AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> AFFITTO
Ricorrono gli estremi dell'affitto di fondi rustici solo quando si ha in godimento un terreno come tale, per ottenerne un reddito agricolo, cioé proveniente dalla coltivazione del fondo.
Le norme della legge 3 maggio 1982 n. 203 si riferiscono solo ai contratti di affitto (art. 1) o che hanno per oggetto il godimento di un fondo rustico (art. 27), intendendosi per tale quello destinato alla coltivazione per il suo sfruttamento agricolo, e non sono, quindi, applicabili ai contratti di godimento di costruzioni, terreni attrezzati non coltivabili o strutture comunque destinate alla produzione agricola.
Perché il contratto di affittanza agricola si configuri, è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso... _OMISSIS_ ...rave; nella economia del contratto la prevalenza o meno del godimento del fabbricato, e l'accessorietà, o principalità del terreno coltivo.
A distanza di oltre un sessantennio dal suo impianto, il catasto previsto dal R.D.L. 4 aprile 1939, n. 589 (convertito, con modificazioni, in L. 29 giugno 1939 n. 976) ed il meccanismo di determinazione del canone di equo affitto, basato sul reddito dominicale stabilito dallo stesso, ha perso qualsiasi idoneità a rappresentare le effettive e diverse caratteristiche dei terreni agricoli, cosicché non può sicuramente essere posto a base di una disciplina dei contratti agrari rispettosa della garanzia costituzionale della proprietà terriera privata e tale da soddisfare, nello stesso tempo, la finalità della instaurazione di equi rapporti sociali, imposta dell'art. 44 Cost.
A seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale degli artt. 9 e 62 della L. 3 maggio 1982, n. 203, il regime di equo c... _OMISSIS_ ... rustici è venuto meno su tutto il territorio nazionale, ad eccezione dei territori del catasto derivante dall'ex catasto austro-ungarico, cui continua ad applicarsi l'art. 14 della stessa legge. Dal che deriva una ingiustificata disparità di trattamento in danno dei proprietari dei fondi rustici situati in quei territori. Ne consegue, pertanto, che anche l'art. 14, comma 2, secondo e terzo periodo, della L. 3 maggio 1982, n. 203, va dichiarato illegittimo.
In tema di contratti di affitto a coltivatore diretto, giusta la testuale previsione di cui agli artt. 1, 2 e 47 della legge n. 203 del 1982, deve distinguersi la data di scadenza della durata del rapporto dalla data di rilascio del fondo, poichè mentre la prima è quella indicata, rispettivamente, per i nuovi contratti e per quelli "in corso" alla data di entrata in vigore delle nuove norme, dai suddetti artt. 1 e 2, il rilascio, ove venga disposto a seguito di giudizio, può avvenire solo al termine del... _OMISSIS_ ...a durante la quale è stata emessa sentenza esecutiva, in applicazione del citato art. 47. Pertanto, se può considerarsi legittima la protrazione della detenzione del fondo da parte dell'affittuario, ancorchè non qualificata dalla persistenza del contratto di affitto, fino alla maturazione della data prevista per il rilascio, nondimeno egli è tenuto - in conformità del disposto di cui all'art. 1591 cod. civ. - al rispetto dell'obbligo di dare al concedente il corrispettivo convenuto fino all'effettiva riconsegna, salvo l'ulteriore obbligo di risarcire il maggior danno, il cui onere probatorio incombe sullo stesso concedente.
La regola posta dall'art. 4, L. 203/1982, secondo cui In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto a coltivatore diretto s'intende tacitamente rinnovato, alla scadenza, per il periodo minimo di legge - trova applicazione anche ai contratti indicati nel precedente art. 2, cioè ai contratti in corso alla data di ent... _OMISSIS_ ...della legge, anche in regime di proroga, atteso che non esiste nel nostro ordinamento un principio generale per cui i contratti di locazione, con durata stabilita dalla legge, scadono alla data fissata dalla norma, senza che possa ravvisarsi la necessità di una espressa manifestazione del concedente diretta a impedire la rinnovazione tacita del rapporto.
La rinnovazione tacita del contratto di affitto "in deroga" alla L. n. 203 del 1982, art. 4, stipulato con l'assistenza delle associazioni professionali di categoria, non è neppur giuridicamente configurabile ove le parti abbiano pattuito l'estinzione del rapporto medesimo, senza necessità di disdetta, alla prima scadenza.
In base alla L. n. 203 del 1982, art. 4, ai fini della tacita rinnovazione nei contratti agrari di affitto, rileva unicamente l'omessa disdetta di una delle parti nei termini di cui all'art. 4, comma 2, a nulla rilevando il protrarsi o meno della permanenza del conduttore ... _OMISSIS_ ... che la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata - cui l'art. 1597 c.c., con riferimento ai contratti a tempo determinato, ricollega il presupposto della rinnovazione tacita - non è neppure contemplata dalla L. n. 203 del 1982, art. 4.
Costituisce contratto di affitto agrario, si sensi e per gli effetti della L. 15 settembre 1964, n. 756, L. 11 febbraio 1971, n. 11 e L. 3 maggio 1982, n. 203, l'affitto di un fondo da destinare a colture forestali da realizzare a cura del solo affittuario, ancorché, eventualmente, con la concessione di contributi in conto capitale a carico dello Stato.
Anche se con l'assistenza delle organizzazioni professionali di categoria le parti possono derogare al disposto della L. n. 203 del 1982, art. 4, che prevede la disdetta quale mezzo per impedire la rinnovazione tacita del contratto di affitto, va rilevato che, presupponendo la disdetta la scadenza del termine comunque fissato, per legge o pe... _OMISSIS_ ... parti, ai fini della deroga non basta la previsione di un termine di durata più breve di quello legale ed occorrono fatti ulteriori che dimostrino in modo non equivoco la volontà di deroga.
Pur dopo l'entrata in vigore della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41 che ha deformalizzato i contratti di affitto a coltivatore diretto, anche se ultranovennali, rendendoli a forma libera, non può ritenersi concluso un contratto di affitto agrario con la p.a. in forza di un comportamento concludente, anche protrattosi per anni.
Le formalità e i termini di cui alla L. n. 203 del 1982, art. 25, commi 1 e 3, stabiliti per la conversione di un contratto associativo in affitto, al fine di salvaguardare le esigenze di certezza e i diritti del concedente, sono inderogabili soltanto se la richiesta di trasformazione è unilaterale, mentre, invece, se le parti raggiungono un accordo, prevale il principio di libertà della forma previsto dall'art. 1325 cod. civ., n.... _OMISSIS_ ...nche il negozio verbale è valido.
Poiché la L. n. 203 del 1982, art. 27 lungi dal prevedere l'applicabilità dell'art. 1 e segg. della legge stessa in tutte le fattispecie in cui si realizzi comunque in linea di fatto il godimento da parte di un soggetto di un fondo rustico di proprietà di altri, dispone che le norme regolatrici dell'affitto di fondi rustici sono applicabili ai "contratti agrari", "aventi ad oggetto la concessione di fondi rustici" o "tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici", per l'applicabilità della norma citata, non è sufficiente che un fondo sia stato concesso in godimento a terzi in esecuzione di un contratto nullo o che vi sia stata, da parte del proprietario, la tolleranza rispetto ad un possesso precario del fondo stesso da parte di terzi, occorrendo invece l'esistenza di un valido contratto avente ad oggetto la concessione del fondo.
Per il perfezionamento dei contratti stipulati dalle Pubblich... _OMISSIS_ ...ni (compreso l'affitto di fondi rustici) è necessaria una manifestazione documentale della volontà negoziale da parte dell'organo rappresentativo abilitato a concludere, in nome e per conto dell'ente pubblico, negozi giuridici, per cui un contratto non potrà dirsi legittimamente perfezionato ove la volontà di addivenire alla sua stipula non sia, nei confronti della controparte, esternata, in nome e conto dell'ente pubblico, dall'unico organo autorizzato a rappresentarlo.
Deve escludesi che la disciplina della L. n. 203 del 1982, art. 16 possa trovare applicazione all'ipotesi in cui l'affittuario o titolare di un diritto di godimento consimile, come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione, esegua riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, trovando la fattispecie disciplina nell'art. 1577 c.c., richiamato dall'art. 1621 c.c.
In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli... _OMISSIS_ ...577 cod. civ. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purchè ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
La L. n. 203 del 1982, art. 27, nel disciplinare la conversione ope legis dei contratti agrari già in essere in contratti di affitto, non ha affatto previsto l'applicabilità degli artt. 1 e seguenti della stessa legge in tutte le fattispecie in cui comunque si realizzi, in linea di fatto, il godimento, da parte di un soggetto, di un fondo rustico di proprietà di altri, ma ha disposto che le norme regolatrici dell'affitto siano applicabili ai contratti agrari ave... _OMISSIS_ ...la concessione di fondi rustici, o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici.
Affinché possa invocarsi la disciplina di cui all'art. 27 della L. n. 203 del 1982, non è sufficiente che un fondo sia concesso in godimento a terzi in esecuzione di un contratto nullo, o che vi sia stata, da parte del proprietario, la tolleranza rispetto ad un possesso precario da parte dei presunti affittuari, essendo invece necessaria l'esistenza di un valido contratto avente ad oggetto la concessione in godimento del terreno.
La mancata, corretta assistenza delle competenti organizzazioni professionali non determina la nullità tout court del contratto di affitto agrario, nel senso che questo debba considerarsi tamquam non esset, ma piuttosto l'automatica sostituzione, ai sensi dell'art. 1339 cod. civ., delle clausole pattuite dalle parti in difformità dal modello legale, con quelle legislativamente previste, ferma restando l'esistenza e la ... _OMISSIS_ ...ntratto, ai sensi dell'art. 1419 c.c., comma 2.
Nessuna indennità è dovuta per i miglioramenti che l'affittuario non si sia dato cura di preservare nel periodo in cui ha legittimamente continuato a detenere l'immobile nell'esercizio del diritto di ritenzione a lui riconosciuto dall'art. 17 della L. 3 maggio 1982, n. 203, criterio quest'ultimo che armonizza la disciplina specifica della materia con i principi generali di cui all'art. 1150 cod. civ.
I miglioramenti apportati ad un fondo agrario eseguiti prima dell'entrata in vigore della L. 11 febbraio 1971, n. 11 sono indennizzabili alternativamente o dalle norme di cui agli artt. 1592, 1632 e 1633 cod. civ., qualora eseguiti con il consenso del concedente ovvero, in forza dell'art. 1651 cod. civ., ove eseguiti senza l'autorizzazione del concedente. In tale ultimo caso la disciplina applicabile è solo quella dell'art. 1651 cod. civ. e, pertanto, il diritto all'indennizzo è soggetto alla presc... _OMISSIS_ ...le decorrente dalla fine dell'annata agraria in cui i miglioramenti stessi sono stati eseguiti, considerato che da tale data il diritto può essere fatto valere nei confronti del concedente.
Una volta accertati i miglioramenti del fondo agrario di cui alla L. 11 febbraio 1971, n. 11, è rimesso, poi, alla scelta del coltivatore chiedere subito il pagamento dell'indennità o rimandare la richiesta ad un momento successivo; il diritto all'indennità sorge, tuttavia, alla fine dell'annata agraria ed è da questo momento che decorre il termine prescrizionale.
A norma della L. n. 327 del 1963, art. 1, comma 2, affinchè un rapporto a miglioria in uso nelle province del Lazio ultratrentennale possa essere considerato tale e dichiarato perpetuo, con conseguente diritto all'affrancazione è necessario che il coltivatore abbia impiantato nel terreno delle "colture arboree o arbustive", con o senza fabbricati rurali, o provvedendovi direttamente con propria ... _OMISSIS_ ...ne il valore al precedente coltivatore, al quale sia subentrato. Non possono considerarsi idonee, al riguardo, le generiche attività di miglioramento quali il livellamento, lo scasso ed il dissodamento del terreno.
Per considerare tale a norma della L. n. 327 del 1963, art. 1, comma 2 e dichiarare perpetuo un rapporto ultratrentennale a miglioria in uso nelle province del Lazio, il fondo deve essere stato concesso incolto e nudo, cioè privo di soprassuoli, affinché il coltivatore vi immetta le colture necessarie ad accrescere la produttività del bene.
L'indennità spettante all'affittuario del fondo agricolo che ha eseguito i miglioramenti de...