AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> AFFITTO
Ricorrono gli estremi dell'affitto di fondi rustici solo quando si ha in godimento un terreno come tale, per ottenerne un reddito agricolo, cioé proveniente dalla coltivazione del fondo.
Le norme della legge 3 maggio 1982 n. 203 si riferiscono solo ai contratti di affitto (art. 1) o che hanno per oggetto il godimento di un fondo rustico (art. 27), intendendosi per tale quello destinato alla coltivazione per il suo sfruttamento agricolo, e non sono, quindi, applicabili ai contratti di godimento di costruzioni, terreni attrezzati non coltivabili o strutture comunque destinate alla produzione agricola.
Perché il contratto di affittanza agricola si configuri, è necessario non solo che il con... _OMISSIS_ ...rave; nella economia del contratto la prevalenza o meno del godimento del fabbricato, e l'accessorietà, o principalità del terreno coltivo.
A distanza di oltre un sessantennio dal suo impianto, il catasto previsto dal R.D.L. 4 aprile 1939, n. 589 (convertito, con modificazioni, in L. 29 giugno 1939 n. 976) ed il meccanismo di determinazione del canone di equo affitto, basato sul reddito dominicale stabilito dallo stesso, ha perso qualsiasi idoneità a rappresentare le effettive e diverse caratteristiche dei terreni agricoli, cosicché non può sicuramente essere posto a base di una disciplina dei contratti agrari rispettosa della garanzia costituzionale della proprietà terriera privata e tale da soddisfare, nello stesso tempo, la finalità della instaurazione di equi rappor... _OMISSIS_ ... rustici è venuto meno su tutto il territorio nazionale, ad eccezione dei territori del catasto derivante dall'ex catasto austro-ungarico, cui continua ad applicarsi l'art. 14 della stessa legge. Dal che deriva una ingiustificata disparità di trattamento in danno dei proprietari dei fondi rustici situati in quei territori. Ne consegue, pertanto, che anche l'art. 14, comma 2, secondo e terzo periodo, della L. 3 maggio 1982, n. 203, va dichiarato illegittimo.
In tema di contratti di affitto a coltivatore diretto, giusta la testuale previsione di cui agli artt. 1, 2 e 47 della legge n. 203 del 1982, deve distinguersi la data di scadenza della durata del rapporto dalla data di rilascio del fondo, poichè mentre la prima è quella indicata, rispettivamente, per i nuovi contratti e ... _OMISSIS_ ...a durante la quale è stata emessa sentenza esecutiva, in applicazione del citato art. 47. Pertanto, se può considerarsi legittima la protrazione della detenzione del fondo da parte dell'affittuario, ancorchè non qualificata dalla persistenza del contratto di affitto, fino alla maturazione della data prevista per il rilascio, nondimeno egli è tenuto - in conformità del disposto di cui all'art. 1591 cod. civ. - al rispetto dell'obbligo di dare al concedente il corrispettivo convenuto fino all'effettiva riconsegna, salvo l'ulteriore obbligo di risarcire il maggior danno, il cui onere probatorio incombe sullo stesso concedente.
La regola posta dall'art. 4, L. 203/1982, secondo cui In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto a coltivatore diretto s'intende... _OMISSIS_ ...della legge, anche in regime di proroga, atteso che non esiste nel nostro ordinamento un principio generale per cui i contratti di locazione, con durata stabilita dalla legge, scadono alla data fissata dalla norma, senza che possa ravvisarsi la necessità di una espressa manifestazione del concedente diretta a impedire la rinnovazione tacita del rapporto.
La rinnovazione tacita del contratto di affitto "in deroga" alla L. n. 203 del 1982, art. 4, stipulato con l'assistenza delle associazioni professionali di categoria, non è neppur giuridicamente configurabile ove le parti abbiano pattuito l'estinzione del rapporto medesimo, senza necessità di disdetta, alla prima scadenza.
In base alla L. n. 203 del 1982, art. 4, ai fini della tacita rinnovazione nei contratti... _OMISSIS_ ... che la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata - cui l'art. 1597 c.c., con riferimento ai contratti a tempo determinato, ricollega il presupposto della rinnovazione tacita - non è neppure contemplata dalla L. n. 203 del 1982, art. 4.
Costituisce contratto di affitto agrario, si sensi e per gli effetti della L. 15 settembre 1964, n. 756, L. 11 febbraio 1971, n. 11 e L. 3 maggio 1982, n. 203, l'affitto di un fondo da destinare a colture forestali da realizzare a cura del solo affittuario, ancorché, eventualmente, con la concessione di contributi in conto capitale a carico dello Stato.
Anche se con l'assistenza delle organizzazioni professionali di categoria le parti possono derogare al disposto della L. n. 203 del 1982, art. 4, che prevede ... _OMISSIS_ ... parti, ai fini della deroga non basta la previsione di un termine di durata più breve di quello legale ed occorrono fatti ulteriori che dimostrino in modo non equivoco la volontà di deroga.
Pur dopo l'entrata in vigore della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41 che ha deformalizzato i contratti di affitto a coltivatore diretto, anche se ultranovennali, rendendoli a forma libera, non può ritenersi concluso un contratto di affitto agrario con la p.a. in forza di un comportamento concludente, anche protrattosi per anni.
Le formalità e i termini di cui alla L. n. 203 del 1982, art. 25, commi 1 e 3, stabiliti per la conversione di un contratto associativo in affitto, al fine di salvaguardare le esigenze di certezza e i diritti del concedente, sono inderogabili soltan... _OMISSIS_ ...nche il negozio verbale è valido.
Poiché la L. n. 203 del 1982, art. 27 lungi dal prevedere l'applicabilità dell'art. 1 e segg. della legge stessa in tutte le fattispecie in cui si realizzi comunque in linea di fatto il godimento da parte di un soggetto di un fondo rustico di proprietà di altri, dispone che le norme regolatrici dell'affitto di fondi rustici sono applicabili ai "contratti agrari", "aventi ad oggetto la concessione di fondi rustici" o "tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici", per l'applicabilità della norma citata, non è sufficiente che un fondo sia stato concesso in godimento a terzi in esecuzione di un contratto nullo o che vi sia stata, da parte del proprietario, la tolleranza rispetto ad un possesso precario del fondo stesso da part... _OMISSIS_ ...ni (compreso l'affitto di fondi rustici) è necessaria una manifestazione documentale della volontà negoziale da parte dell'organo rappresentativo abilitato a concludere, in nome e per conto dell'ente pubblico, negozi giuridici, per cui un contratto non potrà dirsi legittimamente perfezionato ove la volontà di addivenire alla sua stipula non sia, nei confronti della controparte, esternata, in nome e conto dell'ente pubblico, dall'unico organo autorizzato a rappresentarlo.
Deve escludesi che la disciplina della L. n. 203 del 1982, art. 16 possa trovare applicazione all'ipotesi in cui l'affittuario o titolare di un diritto di godimento consimile, come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione, esegua riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, tr... _OMISSIS_ ...577 cod. civ. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purchè ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
La L. n. 203 del 1982, art. 27, nel disciplinare la conversione ope legis dei contratti agrari già in essere in contratti di affitto, non ha affatto previsto l'applicabilità degli artt. 1 e seguenti della stessa legge in tutte le fattispecie in cui comunque si realizzi, in linea d... _OMISSIS_ ...la concessione di fondi rustici, o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici.
Affinché possa invocarsi la disciplina di cui all'art. 27 della L. n. 203 del 1982, non è sufficiente che un fondo sia concesso in godimento a terzi in esecuzione di un contratto nullo, o che vi sia stata, da parte del proprietario, la tolleranza rispetto ad un possesso precario da parte dei presunti affittuari, essendo invece necessaria l'esistenza di un valido contratto avente ad oggetto la concessione in godimento del terreno.
La mancata, corretta assistenza delle competenti organizzazioni professionali non determina la nullità tout court del contratto di affitto agrario, nel senso che questo debba considerarsi tamquam non esset, ma piuttosto l'automatica sost... _OMISSIS_ ...ntratto, ai sensi dell'art. 1419 c.c., comma 2.
Nessuna indennità è dovuta per i miglioramenti che l'affittuario non si sia dato cura di preservare nel periodo in cui ha legittimamente continuato a detenere l'immobile nell'esercizio del diritto di ritenzione a lui riconosciuto dall'art. 17 della L. 3 maggio 1982, n. 203, criterio quest'ultimo che armonizza la disciplina specifica della materia con i principi generali di cui all'art. 1150 cod. civ.
I miglioramenti apportati ad un fondo agrario eseguiti prima dell'entrata in vigore della L. 11 febbraio 1971, n. 11 sono indennizzabili alternativamente o dalle norme di cui agli artt. 1592, 1632 e 1633 cod. civ., qualora eseguiti con il consenso del concedente ovvero, in forza dell'art. 1651 cod. civ., ove eseguiti... _OMISSIS_ ...le decorrente dalla fine dell'annata agraria in cui i miglioramenti stessi sono stati eseguiti, considerato che da tale data il diritto può essere fatto valere nei confronti del concedente.
Una volta accertati i miglioramenti del fondo agrario di cui alla L. 11 febbraio 1971, n. 11, è rimesso, poi, alla scelta del coltivatore chiedere subito il pagamento dell'indennità o rimandare la richiesta ad un momento successivo; il diritto all'indennità sorge, tuttavia, alla fine dell'annata agraria ed è da questo momento che decorre il termine prescrizionale.
A norma della L. n. 327 del 1963, art. 1, comma 2, affinchè un rapporto a miglioria in uso nelle province del Lazio ultratrentennale possa essere considerato tale e dichiarato perpetuo, con conseguente diritto all... _OMISSIS_ ...ne il valore al precedente coltivatore, al quale sia subentrato. Non possono considerarsi idonee, al riguardo, le generiche attività di miglioramento quali il livellamento, lo scasso ed il dissodamento del terreno.
Per considerare tale a norma della L. n. 327 del 1963, art. 1, comma 2 e dichiarare perpetuo un rapporto ultratrentennale a miglioria in uso nelle province del Lazio, il fondo deve essere stato concesso incolto e nudo, cioè privo di soprassuoli, affinché il coltivatore vi immetta le colture necessarie ad accrescere la produttività del bene.
L'indennità spettante all'affittuario del fondo agricolo che ha eseguito i miglioramenti deve essere commisurata - sia alla stregua della normativa codicistica (art. 1633 cod. civ.) che di quella speciale (L. n. ... _OMISSIS_ ... a carico dell'affittuario medesimo, la prova non solo dell'avvenuta effettuazione delle opere, ma anche dello stabile accrescimento derivato alla produttività del fondo e del conseguente incremento di valore.
Sono ammissibili le conversioni in affitto dei contratti associativi agrari esistenti solo con riferimento a casi in cui la concessione della disponibilità di un fondo a un coltivatore diretto era avvenuta nell'ambito di accordi che prevedevano la gestione dell'impresa agricola da parte del concessionario, con oneri e rischi solo su di lui gravanti, verso il pagamento di un canone periodico al concedente, e senza alcuna ingerenza, tanto meno direttiva, del concedente medesimo nell'attività agricola del concessionario.
Non è ammissibile la conversione in ... _OMISSIS_ ...cario del fondo stesso da parte dei presunti affittuari.
La locazione con un apposito contratto "per uso abitazione e alloggio per l'esercizio dell'attività di agriturismo" di immobili che si trovino all'interno di fondi rustici ad un soggetto conduttore che sia indicato come titolare di un'azienda agricola non evidenzia di per sè una configurabilità prima facie della natura agraria del contratto suddetto.
In tema di contratti agrari, l'affittuario che abbia eseguito, sul fondo del locatore, opere non conformi alle norme edilizie e insuscettibili di sanatoria, non ha diritto ad alcun indennizzo ai sensi degli artt. 16 e 17 della legge 3 maggio 1982, n. 203, la cui attribuzione sarebbe in contrasto con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto... _OMISSIS_ ... opere - proprio perché non sanabili - non sono idonee a determinare un effettivo aumento di valore del fondo.
Deve escludersi che la disciplina di cui alla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 16 - relativa a miglioramenti, addizioni e trasformazioni dei fondi rustici - possa trovare applicazione anche nell'ipotesi in cui l'affittuario o il titolare di un diritto di godimento consimile (come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione) esegua riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, ricadendo tale ipotesi nell'ambito di operatività dell'art. 1577 cod. civ., richiamato dal successivo art. 1621.
Il diritto dell'affittuario di un fondo rustico all'indennità per miglioramenti apportati prima dell'entrata in vigore della L. n. 11 del 197... _OMISSIS_ ...anto al contratto di affitto a non coltivatore diretto, quanto a quello di affitto a coltivatore diretto e, per quelli che non siano stati autorizzati nè concordati con il locatore, in forza dell'art. 1651 c.c.
Nessun indennizzo può essere preteso dall'affittuario di fondo rustico che abbia realizzato, sul fondo altrui, opere in violazione della normativa edilizia, in quanto quell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia, tanto più che le opere non sanabili non sono idonee ad integrare un effettivo aumento di valore del fondo.
È valida la clausola, inserita in un contratto di affitto di fondo rustico, di rinuncia preventiva alla indennità per i miglioramenti ... _OMISSIS_ ...ale presupposto, la rinunzia preventiva è nulla, poichè essa è diretta a regolamentare un diritto dell'affittuario in maniera diversa da quanto stabilito dal citato art. 17, L. 203/1982.
In materia di locazione, esteso per identità di situazioni alla materia agraria, ove la parte concedente, nella comunicazione della disdetta, abbia indicato una erronea data di cessazione del rapporto, ben può la domanda di rilascio essere accolta per la data di scadenza effettiva del rapporto.
Una volta intimata la disdetta dal contratto di affitto di fondi rustici, ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 4, essa, in quanto atto negoziale unilaterale recettizio, produce i propri effetti fin dal momento in cui perviene nella sfera di normale conoscibilità del conduttore.... _OMISSIS_ ...ata dei contratti di affitto a coltivatore diretto in corso decorre dall'entrata in vigore della legge, cioè dal 6 maggio 1982 - va risolto privilegiando l'art. 39, che ha portata di carattere generale.
Posto che, già in relazione al regime di cui alla L. n. 11 del 1971, antecedente quello attuale, nel contratto di affitto di fondo rustico ad meliorandum il miglioramento costituisce il corrispettivo del godimento del fondo, con conseguente esclusione del diritto dell'affittuario alla percezione dell'indennità per tali miglioramenti, tale p...