Il valore venale come parametro indennitario

Usque in duplum et non ultra Ugo Grozio (1585-1645) aveva individuato i due pilastri di diritto naturale che stanno a fondamento dell’espropriazione per pubblica utilità nella iusta causa e nel iustum pretium.

In effetti il giusto prezzo o equo indennizzo si trova proclamato come principio generale negli ordinamenti civili di ogni tempo e di ogni latitudine (come l’art. 834 del nostro codice civile, secondo il quale «nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità»).

Ma come si quantifica codesto iustum pretium ?

Il criterio plurisecolare e universale di quantificazione del giusto prezzo è stato ed è rappresentato dal valore venale (full compensation), non di rado soggetto a meccanismi correttivi al rialzo.

Negli statuti comunali medioevali e prerinascime... _OMISSIS_ ... si rinvengono gli archetipi di una regolamentazione dell’espropriazione per pubblica utilità intesa come legittima ingerenza del potere pubblico nella proprietà privata per esigenze sociali (in genere urbanistiche e militari), l’indennità di espropriazione era pari al valore venale del bene, spesso maggiorato a titolo di ristoro della sofferenza morale causata all’espropriato, ratione affectionis, potendo raggiungere il doppio del valore venale, come nel Comune di Milano (usque in duplum et non ultra) [2].

Nelle grandi leggi organiche del XIX secolo l’indennità di esproprio era commisurata al valore venale al prezzo corrente di libero mercato, a partire dalle leggi francesi, prese a modello dai vari stati europei (Belgio, Austria, Germania, ecc.). In molti casi il valore venale era maggiorato: la legge inglese prevedeva un sovrapprezzo del 10%, la legge polacca del 5%, le leggi cantonali svizzere del 20%, le leggi lucernesi del 19... _OMISSIS_ ...un indennizzo dal doppio al quadruplo del valore venale [3].

La legge fondamentale R.D. 25 giugno 1865 n. 2359, redatta da Giuseppe Pisanelli, insigne giurista e ministro di Grazia e Giustizia, disciplinò l’indennità, ragguagliandola al valore di mercato, agli articoli 39 e 40, norme di cristallina semplicità e scultorea bellezza.

« Articolo 39. Nei casi di occupazione totale, la indennità dovuta all’espropriato consisterà nel giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita. ».

« Articolo 40. Nei casi di occupazione parziale, l’indennità consisterà nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, ed il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione. »

La “legge di Napoli” 2892/1885 Nell’estate del ... _OMISSIS_ ...seminò la morte a Napoli.

Scriveva Matilde Serao: «Vi lusingate che basteranno tre, quattro strade, attraverso i quartieri popolari, per salvarli ? Vedrete, vedrete, quando gli studi, per questa santa opera di redenzione, saranno compiuti, quale verità fulgidissima risulterà: bisogna rifare» [4]. E in effetti, gli ingegneri del Comune di Napoli, per fronteggiare l’emergenza, presentarono nell’ottobre del 1884 un progetto di radicale bonifica igienica ed edilizia della città che costituì la base della legge per il risanamento di Napoli (15 gennaio 1885, n. 2892).

Ciò comportò una imponente riqualificazione urbanistica (qualcuno parlò di imponente speculazione edilizia), basata su espropri generalizzati per consentire massicce demolizioni di tuguri malsani: «casamenti che dal livello suolo si inerpicano disordinati per scale e cunicoli, a costruire ambienti spesso privi di luce e aria diretta, e con densi... _OMISSIS_ ...ne che in alcune parti della zona Porto raggiungono i 2.600 abitanti ettaro.

A questo si aggiunge anche il sistema socioeconomico, con una “economia del vicolo” entro cui si mescolano la residenza, le attività produttive anche di carattere microindustriale con l’uso di sostanze tossiche, il commercio anche alimentare e all’ingrosso con un confuso sistema di depositi e relativa rete di approvvigionamento e distribuzione» [5].

Ebbene, l’articolo 13 della legge 2892/1885 recita: «L’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio purché essi abbiano la data certa corrispondente al rispettivo anno di locazione . In difetto di tali fitti accertati l’indennità sarà fissata sull’imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati».

Questo crit... _OMISSIS_ ...quo;evidente funzione di perequare, al rialzo, l’indennità di esproprio, compensando il modesto intrinseco valore venale con l’elevata redditività degli esigui spazi disponibili, in contesti ad elevatissima densità e pressione abitativa.

La legge “casa” 865/1971: il superamento del valore venale Pur subendo l’erosione di una progressiva serie di eccezioni, come il citato articolo 13 della legge 2892/1885, il criterio del valore venale previsto dagli articoli 39 e 40 della legge Pisanelli governò in via generale le espropriazioni per oltre un secolo, dal 1865 al 1971, sopravvivendo al terzo comma dell’articolo 42 terzo comma della Costituzione italiana, che dal iustum pretium aveva tolto l’aggettivo “iustum”, lasciando solo il “pretium” («La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale»).
... _OMISSIS_ ...l 1971 entrò in vigore la legge 865, che introdusse il criterio parametrico del valore agricolo medio, da quantificarsi annualmente ad opera di apposite Commissioni provinciali sulla base dei valori dei terreni agricoli adibiti a specifiche colture nei territori comunali ripartiti in regioni agrarie.

L’articolo 16, come successivamente modificato dall’articolo 14 della legge Bucalossi 10/1977, non distingueva le aree edificabili dalle aree non edificabili, ma introduceva un discrimine tra le aree a seconda se fossero fisicamente ricomprese o meno nel perimetro dei centri edificati (discrimine cui si è ispirata l’attuale legge sugli espropri dell’Emilia Romagna ai fini della individuazione delle aree edificabili agli effetti indennitari [6]): le prime venivano indennizzate con il valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che, nella regione agraria in cui ricadeva l’area da espropriare, copriva una superfici... _OMISSIS_ ...5 per cento di quella coltivata della regione agraria stessa, cui si applicavano determinati coefficienti moltiplicatori differenziati a seconda del numero di abitanti.

La disciplina della legge 865/71, originariamente circoscritta all’espropriazione degli immobili per la realizzazione di programmi di interventi di edilizia abitativa e dei piani di cui alla L. 18 aprile 1962, n. 167, per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria compresi i parchi pubblici e di singole opere pubbliche, per il risanamento, anche conservativo, degli agglomerati urbani, per la costruzione di edifici o quartieri distrutti o danneggiati da eventi bellici o da calamità naturali, per l’acquisizione delle aree comprese nelle zone di espansione, a termini dell’art. 18 della L. 17 agosto 1942, n. 1150 , nonché per l’acquisizione degli immobili necessari per la costituzione di parchi nazionali, fu estesa dall’articolo 4 del DL 115/... _OMISSIS_ ... espropriazioni comunque preordinate alla realizzazione di opere o di interventi da parte dello Stato, delle regioni, delle province, dei comuni o di altri enti pubblici o di diritto pubblico anche non territoriali.

Pertanto il valore agricolo medio divenne il criterio indennitario generale per qualunque opera pubblica e per qualunque tipo di area.

La sentenza 5/1980 della Corte Costituzionale e la reviviscenza del valore venale Con la sentenza 30 gennaio 1980 n. 5 la Corte Costituzionale dichiarò, limitatamente alle aree edificabili, incostituzionale l’articolo 16 anzidetto, considerato troppo astratto per rispettare il precetto costituzionale dell’indennizzo, che secondo il consolidato orientamento della Corte, anteriore (es. sentenze nn. 91/1963, 22/1965, 115/1969, 63/1970, 58/1974, 138/1977) e successivo alla sentenza 5 (es. sentenze nn. 216/1990, 173/1991, 138/1993), deve essere “congruo, serio ed adeguato”, ci... _OMISSIS_ ...uo;, nonostante, come si è detto, l’articolo 42 comma 3 abbia tralasciato quell’aggettivo e preveda di per sé solo l’indennizzo, senza ulteriori precisazioni: secondo la Corte Costituzionale “un indennizzo stabilito in misura simbolica sarebbe un indennizzo inesistente” con conseguente vulnerazione dell’art. 42, comma 3, della Costituzione.

Nella sentenza 5 la Corte Costituzionale stabilisce che la misura dell’indennità deve essere «riferita al valore del bene, determinato dalle sue caratteristiche essenziali e dalla destinazione economica perché solo in tal modo l’indennità stessa può costituire un serio ristoro per l’espropriato».

Pertanto, secondo la Corte Costituzionale, la destinazione economica di un terreno edificabile non può essere rapportata, anche per mezzo del filtro di (astratti) parametri correttivi, al valore di un terreno agricolo.

« P... _OMISSIS_ ...sse, occorre verificare se l’adozione del valore agricolo medio come criterio per la determinazione della misura dell’indennità di esproprio sia o meno conforme al precetto dell’art. 42, comma terzo, Cost.

E la risposta a tale quesito non può essere che negativa. Come è stato sopra rilevato, perché l’indennità di espropriazione possa ritenersi conforme al precetto costituzionale, è necessario che la misura di essa sia riferita al valore del bene, determinato dalle sue caratteristiche essenziali e dalla destinazione economica perché solo in tal modo l’indennità stessa può costituire un serio ristoro per l’espropriato.

E’ palese la violazione di tale principio ove, per la determinazione dell’indennità, non si considerino le caratteristiche del bene da espropriare ma si adotti un diverso criterio che prescinda dal valore di esso.

E’ proprio quanto avviene nella materia in di... _OMISSIS_ ...l criterio del valore agricolo medio dei terreni secondo i tipi di coltura praticati nella Regione agraria interessata, adottato per la determinazione dell’indennità di esproprio dall’art. 16 della legge n. 865 del 1971 come modificato dall’art. 14 della legge n. 10 del 1977, non facendo specifico riferimento al bene da espropriare ed al valore di esso secondo la sua destinazione economica, introduce un elemento di valutazione del tutto astratto, che porta inevitabilmente, per i terreni destinati ad insediamenti edilizi che non hanno alcuna relazione con le colture praticate nella zona, alla liquidazione di indennizzi sperequati rispetto al valore dell’area da espropriare, con palese violazione del diritto a quell’adeguato ristoro che la norma costituzionale assicura all’espropriato.

È appena il caso di rilevare che le anzidette conclusioni non contrastano con la sentenza n. 58 del 1974 di questa Corte, la quale ha riten... _OMISSIS_ ...ità costituzionale della legge 4 febbraio 1958, n. 158, che ragguaglia al valore venale del terreno considerato come agricolo, indipendentemente dalla sua eventuale edificazione, la indennità di esproprio per le aree necessarie all’attuazione di opere nella zona industriale e nel porto fluviale di Padova.

La Corte ritenne infatti che la indennità stabilita da tale legge riguardava terreni agricoli, secondo la loro attuale destinazione, prescindendo dal maggior valore derivante dalla loro eventuale edificabilità; pertanto, la indennità di espropriazione veniva ragguagliata al valore del bene, desumibile dalle caratteristiche di esso e dalla sua destinazione economica attuale e non appariva in contrasto con il precetto dell’articolo 42 Cost.

Né appaiono meno fondate le censure riferite all’art. 3, comma primo, Cost. (n. 3, sub b). Invero, l’astrattezza del criterio adottato e la mancata considerazione delle caratteristi... _OMISSIS_ ... bene da espropriare possono portare a irragionevoli trattamenti differenziati di situazioni sostanzialmente omogenee, in quanto, per terreni in eguale situazione per la loro destinazione edilizia, potrebbero essere attribuiti indennizzi diversi in relazione al maggiore o minore pregio delle zone agricole nelle quali sono posti.

Egualmente palese è la disparità di trattamento che viene a determinarsi tra gli espropriati per effetto de...