciò costituenti una vera e propria indennità di occupazione temporanea di cui il T.U. ha fissato la data iniziale, quella finale ed il criterio di calcolo. La seconda fattispecie è prevista dal successivo art. 22 nei casi di urgenza che non permettono il ricorso al procedimento ordinario dell’art. 20, ma con... _OMISSIS_ ...proprio.
Qualora, infatti, siano trascorsi 60 giorni dalla relativa comunicazione al proprietario e dall’invio della documentazione di quest’ultimo comprovante la piena e libera disponibilità del bene senza che sia corrisposto l’indennizzo, l’autorità espropriante è tenuta al pagamento degli interessi nella misura del tasso legale su di esso.
Nel caso suddetto è evidente che ove sia stato già adottato ed eseguito il decreto ablativo ai sensi del successivo art. 24, gli interessi in questione non hanno più la funzione di rappresentare l’indennità di occupazione, essendo stato il fondo già acquisito in proprietà dall’espropriante, ma mantengono quella corrispettiva loro propria di compensare la mancata percezione del credito... _OMISSIS_ ...stituto dell’occupazione temporanea del fondo ancora appartenente al proprietario il cui titolo è costituito dal consenso di quest’ultimo (che ha già condiviso la determinazione provvisoria dell’indennità), ovvero dal verbale di immissione redatto alla presenza di due testimoni, ove detto proprietario si sia opposto all’apprensione dell’immobile.
In entrambi i casi l’occupazione che ne segue risulta in tutto e per tutto identica a quella che si realizza a seguito del decreto di occupazione d’urgenza di cui al successivo art. 22-bis, in quanto identici sono lo spossessamento del fondo, il suo mancato godimento da parte del proprietario, nonché i pregiudizi sofferti e più in generale la compressione del diritto dominicale; e perfino l... _OMISSIS_ ...o arbitraria la macroscopica ingiustificata disparità di trattamento cui le due norme hanno dato luogo, laddove l’art. 22-bis dispone che l’ammontare dell’indennità di occupazione debba essere determinato ai sensi dell’art. 50, nella misura dell’8, 33% annuo su quella di espropriazione; mentre il 6° comma dell’art. 20 lo stabilisce nella misura del tasso legale che oggi è addirittura inferiore all’1% annuo.
È allora conseguente che l’espropriando non abbia più interesse a condividere l’indennizzo ed a permettere alla controparte la presa di possesso del fondo, piuttosto che ad attendere l’emissione del decreto di occupazione che gli consente un compenso ben più elevato; e che per tale incomprensibile discrimina... _OMISSIS_ ...a avevano ravvisato una delle più notevoli categorie dei c.d. contratti ad oggetto pubblico: attribuendo peraltro all’istituto una disciplina in tutto e per tutto (durata, proroga, indennità ecc.) equipollente all’occupazione temporanea d’u...