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LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - EMILIA ROMAGNA 2016

Valori rilevati nell'anno 2015, in gran parte coincidenti con quelli rilevati negli ultimi anni per invarianza del mercato

Iovine, Antonio

29 febbraio 2016

pdf  / 430 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza del mondo agricolo. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati. Si è rilevata una sostanziale invarianza dei valori rispetto agli anni precedenti; pertanto, le quotazioni riportate nel presente listino confermano per lo più quelle formulate negli ultimi anni, salvo affinamenti in casi particolari.

40,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 307
  • isbn: 978-88-6907-183-6
  • sigla: OVA307
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: stampa=SI - copia incolla=SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
La natura dei dati dell'Osservatorio
Novità dei listini Exeo S.r.l. anno 2016
Rapporto statistico regionale
LA PROVINCIA DI BOLOGNA
Rapporto statistico provinciale
BOLOGNA; ALTO RENE TERME; ANZOLA DELL'EMILIA; ARGELATO; BARICELLA; BENTIVOGLIO; BORGO TOSSIGNANO; BUDRIO; CALDERARA DI RENO; CAMUGNANO; CASALECCHIO DI RENO; CASALFIUMANESE; CASTEL GUELFO DI BOLOGNA; CASTEL MAGGIORE; CASTEL SAN PIETRO TERME; CASTEL D'AIANO; CASTEL DEL RIO; CASTEL DI CASIO; CASTEL D'ARGILE; CASTENASO; CASTIGLION DEI PEPOLI; CREVALCORE; DOZZA; FONTANELICE; GAGGIO MONTANO; GALLIERA; GRANAGLIONE; GRANAROLO DELL'EMILIA; GRIZZANA MORANDI; IMOLA; LIZZANO IN BELVEDERE; LOIANO; MALALBERGO; MARZABOTTO; MEDICINA; MINERBIO; MOLINELLA; MONGHIDORO; MONTE SAN PIETRO; MONTERENZIO; MONZUNO; MORDANO; OZZANO DELL'EMILIA; PIANORO; PIEVE DI CENTO; SALA BOLOGNESE; SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO; SAN GIORGIO DI PIANO; SAN GIOVANNI IN PERSICETO; SAN LAZZARO IN SAVENA; SAN PIETRO IN CASALE; SANT'AGATA BOLOGNESE; SASSO MARCONI; VALSAMOGGIA; VERGATO; ZOLA PREDOSA
LA PROVINCIA DI FERRARA
Rapporto statistico provinciale
FERRARA; ARGENTA; BERRA; BONDENO; CENTO; CODIGORO; COMACCHIO; COPPARO; FISCAGLIA; FORMIGNANA; GORO; JOLANDA DI SAVOIA; LAGOSANTO; MASI TORELLO; MESOLA; MIRABELLO; OSTELLATO; POGGIO RENATICO; PORTOMAGGIORE; RO; SANT'AGOSTINO; TRESIGALLO; VIGARANO MAINARDA; VOGHIERA
LA PROVINCIA DI FORLÌ-CESENA
Rapporto statistico provinciale
FORLÌ; BAGNO DI ROMAGNA; BERTINORO; BORGHI; CASTROCARO TERME E TERRA DE SOLE; CESENA; CESENATICO; CIVITELLA DI ROMAGNA; DOVADOLA; FORLINPOPOLI; GALEATA; GAMBETTOLA; GATTEO; LONGIANO; MELDOLA; MERCATO SARACENO; MODIGLIANA; MONTIANO; PORTICO E SAN BENEDETTO; PREDAPPIO; PREMILCUORE; ROCCA SAN CASCIANO; RONCOFREDDO; SAN MAURO PASCOLI; SANTA SOFIA; SARSINA; SAVIGNANO SUL RUBICONE; SOGLIANO AL RUBICONE; TREDOZIO; VERGHERETO
LA PROVINCIA DI  MODENA
Rapporto statistico provinciale
MODENA; BASTIGLIA; BOMPORTO; CAMPOGALLIANO; CAMPOSANTO; CARPI; CASTELFRANCO EMILIA; CASTELNUOVO RANGONE; CASTELVETRO DI MODENA; CAVEZZO; CONCORDIA SULLA SECCHIA; FANANO; FINALE EMILIA; FIORANO MODENESE; FIUMALBO; FORMIGINE; FRASSINORO; GUIGLIA; LAMA MOCOGNO; MARANELLO; MARANO SUL PANARO; MEDOLLA; MIRANDOLA; MONTECRETO; MONTEFIORINO; MONTESE; NONANTOLA; NOVI DI MODENA; PALAGANO; PAVULLO NEL FRIGNANO; PIEVEPELAGO; POLINAGO; PRIGNANO SULLA SECCHIA; RAVARINO; RIOLUNATO; SAN CESARIO SUL PANARO; SAN FELICE SUL PANARO; SAN POSSIDONIO; SAN PROSPERO; SASSUOLO; SAVIGNANO SUL PANARO; SERRAMAZZONI; SESTOLA; SOLIERA; SPILAMBERTO; VIGNOLA; ZOCCA
LA PROVINCIA DI  PARMA
Rapporto statistico provinciale
PARMA; ALBARETO; BARDI; BEDONIA; BERCETO; BORE; BORGO VAL DI TARO; BUSSETO; CALESTANO; COLLECCHIO; COLORNO; COMPIANO; CORNIGLIO; FELINO; FIDENZA; FONTANELLATO; FONTEVIVO; FORNOVO DI TARO; LANGHIRANO; LESIGNANO DÈ  BAGNI; MEDESANO; MEZZANI; MONCHIO DELLE CORTI; MONTECHIARUGOLO; NEVIANO DEGLI ARDUINI; NOCETO; PALANZANO; PELLEGRINO PARMENSE; POLESINE ZIBELLO; ROCCABIANCA; SALA BAGANZA; SALSOMAGGIORE TERME; SAN SECONDO PARMENSE; SISSA TRECASALI; SOLIGNANO; SORAGNA; SORBOLO; TERENZO; TIZZANO VAL PARMA; TORNOLO; TORRILE; TRAVERSETOLO; VALMOZZOLA; VARANO DÈ MELEGARI; VARSI
LA PROVINCIA DI PIACENZA
Rapporto statistico provinciale
PIACENZA; AGAZZANO; ALSENO; BESENZONE; BETTOLA; BOBBIO; BORGONOVO VAL TIDONE; CADEO; CALENDASCO; CAMINATA; CAORSO; CARPANETO PIACENTINO; CASTEL SAN GIOVANNI; CASTELL'ARQUATO; CASTELVETRO PIACENTINO; CERIGNALE; COLI; CORTE BRUGNATELLA; CORTEMAGGIORE; FARINI; FERRIERE; FIORENZUOLA D'ARDA; GAZZOLA; GOSSOLENGO; GRAGNANO TREBBIENSE; GROPPARELLO; LUGUGNANO VAL D'ARDA; MONTICELLI D'ONGINA; MORFASSO; NIBBIANO; OTTONE; PECORARA; PIANELLO VAL TIDONE; PIOZZANO; PODENZANO; PONTE DELL'OLIO; PONTENURE; RIVERGARO; ROTTOFRENO; SAN GIORGIO PIACENTINO; SAN PIETRO IN CERRO; SARMATO; TRAVO; VERNASCA; VIGOLZONE; VILLANOVA SULL'ARDA; ZERBA; ZIANO PIACENTINO
LA PROVINCIA DI  RAVENNA
Rapporto statistico provinciale
RAVENNA; ALFONSINE; BAGNACAVALLO; BAGNARA DI ROMAGNA; BRISIGHELLA; CASOLA  VALSENIO; CASTEL BOLOGNESE; CERVIA; CONSELICE; COTIGNOLA; FAENZA; FUSIGNANO; LUGO; MASSA  LOMBARDA; RIOLO  TERME; RUSSI; SANT'AGATA SUL SANTERNO; SOLAROLO
LA PROVINCIA DI  REGGIO EMILIA
Rapporto statistico provinciale
REGGIO NELL'EMILIA; ALBINEA; BAGNOLO IN PIANO; BAISO; BIBBIANO; BORETTO; BRESCELLO; CADELBOSCO DI SOPRA; CAMPAGNOLA EMILIA; CAMPEGINE; CANOSSA; CARPINETI; CASALGRANDE; CASINA; CASTELLARANO; CASTELNOVO DI SOTTO; CASTELNOVO NÈ MONTI; CAVRIAGO; CORREGGIO; FABBRICO; GATTATICO; GUALTIERI; GUASTALLA; LUZZARA; MONTECCHIO EMILIA; NOVELLARA; POVIGLIO; QUATTRO CASTELLA; REGGIOLO; RIO SALICETO; ROLO; RUBIERA; SAN MARTINO IN RIO; SAN POLO D'ENZA; SANT'ILARIO D'ENZA; SCANDIANO; TOANO; VENTASSO; VETTO D'ENZA; VEZZANO SUL CROSTOLO; VIANO; VILLA MINOZZO
LA PROVINCIA DI RIMINI
Rapporto statistico provinciale
RIMINI; BELLARIA - IGEA MARINA; CASTELDELCI; CATTOLICA; CORIANO; GEMMANO; MAIOLO; MISANO ADRIATICO; MONDAINO; MONTESCUDO - MONTE COLOMBO; MONTEFIORE CONCA; MONTEGRIDOLFO; MORCIANO DI ROMAGNA; NOVAFELTRIA; PENNABILI; POGGIO TORRIANA; RICCIONE; SALUDECIO; SAN CLEMENTE; SAN GIOVANNI MARIGNANO; SAN LEO; SANT'AGATA FELTRIA; SANTARCANGELO DI ROMAGNA; TALAMELLO; VERUCCHIO
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Bologna: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Ferrara: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Forlì Cesena: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Modena: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Parma: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Piacenza: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Ravenna: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Reggio Emilia: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Rimini: Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l'attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione
Declaratorie per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate

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La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici. 

Perché  e viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di natura agricola? Sicuramente per:
-    la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;
-    la confusione nell’individuazione del corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche funzionalità;
-    la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
-    disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,  cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio, da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola. Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, in  questa  prima fase, per accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti sul territorio.
In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura scientifica  fondato  su dati puntuali,  specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr.  paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).

Fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di coltura del terreno e per i  singoli comuni. A partire dall’anno 2015,  i listini sono prodotti su base regionale, sempre  mantenendo la disaggregazione per singolo comune. Sempre a partire dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo  ad un quadro generale di qualificazione composto da 49 qualità di coltura rispetto alle originarie 107 presenti nei listini a base provinciale.

Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista arborata non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle piante e la densità delle stesse. Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia  in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località. Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, deve essere cura del perito di individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo  dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, e apportando al relativo valore le necessarie aggiunte e detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.

L’andamento del mercato dei terreni agricoli nell’anno 2015 ha mostrato una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita rispetto a quelli dell’anno 2014 ed immediatamente precedenti, con tendenze al ribasso piuttosto che al rialzo. I ribassi, in generale,  hanno riguardato limature sui valori massimi di alcune colture  ed in ristretti ambiti territoriali nei quali si erano spuntati, irragionevolmente, corrispettivi sovrastimati.  

Pertanto le quotazioni riportate nel presente listino, confermano sostanzialmente quelle formulate per l’anno precedente, salvo affinamenti conseguenza di una più precisa e arricchita rilevazione sulla scorta di ulteriori indagini, che hanno riguardato  casi isolati.

Come novità assoluta per i listini 2016, sono sviluppati dei rapporti statistici costituiti da tabelle  e grafici illustrativi  della  variabilità delle quotazioni espresse limitatamente alle seguenti qualità di coltura più significative per diffusione sul territorio nazionale:
-    seminativi (asciutti);
-    orti irrigui (in assenza gli orti asciutti);
-    vigneti;
-    uliveti;
-    frutteti;
-    boschi cedui.

Per le qualità di coltura che, localmente, evidenziano   più quotazioni (ad es. vigneto ordinario, vigneto DOC, vigneto DOCG; uliveto ordinario e ulivato specializzato, ecc.)  sono stati assunti i valori minimi e massimi ordinari assoluti.

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