Il criterio indennitario del prezzo del bene in comune commercio

I VANTAGGI PER LE PARTI.

L’indennità di esproprio equivalente al valore del bene in comune commercio ha sempre offerto una serie di garanzie e di vantaggi sia all’espropriante che all’espropriato, coniugandone gli opposti interessi: anzitutto perché individua il più probabile valore di un mercato ben identificato, di riferimento dell’immobile che è per lo più quello della zona in cui lo stesso è ubicato, e valuta necessariamente la somma dei valori di tutti i suoi componenti, perciò considerandoli in senso soltanto oggettivo e stabile, riferito alla concreta consistenza e destinazione di ciascuno, nonché deprivato dall’influenza di elementi eventualmente afferenti a condizionamenti temporanei o a circostanze momentanee, estemporanee, o particolari. Quindi, perché resta estraneo alla valutazione, qualunque fattore soggettivo e legato alle intenzioni del proprietario -a maggior ragione il suo valore di affezione- nonché i costi... _OMISSIS_ ... realizzarlo, contenuti o eccessivi che siano. Infine perché non può ritenersi esclusivo ed inderogabile il riferimento della norma alla “compravendita”, da sempre interpretato dalla giurisprudenza in senso lato, come qualunque mercato di scambio, che comprende necessariamente e principalmente quello delle compravendite, ma (soprattutto ove queste manchino o non siano per accertate ragioni, rappresentative) anche quello delle locazioni, dei noli, ed in genere qualunque ambito di scambio economico di beni o diritti reali.

Con questi caratteri, la stima si è dimostrata perfettamente aderente agli interessi, allora prevalenti, della proprietà privata ed ha risposto, peraltro, ad un naturale principio di eguaglianza, evitando disparità di trattamento non solo tra soggetti non espropriati ed espropriati, ma anche nell’ambito di questi ultimi cui offre un criterio unico di liquidazione quali che siano la natura, la vocazione e l’ubicazion... _OMISSIS_ ...za, infine prestarsi alle speculazioni consentite da quelle legislazioni di paesi europei che all’espropriato hanno riconosciuto supplementi e sovrapprezzi di notevole entità. Mentre, sotto un profilo più specificamente logico-giuridico, è risultata coerente con la sostanziale funzione, da sempre assegnata dalla dottrina all’espropriazione, di “vendita coattiva”, nonché con quella conseguenziale dell’indennità destinata a tener luogo del bene espropriato, in base al valore che esso presenta, e che il proprietario ne ritrarrebbe se decidesse di porlo sul mercato. Ma la Corte Costituzionale ha altresì evidenziato che il criterio suddetto risponde anche agli interessi delle amministrazioni esproprianti, rappresentando il limite massimo della pretesa dell’espropriato, nonché una prestazione unica e comprensiva di ogni pregiudizio, che perciò loro garantisce “di non essere tenuti a pagare, in conseguenza dell’espropriazio... _OMISSIS_ ...ù del congruo ristoro”: senza spazio alcuno per apprezzare l’idoneità dell’immobile a soddisfare i variegati interessi del suo proprietario ed a maggior ragione quelli di altri soggetti (art. 27 e 52). E non ha mancato di collegare tale limite direttamente allo stesso art. 42, terzo comma, Cost., in base al quale il proprietario non può “pretendere dall'espropriante- pubblica amministrazione, che deve valutare adeguatamente anche gli aspetti economici e finanziari dell'operazione, «un prezzo maggiore del valore di scambio del bene in una vendita tra privati»”.


GLI INDICI DI VALUTAZIONE.

Nella ricerca di questo valore commerciale nessun cenno specifico è rivolto dalla normativa alla natura edificabile o meno del terreno: non certamente perché alle parti fosse vietato di tenerne conto se il mercato lo avesse richiesto, ma nel senso che anche in tal caso, il relativo apprezzamento diveniva uno d... _OMISSIS_ ...onomici di quella singola compravendita, senza per questo assurgere al ruolo di indice necessario o quanto meno indispensabile se non decisivo per la corretta applicazione del criterio di stima introdotto dall’art. 39. Il quale, sostanzialmente recependo la legge non scritta della domanda e dell’offerta esistenti in un determinato mercato, si affidava, invece a tutti indistintamente i principali fattori che all’epoca dell’espropriazione influenzano la valutazione dell’immobile: nei primi decenni attenta soprattutto alla natura fisica del terreno, di cui rilevavano quindi la morfologia, la giacitura la composizione chimica e geologica nonché la conformazione, l’estensione e le pendenze che avrebbero potuto avvantaggiarlo, o, per converso penalizzarlo unitamente ad ogni altro elemento che ne potesse condizionare la produttività e quindi influire sulla rendita fondiaria. Ad essi ben presto si aggiunsero lo sviluppo dei collegamenti e dei ... _OMISSIS_ ...amento, e soprattutto, la più o meno favorevole posizione ed ubicazione, nonché l’accessibilità, con particolare riguardo alla maggiore o minore vicinanza ai centri abitati o alle vie di comunicazione che indussero da subito il mercato ad apprezzare non soltanto la destinazione d’uso attuale, ma anche quelle pronosticabili in futuro, e quindi le possibilità e potenzialità di miglioramento: basta considerare quelle di irrigazione o di trasporto di materiali e manufatti e soprattutto di vendita nei mercati non più necessariamente vicini, di prodotti agricoli, peraltro con minori esborsi, anche per l’impianto e la gestione di attività commerciali ed industriali, nonché tutto quanto valesse a condizionare l’attività produttiva connessa con l’immobile e ad aumentarne i redditi. Naturalmente anche in quel periodo il mercato non poteva trascurare gli elementi sfavorevoli al proprietario, quali esemplificativamente i diritti di terzi (per es. prelaz... _OMISSIS_ ...o;immobile o quei vincoli che vi gravavano, allora necessariamente derivanti per volontà della legge, dalla presenza di opere pubbliche (come le c.d. fasce di rispetto introdotte già dalla legge 2248 del 1865, All. F); ma è realistico ritenere che alla disciplina dell’indennizzo di quei decenni poco importasse se il terreno fosse gravato da vincoli e perciò da considerarsi agricolo ovvero edificabile, o fosse una via di mezzo tra agricolo ed edificabile, quando il mercato e la situazione economica generale della zona gli attribuivano un certo valore: semmai condizionato dagli effetti di quelle “limitazioni legali” sulle sue attività produttive, che potevano venir ridotte, o per converso incrementate, come nell’ipotesi di costruzione di una nuova strada, che più lo avvicinava ai centri urbani con i quali, invece, prima della realizzazione dell’opera pubblica non sussistevano collegamenti.


LO SPECIALE PARAMETRO DELLA LEG... _OMISSIS_ ...LI.

Che d’altra parte la maggiore o minore suscettività edificatoria di un terreno non rientrasse fra gli indici più significativi della stima dell’indennità, è confermato dal fatto che ancora vent’anni dopo la legge Pisanelli, la stessa non fu menzionata neppure in altra legge di grande rilievo sulle espropriazioni che ha interessato questa volta una delle città di maggiori dimensioni dello Stato, quale anche allora era Napoli; per la quale a seguito di una grave epidemia di colera che l’aveva colpita nel 1884, dovuta anche all’affollamento abitativo ed alle pessime condizioni igieniche sanitarie, fu emanata la legge 2892 del 1885 per il suo risanamento, che prevedeva ampie zone di demolizione e ricostruzione, unitamente ad un piano di espropri di suoli di regola urbanizzati e di fabbricati da abbattere, al fine di porre fine all’insalubrità. Ancora una volta il criterio di stima dell’indennizzo si basava anzitutt... _OMISSIS_ ...valore di mercato dell’immobile, come concepito dall’art, 39 della legge 2359, ma non solo, perché le proprietà da espropriare erano, per lo più, edifici dei quartieri più poveri e degradati della città, di cui la maggior parte dati in locazione. Sicché, rendendosi necessario tenere conto nel relativo calcolo, del reddito che i proprietari percepivano dagli affitti, l’art. 13 della legge dispose che l’indennità dovesse essere calcolata “come media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio, purché essi abbiano data certa, corrispondente di rispettivo anno di locazione”; ed essa si otteneva sommando il valore di mercato alla reddittività dell’immobile in modo da consentire ai proprietari di percepire un indennizzo molto più elevato rispetto a quello calcolato sul solo valore venale, in quanto il saggio di capitalizzazione annuo (relativo agli affitti) era allora pari a circa il 14-18%. Ma ancora una volta ... _OMISSIS_ ...ella legge in alcun modo presupponeva la distinzione tra aree edificabili e non, così come nessun rilievo vi attribuiva l’uno o l’altro dei due addendi necessari alla determinazione dell’indennità; e le Sezioni Unite della Cassazione hanno continuato a ritenerla inapplicabile perfino nelle successive leggi speciali in materia di espropriazione, come quelle (poi abrogate) per la realizzazione dei piani di edilizia residenziale pubblica di cui all’art. 12 l. 18 aprile 1962, n. 167, mod. dall'art. 1 della l. 21 luglio 1965, n. 904, in cui risultando pari a zero il secondo parametro di riferimento, la semisomma del valore venale del bene, rimasta di fatto unico addendo, era divenuta un criterio meramente riduttivo, finalizzato esclusivamente a correggerne e dimidiarne il prezzo commerciale pieno.



DESTINAZIONE INDIFFERENZIATA DELLE AREE.

Non è superfluo evidenziare che l'alternativa correlata alla ri... _OMISSIS_ ... destinazione edificatoria del terreno, almeno fino al secondo conflitto mondiale, non ha conseguito alcuna delle funzioni, o quanto meno delle utilità peculiari dei decenni successivi, non solo in merito alla disciplina giuridica dei suoli, ma anche sotto il profilo economico: non avendo contribuito neanche alla formazione di un criterio idoneo ad orientare il mercato sempre e comunque nella determinazione -in aumento o in diminuzione- del prezzo dell’immobile nella compravendita ideale prospettata dal legislatore nel menzionato art. 39. Poiché se è vero che nei centri abitati più popolosi e meglio urbanizzati, l’entità volumetrica esprimibile da un’area libera e quindi l’edificato realizzabile potevano sicuramente valere ad elevarne il prezzo di mercato, è del pari vero che non inferiore appetibilità poteva attribuirsi ad un terreno ubicato in campagna che tuttavia si distingueva per la sua salubrità, per la sua attitudine a divenire luogo di vi... _OMISSIS_ ...per converso, a consentire la realizzazione di aziende o impianti produttivi: e ciò tanto più che essendo la materia urbanistica ancora al di là da venire, e non richiedendosi al proprietario alcuna licenza edilizia o concessione di costruzione, se non nei centri abitati a decorrere però dal r.d.l. 640 del 1935 che prevedeva la richiesta di un’ autorizzazione preventiva al Podestà, era rimessa esclusivamente alla sua discrezionalità non solo la scelta di destinarlo interamente alle colture, oppure di impiantarvi in aggiunta fabbricati, ma anche quella di stabilirne tipologia e consistenza che potevano spaziare da grandi ville a mere costruzioni rurali e strumentali all’uso agricolo, nonché a qualsiasi genere di manufatto idoneo a costituire “miglioria” apprezzabile ex art. 43 della legge, dal mercato immobiliare.

Infatti, il r.d. 3702 del 1859, conferiva ai comuni il solo potere di formare regolamenti di “ornato e polizia loca... _OMISSIS_ ...re la successiva legge 2248 del 1865 all. F ed il regolamento di esecuzione 2321 del 1865, si riferirono per la prima volta ad un “regolamento edilizio” da adottarsi dai comuni, ma ne limitarono la competenza peraltro sempre all’interno del centro abitato, alla disciplina (per quanto qui interessa), “dell’ornato, dell’intonaco, della tinta delle facciate e dei muri, dell’altezza massima dei fabbricati” : perciò escludendo qualsiasi altro genere di restrizioni allo ius aedificandi, subordinato soltanto alle determinazioni del proprietario dell’area che, se esterna agli agglomerati urbani, non era soggetta neanche a tali pur minime limitazioni, o subordinata alla concessione del provvedimento autorizzativo.

Da qui la conclusione -che lo sviluppo dell’urbanistica renderebbe oggi irreale- che ogni terreno possedesse una potenziale vocazione agricola e nel contempo edificatoria, entrambe virtualmente ... _OMISSIS_ ...l mercato immobiliare, che non avvertiva neppure l’esigenza di enucleare un’autonoma categoria delle aree edificate: in quanto il sistema della legge Pisanelli gli consentiva di sceglierne la valutazione quale contesto incentrato ex art. 39, sull’edificato inglobante i terreni circostanti che ne incrementavano la stima; o piuttosto determinando il valore commerciale di questi ultimi ed aggiungendovi ex art. 43 quello dei fabbri...