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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA

L'atto d'obbligo o di impegno, sottoscritto dai proprietari, di cessione di aree necessarie per la realizzazione di opere pubbliche, al fine di ottenere i provvedimenti relativi alla concessione per interventi di lottizzazione, non ha effetti reali ma è solo un atto preliminare: si deve escludere, dunque, che in virtù di tale promessa di cessione, la P.A. possa ritenersi legittimata all'occupazione dell'area, con la presumibile conseguenza che, se ciò dovesse avvenire, verrebbe a verificarsi l'irreversibile trasformazione del fondo come tale concretante un fatto illecito legittimante la configurazione dell'insorgenza del diritto del proprietario al risarcimento del danno.

Non è legittimo che il sacrificio del diritto di proprietà (anche a seguito di costituzione di servitù pubblica), possa avvenire mediante una “cessione gratuita”; il trasferimento coattivo della proprietà (ovvero la creazione di un diritto reale parziale sulla stessa) impone infatti, secondo i principi in materia espropriativa, il contestuale pagamento di una somma di denaro. Ne consegue l'illegittimità della prescrizione urbanistica che preveda tale modalità di trasferimento del bene.

La nota con cui l'Amministrazione comunica di dover procedere all’acquisizione delle strade oggetto di convenzione di lottizzazione, non dispone l’acquisizione in via autoritativa dei terreni e non ha pertanto alcun effetto espropriativo, bensì si limita a richiamare gli obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione, facendo presente la volontà del Comune di avvalersene e chiedendone l’adempimento.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> ATTO D'OBBLIGO

L'atto d'obbligo, sottoscritto dal proprietario, di cessione delle aree necessarie per la costruzione di strade o altre opere pubbliche, al fine di conseguire l'autorizzazione a lottizzare, non è di per sé idoneo a configurare il trasferimento del bene a favore del comune, trattandosi di atto preliminare, che al fine di produrre l'effetto traslativo, necessita di un successivo atto negoziale.

L'atto d'obbligo, sottoscritto dai proprietari, di cessione delle aree necessarie per la costruzione delle strade, al fine di conseguire l'autorizzazione a lottizzare, non è di per sé idoneo a configurare il trasferimento del bene a favore del comune, trattandosi di atto preliminare, che al fine di produrre l'effetto traslativo, necessita di un successivo atto negoziale.

L'atto d'obbligo, sottoscritto dal Sindaco e dai proprietari, volto alla cessione delle aree necessarie per la costruzione delle strade, al fine di conseguire l'autorizzazione a lottizzare, non è di per sé idoneo ad integra... _OMISSIS_ ... favore del comune, trattandosi di un mero atto preliminare, il quale, al fine di produrre l'effetto traslativo, necessita di un successivo atto negoziale.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> IVA

Non è consentito porre a carico dei cedenti a titolo gratuito di terreni o titolari di concessioni edilizie la quota IVA fatturata alla stregua di un “costo” di urbanizzazione di cui il Comune potrebbe legittimamente richiedere il rimborso di quanto a questo titolo corrisposto.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> MONETIZZAZIONE

Non appare illegittimo né illogico che il Comune – a fronte dell’opzione dell'operatore economico per l’ipotesi della monetizzazione sostitutiva in luogo della cessione delle aree – abbia ritenuto, nell’ambito di una oculata gestione del denaro pubblico, di adottare un meccanismo compensativo atto ad elidere gli effetti retroattivi della sentenza della Corte Costituzionale n. 348/2007, con la conseguenza che l’operatore economico in virtù della predetta clausola, è tenuto ad integrare per differenza i costi sostenuti dal Comune per il reperimento e l’acquisizione delle aree necessarie a garantire gli standards urbanistici anche relativi alle opere di urbanizzazione secondaria.

All’amministrazione è rimessa la scelta la scelta sulle modalità con cui esigere l’adempimento dell’obbligo di cessione delle aree al Comune per l'urbanizzazione primaria e secondaria contenuto in convenzione di lottizzazione, che può avvenire anche attraverso il meccanismo della c.d. monetizzazione delle aree, che opera qualora l’amministrazione rinunci all’acquisizione in proprietà delle aree a standard ma decida in ogni caso di recuperarne l’equivalente pecuniario, quale corrispettivo esigibile delle convenzione urbanistica.

Il meccanismo della monetizzazione deve ritenersi operante anche nelle ipotesi in cui il Comune non intenda rinunciare alla realizzazione e destinazione delle aree a standard, ma non sia possibile la cessione gratuita delle aree, in quanto le opere non siano di proprietà dei lottizzanti. In tal caso l’obbligo di cessione previsto nella convenzione di lotizzazione, va adempito attraverso il pagamento al Comune del valore dato dal prezzo di esproprio delle aree con esclusione di qualsiasi maggiore onere che l'amministrazione stessa sia stata chiamata a corrispondere a titolo di risarcimento del danno per effetto dell'intervenuta occupazione acquisitiva.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> MONETIZZAZIONE --> QUANTIFICAZIONE

Qualora sulla base della legislazione urbanistica vigente (nel caso di specie L.R. Emilia Romagna n. 47/1978), sia ... _OMISSIS_ ... dalla “monetizzazione” sostitutiva della cessione degli standard, vadano utilizzate per dare attuazione alle previsioni del «piano dei servizi» che contempla destinazioni d’uso incompatibili con il carattere edificabile dei suoli ivi inclusi, non v’è ragione di ritenere a tali fini prescritta l’acquisizione di aree edificabili e di conseguenza onerata l’Amministrazione di spese commisurate al valore di simili tipologie di immobili; sproporzionata e illogica appare pertanto la quantificazione della somma dovuta a titolo di “monetizzazione” sulla base di presunti oneri di esproprio parametrati al valore di aree edificabili.

Riguardo alla quantificazione delle somme dovute a titolo di monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard, non rileva il valore delle aree non cedute, risiedendo la ratio dell’istituto della “monetizzazione” nell’esigenza di realizzare la migliore distribuzione sul territorio delle opere e attrezzature di interesse pubblico, sicché – una volta valutato dall’Amministrazione locale che non sia utile o possibile l’acquisizione delle aree a standard nel comparto in cui si effettua l’intervento edilizio – l’incameramento dei relativi proventi si presenta funzionalmente collegato alla localizzazione di analoghi servizi in altra parte del territorio comunale, quindi strumento di conseguimento delle risorse necessarie al raggiungimento di questo obiettivo.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> NOVAZIONE

Deve reputarsi illegittima la pretesa del Comune di attuare unilateralmente la sostituzione dell’oggetto dell’obbligazione originariamente assunta dalla parte lottizzante, mediante ri-localizzazione delle aree da cedere per urbanizzazioni, trattandosi di novazione oggettiva dell’obbligazione originaria che richiede, ai sensi degli artt. 1230 e ss. c.c., l’accordo delle parti.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> PRESCRIZIONE

Nel caso di inadempimento da parte di un privato all'impegno assunto con un Comune a trasferire la proprietà di un terreno, seppur collegato all'accordo corrispondente allo schema procedimentale contemplato dall'art. 28, co. 5, legge 1150/1942 avente ad oggetto il rilascio di una o più licenze edilizie subordinate all'impegno di attuare le opere di urbanizzazione, il diritto del Comune di avvalersi della tutela dell'esecuzione del contratto in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non è indisponibile e, quindi, è soggetto a prescrizione, non risultando sufficiente ad integrare l'indisponibilità - cui pone riferimento l'art. 2934, co. 2, c.c. - l'esistenza di una finalità di pubblico interesse, il cui perseguimento non si sottrae, in via di... _OMISSIS_ ...ecorso del tempo, nemmeno quando si sia in presenza di atti autoritativi della P.A., e dovendosi comunque avere riguardo al contenuto oggettivo del diritto della cui prescrizione si controverte e non già alla natura, oltre che alla causa, degli atti negoziali dai quali quel diritto trae origine.

In ipotesi in cui sia stato sottoscritto atto unilaterale d'obbligo ad oggetto la cessione di terreno a favore del Comune e questi non abbia mai fatto richiesta del trasferimento dell’area nei dieci anni successivi, vi è la possibilità che l’obbligazione assunta dai proprietari si sia estinta per prescrizione.

Deve darsi atto della mancanza di un orientamento giurisprudenziale univoco in ordine all’individuazione del dies a quo del termine di prescrizione degli obblighi convenzionali, per cui, a fronte di un orientamento incline a far coincidere il suddetto dies a quo con la scadenza del termine di adempimento previsto nella convenzione, si registra un opposto schieramento favorevole all’individuazione del dies a quo del termine decennale di prescrizione dalla scadenza del termine di dieci anni di validità del piano di lottizzazione, di cui la convenzione costituisce attuazione.

L'individuazione del dies a quo del termine di prescrizione degli obblighi convenzionali costituenti attuazione di un piano di lottizzazione, qualora non sia dimostrata l’avvenuta decorrenza, anteriormente alla scadenza del termine decennale di validità della convenzione, del diverso termine di adempimento fissato dalla convenzione medesima, va individuato alla data di scadenza del suddetto termine decennale.

Qualora il terreno non sia soggetto al regime della espropriazione, ma alla mera cessione secondo la disciplina della convenzione di lottizzazione, il Comune non perde il potere di formalizzare la cessione anche successivamente alla decadenza del piano per scadenza del termine decennale di efficacia e di disporre dell’area, in assenza di azioni per la sua decadenza.

Alla luce della normativa di cui all’art. 28 della L. 17/8/1942 n. 1150, la parte obbligata è tenuta ad eseguire le opere previste nella convenzione di lottizzazione dalla stessa sottoscritta ivi compresa la realizzazione e cessione delle opere stradali; l’obbligazione del privato diventa esigibile al compimento del termine decennale ivi previsto e da tale momento inizia a decorrere il termine di prescrizione decennale, decorso il quale il diritto dell’Amministrazione al trasferimento dell’area deve ritenersi prescritto.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> PROMESSA

Non può già ritenersi acquisita un’area unicamente in virtù di un semplice impegno del privato contenuto nella richiesta di approvazione di un Piano di Lottizz... _OMISSIS_ ...si dell’art. 28 della Legge 17 Agosto 1942 n° 1150 e ssmm., con l’approvazione da parte del (competente) Consiglio Comunale e con la stipula della relativa convenzione urbanistica.

L'impegno alla cessione di aree necessarie per opere di urbanizzazione è configurabile come mero atto unilaterale, privo di effetti reali ma provvisto di efficacia meramente obbligatoria, come tale inidoneo a comportare acquisto della proprietà ai sensi dell'art. 922 c.c., anche ove esso sia stato correlato alla conseguente emissione di provvedimenti edilizi implicanti il rilascio di licenze (ovvero di autorizzazioni o concessioni).

L'impegno alla cessione di aree necessarie per opere di urbanizzazione è equiparabile a una promessa di vendita nell'ambito di un contratto preliminare.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> RAPPORTO CON I VINCOLI ESPROPRIATIVI

La previsione di un obbligo di cessione a favore dell’Amministrazione di un’area da destinare a parcheggio qualora i proprietari intendano sfruttarne le potenzialità edificatorie, è previsione non comportante l’apposizione di un vincolo avente natura espropriativa in quanto non funzionale alla localizzazione di un’opera pubblica, diventando l’obbligo di cessione attuale solo se gli interessati decideranno di realizzare sulla loro area un intervento edilizio che ne sfrutti la capacità edificatoria. Si tratta pertanto di una previsione che integra gli oneri apposti in capo al privato in ragione dell’aggravamento del carico urbanistico da questi provocato con la realizzazione dell’intervento, che si giustappone all’ordinario contributo dovuto per il rilascio del titolo edilizio di cui agli artt. 16 e segg. del d.P.R. 380/2001.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> CESSIONE GRATUITA --> RAPPORTO CON L'ESPROPRIAZIONE

L’espropriazione è utilizzabile come mezzo ordinario - ma non esclusivo - per la realizzazione delle opere pubbliche previste dai piani urbanistici, essendo - tra l’altro - alternativa alla cessione delle aree ex art. 28 comma 4 della legge 17.8.1942, n. 1150.

In ipotesi d'inadempimento di un’obbligazione urbanistica ad oggetto la cessione gratuita di area, non sussiste la necessità di attivare poteri ablatori, attribuiti al Comune per altre finalità, correlate al perseguimento di interessi generali ex art. 42 Cost., non invece onde sopperire all’inadempimento dei privati contraenti.

In ipotesi in cui la cessione gratuita delle aree al Comune in forza di convenzione urbanistica, sia divenuta impossibile per intervenuta espropriazione di ente terzo, deve trovare applicazione la disciplina di cui all’art. 1259 c.c. che, per le prestazioni aventi ad oggetto una cosa determinata... _OMISSIS_ ... il sub-ingresso del creditore nei diritti spettanti al debitore in dipendenza del fatto che ha causato l’impossibilità (cd. surrogazione reale); ne consegue che legittima è la pretesa del Comune di accertamento dell’obbligo nei limiti di quanto percepito per le suddette aree a titolo di indennità di... _OMISSIS_ ...