Funzione e presupposti del diritto a conseguire l'indennizzo per l'esproprio parziale di un bene

1. In genere

Indennizzo di cui dell’art. 40 legge 2359 (ora 33 T.U.) non significa superamento dei limiti interni dell’espropriazione, né della situazione fattuale e giuridica della porzione residua; ed il suo carattere generale non consente affatto di formulare una sorta di automatismo quasi che esso sia dovuto sempre e comunque per il solo fatto che l’ablazione dell’immobile privato non sia totale, ma interessi un’estensione limitata del fondo, perciò suddividendolo in due o più parti, posto che tale condizione è sicuramente necessaria e pregiudiziale, ma non da sola sufficiente per l’insorgenza del diritto del proprietario a conseguirlo: altresì subordinato, come anticipa la stessa rubrica dell’art. 33 (“Espropriazione parziale di un bene unitario”), ad ulteriori presupposti che la giurisprudenza ha tratto dalla norma, rivolta non già ad attribuire un illogico beneficio proprio ai propr... _OMISSIS_ ...o subito una perdita meno consistente rispetto a quella conseguente all’espropriazione dell’intero bene, ma come si è detto, a “compensare” un pregiudizio economico ulteriore rispetto a quello riparato con l’indennizzo espropriativo inerente all’area stessa, per avere riconosciuto il carattere non “neutro” dell’espropriazione sulla residua proprietà dell’espropriato.

Quale quello che si produce in ragione, della diversa consistenza o della diversa conformazione assunta dal fondo, o comunque dell’alterazione delle possibilità – giuridiche o materiali – di utilizzazione della restante porzione e del connesso deprezzamento di essa per effetto della separazione: come esemplificativamente nella fattispecie in cui la parte residua collegata ad azienda commerciale, per effetto dell’espropriazione veda particolarmente ridotta (se non eliminata) l’area destinata ad uno o più s... _OMISSIS_ ...denza facenti capo a quest’ultima ed indispensabili per lo svolgimento della propria attività.

O infine nell’ipotesi estrema, seppure assai frequente, in cui il terreno residuo si riduca ad un mero relitto assolutamente inutilizzabile, per le sue dimensioni o perché rimasto privo di qualsiasi accesso.
Per converso, se viene espropriata parzialmente un’area edificatoria, avente un determinato prezzo commerciale, ove quella residua quale che ne sia l’estensione conservi la medesima destinazione ed il medesimo valore, non sussistendo la diminuzione di questo postulata dal 1° comma dell’art. 33, l’indennità malgrado il frazionamento del fondo, è calcolata in base al solo valore venale di quello espropriato, per l’assenza di qualsiasi ulteriore pregiudizio a quello residuo.

L’indagine sul rigoroso nesso di causalità tra la preesistenza di un bene “unitario” e la diminuzione di... _OMISSIS_ ...a dall’espropriazione alla parte di fondo rimasta al proprietario è da decenni completata ad opera della migliore dottrina e della giurisprudenza attraverso l’accertamento di due necessari presupposti: l’uno soggettivo e del tutto pacifico, costituito dall’appartenenza del complesso immobiliare ad un unico soggetto, perciò a nulla rilevando che gli immobili siano catastalmente iscritti “su particelle autonome”, seppure intestate al medesimo proprietario; né accorpamenti di fatto tra fondi attuati dai rispettivi titolari, così come contratti e convenzioni che agli stessi assegnino una destinazione o utilizzazione unica e che possono valere ad altre finalità, quali il raggiungimento di una estensione minima sufficiente a conseguire l’edificabilità di fatto prevista dagli strumenti attuativi.

Pertanto, la circostanza che il fondo (impropriamente considerato) residuo appartenga ad un soggetto diverso da quello ... _OMISSIS_ ...o;ablazione è sufficiente a porre fuori gioco l’applicazione dell’art. 33 ed a precludere qualsiasi altro accertamento degli eventuali pregiudizi da quest’ultimo lamentati (salvo rimanendo il suo diritto ad avvalersi dell’art. 44 ove ne ricorrano i presupposti: cap. 14); così come del resto avviene nell’ipotesi in cui l’espropriato abbia alienato a terzi, antecedentemente al provvedimento ablatorio, la parte del fondo non colpita dal medesimo, poiché in tal caso si configura un’espropriazione totale della porzione che ha continuato ad appartenergli (Cassaz. fin dalle lontane decisioni 3095/1973, e 5177/1977, nonché 4047/1975).

Il presupposto oggettivo, invece, è individuato in quasi tutte le decisioni di merito e di legittimità che hanno trattato l’argomento nel duplice accertamento, demandato al giudice del merito, che la parte residua del fondo sia intimamente collegata con quella espropriata d... _OMISSIS_ ...rumentale ed obbiettivo – tale, cioè, da conferire all’intero immobile unità economica e funzionale (per ubicazione e destinazione) – e che il distacco di parte di esso influisca oggettivamente (con esclusione, dunque, di ogni valutazione soggettiva) in modo negativo sulla precedente destinazione legale ed economica della parte residua: la funzione originaria di questa rendendo irrealizzabile ed apportandovi comunque una “diminuzione di valore” (1° comma).

In altri termini, occorre che la vicenda ablativa investa parte di un complesso immobiliare caratterizzato da una destinazione economica unitaria e da un nesso di funzionalità tra ciò che è stato oggetto del provvedimento ablativo e ciò che ha continuato ad appartenere al proprietario espropriato, cosicché l’indennizzo riconosciutogli non possa riferirsi soltanto alla porzione espropriata, ma riguardi anche la compromissione o l’alterazione delle possibilità... _OMISSIS_ ...ne della restante porzione del bene rimasta nella sua disponibilità; con la conseguenza che quest’ultima componente, costituita dall’impoverimento di tutto o parte del fondo, inteso come complessiva entità economica, non opera in modo indistinto ed automatico, potendo essere attribuita solo quando sia dimostrata l’attualità del deprezzamento e comunque ne sia documentato il verificarsi in connessione alla natura del terreno o all’oggettiva incidenza causale dell’esproprio (o della servitù coattiva).

Pertanto, ove dette condizioni sussistano – e vengano, cioè rigorosamente comprovate sia la preesistenza di un rapporto di unità funzionale fra la parte ablata e quelle residue, sia la negativa influenza del distacco della prima sulle porzioni suddette, per effetto dello smembramento dell’originario compendio unitario e della conseguente impossibilità di realizzarne la funzione pregressa – nessun ulteriore ostaco... _OMISSIS_ ...rapposto dall’amministrazione espropriante o dal giudice alla determinazione dell’indennizzo secondo i parametri dell’art. 33, a nulla rilevando la ricorrenza di situazioni particolari: quali esemplificativamente la circostanza che le parti rimaste al soggetto espropriato non abbiano ricevuto alcuna dichiarazione di p.u. ovvero la preponderanza della loro consistenza dopo la procedura espropriativa, ovvero la destinazione “legale” diversa del fondo residuo rispetto a quello ablato, che al più possono incidere nella scelta dei parametri di quantificazione del nocumento e ridurne l’entità, ma non escluderne la sussistenza.

Naturalmente l’applicazione della norma va coordinata con l’intero sistema delle espropriazioni per p.u. nel cui ambito opera, e quindi in particolar modo con la precedente disposizione dell’art. 32, nonché con quelle successive degli art. 37, 38 e 40; per cui il vincolo “strumen... _OMISSIS_ ...dquo; tra le pregresse aree del fondo unitario prescinde completamente dall’utilizzazione di fatto che vi aveva impresso il proprietario e va determinato unicamente in base al valore di mercato del bene espropriato, quale gli deriva dalle sue caratteristiche naturali, economiche e giuridiche, e soprattutto dal criterio previsto dalla legge per apprezzarle (Cass. 27801/2005): in una parola in base alla sua destinazione legale quale stabilita dagli strumenti urbanistici e/o, con maggiore completezza dalle disposizioni contenute nell’art. 37, 4° comma del T.U. Con il risultato che, se l’intero immobile è ubicato in zona edificatoria, è solo in relazione a questa destinazione che deve essere compiuta la valutazione dell’area residua e non al pregiudizio economico che il proprietario possa risentire alle sue eventuali aziende agricole, ovvero a precedenti attività commerciali o industriali esercitate su quel fondo; così come se que... _OMISSIS_ ...a destinazione non edificatoria è in base alle relative utilizzazioni consentite e non alla stregua di destinazioni legali diverse che deve esserne determinata la riduzione di valore, come del resto avverte espressamente l’ultima proposizione dell’art. 40, 1° comma T.U. vietando al c. t. ed al giudice di «valutare la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola».

Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha più volte avvertito che la destinazione legale in questione opera come doppio limite interno per la quantificazione dell’indennizzo anche agli effetti dell’art. 33, nel senso che la stessa non permette anzitutto di prendere in considerazione (art. 40, cit. ) utilizzazioni estranee a quelle legalmente autorizzate dalla stessa, né criteri di determinazione diversi (edificabilità di fatto, comparto, utilizzazioni in atto ecc. ) dalla “ricognizione legale” imposta dall’a... _OMISSIS_ ...altro verso, che il pregiudizio da ristorare è condizionato anche dalla relativa normativa (soprattutto degli strumenti urbanistici attuativi), che in nessun caso può essere superata o ignorata per ipotizzare costi o mancati guadagni più elevati: così se la destinazione zonale è ad edilizia residenziale pubblica non è possibile prospettare per determinare l’indennizzo presunte occasioni perdute di costruzione di villette, garage, centri commerciali ecc. e valutarne il valore, potendo e dovendo essere apprezzata unicamente la mancata realizzazione di quei progetti o di quei manufatti, che sarebbe stata autorizzata da detta specifica destinazione e dalle sue disposizioni attuative, nonché il solo indice della densità territoriale della zona dalle stesse ivi individuato (e non quello, al riguardo arbitrariamente creato dal c.t.u., quasi sempre mediando, attraverso scelte soggettive, indici di zone limitrofe o vicine).

2. Fattispecie applic... _OMISSIS_ ...STAP| Nella casistica giudiziaria dell’espropriazione parziale, un posto di primo piano è occupato dalla fattispecie in cui un complesso immobiliare appartenente ad un unico soggetto contenga edifici (e comunque manufatti) con area circostante o latistante a servizio e comunque strumentale rispetto ai fabbricati, che venga espropriata in tutto o in parte (in tale ultimo caso rileva, dunque, il rapporto tra terreno espropriato e fabbricato al cui servizio il primo sia posto per impressavi destinazione, e non il rapporto tra area ablata ed il più ampio lotto, omogeneo nella destinazione urbanistica, di cui la prima faceva parte); ed in cui risulti accertata la sussistenza dei presupposti di cui al paragrafo precedente.

Al riguardo va anzitutto esclusa la possibilità di determinare l’indennità adottando un criterio unico, fondato sopra la natura ed il valore della cosa principale (gli edifici), opportunamente aumentato, poiché il terreno adiacent... _OMISSIS_ ...e considerato area di sedime, che costituendo parte integrante del fabbricato dal relativo valore non è scindibile né autonomamente apprezzabile; e neppure “pertinenza urbanistica” di quest’ultimo, dato che in essa rientrano le sole opere di modesta entità, accessorie rispetto a quella principale, come i piccoli manufatti di servizio, tali che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica e che siano sforniti di autonomo valore di mercato non incidendo sul “carico urbanistico” mediante la creazione di un “nuovo volume”. Al contrario dette aree per la loro collocazione sistematica, vanno individuate ai fini indennitari in quelle che, funzionalmente collegate, restano a servizio ed ornamento della cosa principale di cui non costituiscono parte integrante ed elemento indispensabile all’esistenza, continuando invece a godere di una propria individualità fisica e giuridica, secondo la previsione dell’art.... _OMISSIS_ ... tant’è che per la loro autonoma individualità sussiste integra la possibilità per l’unico proprietario di poter disporre fisicamente e giuridicamente del bene pertinenziale, attraverso separati atti giuridici, senza che venga in considerazione il trattamento urbanistico riservato al bene principale e la necessità di una sua condivisione da parte di quello pertinenziale, perché poi di quest’ultimo possa dirsi la natura accessoria.

D’altra parte, dottrina e giurisprudenza sono fermissime nel ...