Il criterio indennitario del prezzo del bene in comune commercio

I VANTAGGI PER LE PARTI.

L’indennità di esproprio equivalente al valore del bene in comune commercio ha sempre offerto una serie di garanzie e di vantaggi sia all’espropriante che all’espropriato, coniugandone gli opposti interessi: anzitutto perché individua il più probabile valore di un mercato ben identificato, di riferimento dell’immobile che è per lo più quello della zona in cui lo stesso è ubicato, e valuta necessariamente la somma dei valori di tutti i suoi componenti, perciò considerandoli in senso soltanto oggettivo e stabile, riferito alla concreta consistenza e destinazione di ciascuno, nonché deprivato dall’influenza di elementi eventualmente afferenti a condizionamenti temporanei o a circostanze momentanee, estempora... _OMISSIS_ ...ari. Quindi, perché resta estraneo alla valutazione, qualunque fattore soggettivo e legato alle intenzioni del proprietario -a maggior ragione il suo valore di affezione- nonché i costi sopportati per realizzarlo, contenuti o eccessivi che siano. Infine perché non può ritenersi esclusivo ed inderogabile il riferimento della norma alla “compravendita”, da sempre interpretato dalla giurisprudenza in senso lato, come qualunque mercato di scambio, che comprende necessariamente e principalmente quello delle compravendite, ma (soprattutto ove queste manchino o non siano per accertate ragioni, rappresentative) anche quello delle locazioni, dei noli, ed in genere qualunque ambito di scambio economico di beni o diritti reali.

Con questi caratteri, la stima ... _OMISSIS_ ... perfettamente aderente agli interessi, allora prevalenti, della proprietà privata ed ha risposto, peraltro, ad un naturale principio di eguaglianza, evitando disparità di trattamento non solo tra soggetti non espropriati ed espropriati, ma anche nell’ambito di questi ultimi cui offre un criterio unico di liquidazione quali che siano la natura, la vocazione e l’ubicazione del bene: senza, infine prestarsi alle speculazioni consentite da quelle legislazioni di paesi europei che all’espropriato hanno riconosciuto supplementi e sovrapprezzi di notevole entità. Mentre, sotto un profilo più specificamente logico-giuridico, è risultata coerente con la sostanziale funzione, da sempre assegnata dalla dottrina all’espropriazione, di “vendita coattiv... _OMISSIS_ ... quella conseguenziale dell’indennità destinata a tener luogo del bene espropriato, in base al valore che esso presenta, e che il proprietario ne ritrarrebbe se decidesse di porlo sul mercato. Ma la Corte Costituzionale ha altresì evidenziato che il criterio suddetto risponde anche agli interessi delle amministrazioni esproprianti, rappresentando il limite massimo della pretesa dell’espropriato, nonché una prestazione unica e comprensiva di ogni pregiudizio, che perciò loro garantisce “di non essere tenuti a pagare, in conseguenza dell’espropriazione, nulla di più del congruo ristoro”: senza spazio alcuno per apprezzare l’idoneità dell’immobile a soddisfare i variegati interessi del suo proprietario ed a maggior ragione quelli... _OMISSIS_ ...tti (art. 27 e 52). E non ha mancato di collegare tale limite direttamente allo stesso art. 42, terzo comma, Cost., in base al quale il proprietario non può “pretendere dall'espropriante- pubblica amministrazione, che deve valutare adeguatamente anche gli aspetti economici e finanziari dell'operazione, «un prezzo maggiore del valore di scambio del bene in una vendita tra privati»”.


GLI INDICI DI VALUTAZIONE.

Nella ricerca di questo valore commerciale nessun cenno specifico è rivolto dalla normativa alla natura edificabile o meno del terreno: non certamente perché alle parti fosse vietato di tenerne conto se il mercato lo avesse richiesto, ma nel senso che anche in tal caso, il relativo apprezzamento diveniva uno d... _OMISSIS_ ...onomici di quella singola compravendita, senza per questo assurgere al ruolo di indice necessario o quanto meno indispensabile se non decisivo per la corretta applicazione del criterio di stima introdotto dall’art. 39. Il quale, sostanzialmente recependo la legge non scritta della domanda e dell’offerta esistenti in un determinato mercato, si affidava, invece a tutti indistintamente i principali fattori che all’epoca dell’espropriazione influenzano la valutazione dell’immobile: nei primi decenni attenta soprattutto alla natura fisica del terreno, di cui rilevavano quindi la morfologia, la giacitura la composizione chimica e geologica nonché la conformazione, l’estensione e le pendenze che avrebbero potuto avvantaggiarlo, o, per converso pe... _OMISSIS_ ...amente ad ogni altro elemento che ne potesse condizionare la produttività e quindi influire sulla rendita fondiaria. Ad essi ben presto si aggiunsero lo sviluppo dei collegamenti e dei mezzi di collegamento, e soprattutto, la più o meno favorevole posizione ed ubicazione, nonché l’accessibilità, con particolare riguardo alla maggiore o minore vicinanza ai centri abitati o alle vie di comunicazione che indussero da subito il mercato ad apprezzare non soltanto la destinazione d’uso attuale, ma anche quelle pronosticabili in futuro, e quindi le possibilità e potenzialità di miglioramento: basta considerare quelle di irrigazione o di trasporto di materiali e manufatti e soprattutto di vendita nei mercati non più necessariamente vicini, di prodotti agricoli, peraltro ... _OMISSIS_ ...rsi, anche per l’impianto e la gestione di attività commerciali ed industriali, nonché tutto quanto valesse a condizionare l’attività produttiva connessa con l’immobile e ad aumentarne i redditi. Naturalmente anche in quel periodo il mercato non poteva trascurare gli elementi sfavorevoli al proprietario, quali esemplificativamente i diritti di terzi (per es. prelazione) sull’immobile o quei vincoli che vi gravavano, allora necessariamente derivanti per volontà della legge, dalla presenza di opere pubbliche (come le c.d. fasce di rispetto introdotte già dalla legge 2248 del 1865, All. F); ma è realistico ritenere che alla disciplina dell’indennizzo di quei decenni poco importasse se il terreno fosse gravato da vincoli e perciò da considerarsi agr... _OMISSIS_ ...ificabile, o fosse una via di mezzo tra agricolo ed edificabile, quando il mercato e la situazione economica generale della zona gli attribuivano un certo valore: semmai condizionato dagli effetti di quelle “limitazioni legali” sulle sue attività produttive, che potevano venir ridotte, o per converso incrementate, come nell’ipotesi di costruzione di una nuova strada, che più lo avvicinava ai centri urbani con i quali, invece, prima della realizzazione dell’opera pubblica non sussistevano collegamenti.


LO SPECIALE PARAMETRO DELLA LEGGE C.D. DI NAPOLI.

Che d’altra parte la maggiore o minore suscettività edificatoria di un terreno non rientrasse fra gli indici più significativi della stima dell’indennità,... _OMISSIS_ ...al fatto che ancora vent’anni dopo la legge Pisanelli, la stessa non fu menzionata neppure in altra legge di grande rilievo sulle espropriazioni che ha interessato questa volta una delle città di maggiori dimensioni dello Stato, quale anche allora era Napoli; per la quale a seguito di una grave epidemia di colera che l’aveva colpita nel 1884, dovuta anche all’affollamento abitativo ed alle pessime condizioni igieniche sanitarie, f...


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